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宝龙无惧“过江龙” 保持低成本拿地原则
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-04-13 00:31:21    来源: [ 观点网 ]

“我们很希望大的发展商进入二三线城市，把市场做好，但我们仍能在二三线城市保持低成本拿到土地。”

　　至今，宝龙共20几个项目均是低价交易取得，通过与当地政府就城市规划、旧城改造等方面进行充分互动，取得政府的支持跟帮助，共同为所在地打造商圈，让老百姓配套方便，以获得所在地的支持。因为中国市场很大，一般住宅地产的竞争较为厉害，而商业地产则都会选择性地按各个企业的价值、要求、特点，以取得所在地政府不同程度的支持。

　　宝龙的这个优势会随着品牌的提升，变得越来越有价值，因此，我们对成本的压力并不敏感，而目前最主要要做的就是让项目加快发展。在这一两年内，随着宝龙的各项标准、建设以及考核制度的完善，让项目更快发展，例如我们今年可能8个月卖房子，土地拿下来后3个月就要动工，保证到明年能更上一层楼。项目发展越快，售楼风险就会减少，同时，回报率就会得到提升。

　　投资性物业：“每年按一定比例快速增长”

　　Q：宝龙今年目标是拿10幅地，预计拿地的资金是多少？该部分资金是否包含在42亿元的资本性开支里面？未来是否会继续增加投资物业的比重，投资物业的收益会增加多少？

　　许华芳：今年宝龙资本性开支会根据拿地的情况进行微调。其中，拿地的成本粗略估计是在20-30亿左右，但并不包括在42亿元资本性开支里面，42亿是用于开发的。其实，我们今年将有55亿的销售性回款，本身就可以弥补所有开发的成本。

　　其次，公司现有20多亿元的现金，且负债低，我们有非常大空间去举债，我认为适当的举债也是对投资的一种负责的举措。我们的原则是，根据融资情况进取地去发展我们的项目，应该说，目前纯粹是利用融资去发展新的项目，而不是开发。

　　至于投资型物业，宝龙以往的模式是将购物中心的一小部分进行出售以获取现金流。未来我们的项目会适当做大，包括部分住宅及一定量的步行街，并把这部分进行销售，而持有整个shoppingmall。其实整个模型是没变的，一样能达到现金平衡的原则，同时对shoppingmall持有，能保证长期投资性增长。

　　Q：据了解，即墨城市广场的投资回报率约在10%，宝龙在二三线城市投资如此综合体项目，投资回报期大概有多长？

　　许华芳：即墨这个项目是我们在去年12月取得的，计划在2012年年初把全部项目完成。换言之，就是用两年多的时间把50多万平米的物业全部完成，实际上建设周期非常短。假如按期完成，粗略估计回报率会超过百分之百。

　　Q：公司投资物业中持有型物业面积有多少？未来是否有一个较为长远的加速发展规划？

　　许华芳：09年期间，我们的投资新物业酒达到52万平方米，加上已完成的投资新物业，预测今年会超过80万平方米，销售收入会较09年增加一倍以上。往后，宝龙的投资新物业每年会按一定比例快速增长。

　　许健康：中国商业地产发展空间巨大，传统商圈布局让中国经济向好，城市化进程加快，我们将在建好管理机制、激励机制的基础上快速发展，希望宝龙未来在中国多个城市都建有宝龙城市广场，并能在中国如此独特发展的机遇下，成为商业地产领域内表现突出的企业之一。

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