刚才听了两位经济学家的演讲，我们都很严肃，心情也很沉重，因为讲的问题都很高深。我想既然是房地产的会，那么肯定很多来的都是房地产商，我给大家讲一点稍微高兴的事情。那么在前天，在北京新浪乐居的地产年会上，我们有一个对话，这个主要是任志强，潘石屹，我们一批人。我总得给得到一个信息，因为最近我们经常在开会，但这次的会我发现有一个重大的变化，我说第一我相信房地产的春天真的回来了，为什么呢？第一潘石屹的"百日剧变"没有实现，第二任志强任总，我们在去年演讲的时候，他总是在警告很多企业要破产，但是他最近没有再讲。后来潘石屹他跟我解释一下，他在台湾发言，他说第一他要申明这个"百日剧变"不是他说的，他已经像祥林嫂那样讲了一百遍不是他讲的，说是记者讲的。那么大家反过来讲，这个我们也有一些依据，比如说北京最近的地产市场回暖很快。那么现在平均的3月份的数据平均每天的销售大概在500套左右，差不多和去年的年初的时候是相同的。那么研究这个销售回升的速度，任志强先生有一个测算，就是按照现在北京的存量的地产，那么原来测算是要有24个月才能把它消化掉，但是现在的这个速度只有8个月就可以把这些存量消化掉。那么这么看下来的话，应该说地产业最难的时候已经过去了，那么从我们自己的判断来看，就是不会再发生潘石屹讲的"百日剧变"那样的灾难性的场景。那么在这方面，我想有几个因素，现在回头想，那么这个因素实际上中国的房地产博世，在这次金融危机当中挽救了我们房地产行业，为什么呢？我们原来以为他陈旧的，比如说我们只有单一的艺术制（音）和目前土地的开发模式，但是恰恰这个挽救了我们。比如我们的土地只有开发了，投入了35%以上才能够拿到开发带。我们的预售制只有说客户这个定金交了35%以上，这个银行才敢按揭。这个相比美国来说，确实对中国房地产市场，现在回头来看，是一个保护。所以到这次我们可以断定中国的房地产业不会出现大的危机，这个意思就是说冬天要过去了。再说一句话就是不过如此。

　　那么我想今天讲的这个实际对地产转型，最近我有几个观点，一是在问这个地产转型的概念，我不太赞同。这个地产转型转到哪里去？这很难形容。比如说我给大家介绍一下，在我们现在来看中国的地产的模式主要是我们有几个，一个是住宅地产，商业地产，我们再把它分个类大的还有其他类的地产。那么在中国来说美国也一样，也是这么区分的，那么这个，当然转型的意思，我想理解是不是从住宅地产往商业地产或者是别的地产转型呢？但是不可能地产做钢铁了，做农药了，这个叫转型，这样的话，我想用一个地产的细分来延伸给他形容一下，在目前我是讲这么几个观点，第一个在金融危机的背景下，中国的房地产业存在的困境，这个困境不改善，我们下面的经济危机还会出现这样的问题，比如说我们的产品类型太单一和集中，现在宁愿只大，或者说社会上的某个行业，主要是对地产行业的住宅地产，这个行业是比较尖锐一些，为什么呢？因为这个企业是向民营企业开放得最快，最彻底的行业。随着刚才讲的，我想金融危机，不用再解释了，对我的理解就是一句话，就是流动性过剩，政府的责任，钱给得太多了，美国也如此，美国钱太多，不管的出创新的产品，金融产品，中国也一样。所以在这个背景下，中国的地产业，住宅产业这些年发展很快，但是产品的类型过于单一和集中，有一个数字，在中国住宅地产，我们占了整个房地产多少比例呢？72%，商业地产占14%，其他的地产，像工业地产，旅游地产占14%在美国是什么比例呢？美国的住宅地产是54%，商业地产是多少呢36%，其他的地产项目是10%。前一段时间我去洛杉矶有一个论坛，他们讲一个信息，美国你看住宅市场出了这么大的问题，但是他的商业地产，到去年大概有15万家零售的企业倒闭，这是倒闭的，但是有12万到13万的新的零售企业又出现了，出现的这个企业他的活力还是很强，相比之下我们没有的房地产的，所谓的概念，大家把利润，精力主要放在了住宅市场，这样的话，产生的竞争很激烈，带来问题也很多，在政策上有很多的问题，刚才的刘记者问，实际上现在出了很多的政策，把能给的都给了，这个是应急措施，这个是吃急药，带来了很多的问题，带来了信息的落后，不知道房地产业下面究竟有什么政策，比如说廉租房，保障房，这些都对目前的商品房的存量消化和新的土地的开发带来很大的困惑，一句话，就给投资商一个不确定的信心，再给消费者也给了一个错误的信号，大家以为这个房地产一定会崩溃，那个时候抄底，目前大家讨论，社会保障房是我们论坛也讨论得比较多的，但是目前的供应房呢供应比要提到30%以上，这个对下面的房地产市场是一个致命，所以到武汉圈这个地方我觉得下面要做住宅的话，不能不考虑政府介入的这个因素，再一个资金链是一个大问题，目前有缓和，一个就是销售在回暖，所以北京有一个说法说是不是小洋村是不是又回来了。有很多的数据，从销售的套数来说，确实地产商心头都在暗喜，日子过得跟去年不一样了。

　　那么融资的渠道还是单一的，这个还是寄托于政府，还是寄托于金融政策，现金流在放大，那么利润的降低，新的金融产品，现在看来创新还是有一段，现在银行的胆子也小。在开发的模式上实际上现在还是有问题的，最近两会有人探讨过把（议事制同音）取消掉，我想了一个问题，作为开发商不是不可能的，（议事制同音）是香港的模式，在美国对议事制不一样的，他是分阶段的，我认为，我倾向于以后学习美国的模式，比如说在购房的时候只付10%的钱，房子出到一定的地面，政府来验收完了你再付10%到20%。结构起来了你再付多少？这个对购房者是安全的那么这个模式的改变对中国目前的这个模式产生了极大的冲击，所以下一步如果再做（议事制）房地产，不能不考虑到我们这两三年后，会对这个地产的模式出现重大的修改，我的判断他是迟早会有的，所以我们做地产商的不能不有一个准备。

　　那么商业地产大家现在都在看好，像很多的大企业，都在投到，万达都在做，但是商业地产在中国的风险很大，为什么？最近北京出台了一个政策，把个人出租的税从5%提到20%，现在的妥协大概是10%多，这个对商业地产的投资产生了影响。就是在中国政府这个游戏规则老在变的情况下，你做什么风险都是很大的，那么尤其是商业地产，所以在这个方面目前也存在一个巨大的不确定性，那么在这个上面谈论这么多，下一步怎么办？这几年对住宅地产要谨慎一些，那么在商业地产上，我们要谨慎一些，要观望一下，在我的现在观点下，你像武汉大城市圈，刚才的刘记者在问，有什么特点，我想武汉的大城市圈他的活力很强，但是他的经济的结构，他的发展还是滞后一些，这个对他来讲也是一个机遇，但是这四万个亿投下去以后，势必会拉动很快。这个对城市下一步向住宅地产，商业地产产生巨大的空间。我们在风险规避下有所准备，但是他会带来另外一个巨大的空间，这个就是现在提高的旅游地产或者是渡假地产，只有中国政府在去年发布了一个国民休闲计划，现在各省都在争着要改五一长假，我看国务院就规定，国家规定法定假日不能改，但是在这个方面我们又是比较薄弱的，武汉有两个，有一个大城市圈，还有一个生态圈，他辐射的是一个很大的休闲渡假的经济圈，我们的地产企业，尤其是武汉的，是捷足先登，把这个市场细分一下。未必都挤在下一步的风险，放到住宅地产上去。还有一个就是刚才讲的周期的问题，这个春节我也看了一下，有几个观点。

　　第一个观点就是中国的房地产市场实际上是很健康的，刚才讲了一个理由，中国的经济基本健康，现在的问题是经济周期是不肯定的，陈教授也讲过，有一本书大家可以看一下这个书是美国的一个作者拉丝特威德他写的叫逃不掉的经济周期，他就详细的阐述了一百年以来的经济周期和现象，其中他谈到，这个经济永远都在成长，衰退和危机之间相互循环往复，让我们从乐观的高峰跌到失落的深渊，又在某种期间东山再起，这是下一个周期，那么他算的美国的房地产周期是多少呢？这是芝加哥的一个资料，存货周期的资料是4.5年，从高峰到低谷，资本性支出的时候低谷长期应该是9年，他提到房地产周期的长度是18年。在中国可能快一点，但是因为中国的房地产市场从1998年才开始，所以来得太快，他出现的问题也快，那么在市场发生这么大的变化，和面对下一轮周期之前我们应该怎么办呢？在中国来说我们就避开这个单纯的地产市场，为什么呢？不跟政府打，因为你不知道中国的政府又要推一个什么法，政府做他什么法都是对的，因为他有责任解决公共产品，但是对商品房的市场势必产生极大的冲击，避开这个危险的领域，我们的做法就是做到渡假地产上，现在张宝全也在做，我知道三亚的不少雅乐居也在做，在这个领域，这个风险相对小一些，在（中坤同音）来说现在我们是打造一个复合型的渡假地产，比如说先拿到稀有的景区保护好，其次开发渡假的地方，比如说居住的地方，产品宾馆，再一个就是打造渡假产品，比如说高尔夫也好，或者是户外运动也好，或者是SPA也好，传输也好，打通一个复合型的国际渡假的产品。这个产品还可以做酒店式的别墅和公寓，还解决了一个投资平衡的问题，所以目前来看，就是说（中坤）慢慢尝到这个甜头，比如说今年我们的门票收入超过了2个亿，这个没有什么成本了，但是我们的地产出了一个后延制，预计3年到5年内，我们在全国或者是在国际上有30万-50万的会员，现在我们拥有从整个的新疆南疆，衡山，湖南的岳阳，安徽桐城，北京的（源头沟同音），在美国的（田纳稀同音），日本的北海道，我们都已经做了产品，这样的产品他的抗风险能力强，他的资金是一个生态链，比如说他的景区收入这个是非常非常的稳定的，我想从（中坤）的体验来看，下一步不挤在一块玩，比如说住宅让万科做，因为他们已经很成熟了，他的竞争力不是我们这些地产商业可以去竞争的，做渡假地产来说他的个性化很强，比如说你到三亚去渡假，不是说我去了三亚就不去南疆了，我这一辈子可能会得去一次，我去了黄山，可能我还得去东京湖，所以我想在金融危机下，在后金融危机时代，我们作为一个地产商来说，应该考虑怎么样应对下一轮的经济周期，首先在回升和上涨之中要尽快的占有资源获利，其次我们要避免在下一个周期当中再陷入这样一个恶梦，谢谢。

　　主持人：好我们下面继续我们的互动环节，首先还是有请我们的特约评委员刘渐飞先生。

黄怒波观点答问

　　刘渐飞：刚才大家也都听到了，那么我刚才也在会上做了说明，我有三个最尖锐的问题，想问的可以当着大家的面开始，第一个问题就是我遇到你作为中国的房地产，你非常清晰看这个事，但是你不管是在面对公众还有采访的时候，这个问题你也谈过，对你和对你今天的成绩到底意味着什么？

曹一勇

　　黄怒波：我想这个问题我很难和这个搭界，但是我想既然是地产商，搞一些对话，大家不知道有没有看过一个书，现在有一个很时髦的书，叫做福布斯重点等等，这是王刚写的，说看上一个世纪的资本家要看企业，在这个时代我们看的不是重点，他讲什么呢？他讲（冯石同音），民间讲他是以潘石屹，冯仑，这个书，中国的企业家写了一个评论，我写了在地狱来畅游，这个意思是什么呢？就是我们这一代地产商，这个社会的创造，也是我们生存的一个方式，过去我们想我们自己多么的艰辛，但是在我们这个年龄的人，我们跟着国家走过了不堪回首的这么多年，所以这个作者，我说你们可以写地产商业，可以写知识分子，但是有一条我不要把中国地产损害，我们这一代人，居然从一个生活最底层的穷小子，居然可以上福布斯榜，这是中国一个大的进步，我们共创的。同时我写文章说，我不管潘石屹怎么样，他是国家的精英，社会的精英，为什么？他靠自己打拼出来，创造了财富，那就是解决了就业。所以在这个问题上，社会上如果出现了这么多把矛盾集中在地产商的身上，我觉得这个可能还是我们要注意的，不要太情绪化。

　　刘渐飞：我的第二个问题是我们知道做地产会写诗，那么我想你自己评价一下，你写诗的水平和地产的水平哪个更高，还有一个就是诗是从苦难中所凝结出来的，那么你作为一个富豪写诗是否会担心公众认为你是自娱自乐，或者说会鄙视你。

　　黄怒波：地产不是艺术，是商人，首先你得在中国尤其是在中国做人，做商人，做民营企业太残酷，你首先面临一个巨大的争议，政府这在尝试着成长和长大，所以中国企业家面临新型企业家玩的一个最不好玩的地方，在西方，他的游戏规则基本上不会变，但是这次美国人急了，这个也是一个不对的办法，但是在中国我们做这个企业，心理上非常非常的困难，经济学家可以讲得很轻松，但是我们怎么样才可以不倒闭，有那么多的员工，有那么多的债务，这个才是一个艺术，是一个很残酷的商业行为，刚刚说到诗歌，现在多数人说出来了，我不知道最重要的，我们的陈主任，这个就应该是说跟这个没有关系，当然了，你要说到诗歌的另外一方面，作为现在的作家和作者们来说，他是批判，因为现在社会张离太大，贫富差距拉大以后，社会矛盾也比较集中，作为诗人来说，他有一个批判。但是作为商人首先在金融危机当中怎么样好好的过去。

　　刘渐飞：那么做企业家，或者是做富豪，和做诗人这两个性质之间，你只可选一个的话，你会选哪个？

　　黄怒波：当然做富豪，有钱多好。

　　刘渐飞：我今天的最后一个问题，在上周，刚刚采访了一个人，他讲了这样一句话，他中国的企业家应该经常违法，但是不要去犯罪，世界上企业家的一个游戏规则的问题，他讲了一句话，后来通过报道，他说我的钱买得干净，那么我就想问一下，作为地产商你觉得怎么看待中国当前的种种潜规则，谢谢。

　　黄怒波：如果说最近很多的判法有一个原则问题，这个社会如果不是干净的，没有一个行业是干净的所以我说在这个背景下，没有谁的钱百分之百是干净的。但是我们要看到一个前提，就是我们的市场经济是在一个不完善的背景下开始的，在法制和环境不管完善的前提下，我们或多或少，我们对我们的原罪行为也好，或者说不懂在一些财务的占有之后的以后，这样的话，整个从拉长的社会，这个社会才会平衡。

　　曹一勇：我简单的问一个问题，刚才记者的采访，我问一个跟咱们的主题可能不相关的，首先是给大家一个信心，因为我们进入这个市场还是有点界限的，这点还是很重要的，然后分析了目前的情况，就我们集团来讲，是找到一个出路，但是有的地产相对的投资，投资周期要长，回报周期也会长，这个出路也不是所有的开发企业，尤其是刚才也谈到万达出来产业，在这个例子当中，好象是一个失败的案例，那么我们在座的很多的开发商的企业一个问题，给在座的湖北的开发商一些更好的建议，谢谢。

刘渐飞

　　黄怒波：第一我们一定不要再有拿坏钱，拿大钱的这种思想，这个肯定是饮鸩止渴，我想房地产业应该说一个诚信的行业，是一个利润稳定的，不像2007年那样，所以在这个问题上下一步讲过，你就做住宅，不会再出现也千万不要再出现2007年那样的局面了，那是饮鸩止渴，再一个这个企业的发展，中国人太急，我有几次的采访说，像我这样的人，可以上福布斯榜，10多年。在美国和欧洲100年，200年才上。中国人跑得太快了，在这样的背景下，我们要好好过企业的好，你就好好的往100年以后考虑，那么在这个背景下，你一个企业的回收期10年不算长，你比如说在美国做商业地产的一些商业中心，他们的回收期一般都是15年到20年，在中国很快，比如说在2007年的状况下，可能就是5年到8年，现在的状态下，我恭喜我们的大公司，也是8到10年，所以我想说不快，也不可能会把我们噎死。你比如说连万科都走马观花了，在2008年拿了那么多的面粉和面包，这种太快，大家都想明天就要变成暴富，出了很大很大的问题，目前就这些上市企业在目前的危机没有过去，他怎么能消化手里拿到的面粉比面包贵的地方，所以我想如果武汉的开发商想要有经验，那么我想这是一个。下一回一定要干得稳稳的，要做一个诚信的企业，慢慢的养大，慢慢的长泡，这是最安全的。

　　提问：你好，我想问一个问题，现在作为开发商来说，他本身存在一些或多或少的问题，媒体也很关注，那么作为你做管理层的经验来看就是你认为我们的企业家在现在这个企业面临一些问题，怎么样来处理呢？谢谢。

　　黄怒波：确实社会的矛盾确实是比较尖锐，这个尖锐有几方面的因素，一个就是房地产业是这么多年，像民营企业是开发得最彻底的，而且这个行业的素质和智商要求不高，是个人谁都可以进这个行业，所以他的技术含量不高，所以很多人就进来了，那么很多人他就在中国经济发展的大背景下，资本的流动性过剩的情况下，赶快发了一个财，这个时候就引起了了很多的社会矛盾，他的矛盾为什么比别的尖锐呢？因为他的产品要不然卖得很大，这个产品和手机不一样，手机你买了4000块钱，你用了两天不好，就扔掉了，大不了再买一个，但是房子是不行的，尤其是中国人买房，是几代人供一个人买，所以这个产品拿到以后，他怎么看，怎么有问题，怎么看他都觉得贵，所以这个矛盾也就更加的突出，因为这个矛盾性最值钱的资产，还有一个就是房价涨得过快，尤其像大城市，二线三线城市还是不大，很多大城市很集中，要把武汉市集中，结果把房价都干起来了，干起来了没有钱的买不起，这个社会就出了很多的问题，我们政府的政策也没有跟上，他只是说一开始提倡居者有其屋，总理的报告一开始报告就讲居者有其屋，后来改了，应该是居者有住宅，应该说你不买房，但是在这个背景下，社会的矛盾就尖锐了，还有一个或者是政府，或者是媒体都有责任，我们房地产商都破产了，我们做了一个调查，拿上海，拿广州做了一个调查，有50%多的资金是留下给政府，不是给政府来拿走的，是留在了政府的那个环节。土地的价格越拍越高，这些政府的财政，土地的财政拿到的，所以你想银行的利率也是越来越高，财务费用也是越来越高，那么你算一下，这个房价这么高也不是开发商可以的。

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