融资需要政府关注

　　“国内企业高存货和低周转导致企业在扩张过程中需要不断追求营运资金。地产行业成为一个高度以外部融资来推动增长的行业，一旦市场逆转，必然大量陷入困境。”清华大学经济管理学院金融系副主任朱武祥认为。

　　他指出，除了企业自身的调整以外，作为政府需要像关注国有企业、银行、证券公司那样关注房地产金融，创新房地产金融解决方法。

　　管理出效益

　　开发贷款和按揭贷款是房地产开发资金来源的一个重要途径。对此，钟伟认为，随着房地产市场的分化和重组，行业洗牌加剧，当前开发贷款和按揭贷款放松的可能性几乎不存在。那么，开发商的资金应从哪里来呢？钟伟指出，开发商的自救措施，不应把精力放在谋求上市和其他的方式合作上，而是静下心来做好企业内部的管理。因为在他看来，房地产业是系统集成、财富战略非常高的行业，比较切合实际的做法是，加强企业财务管理或者是通过土地储备管理，或者是项目运作来提高产业链上的资金供应。

　　多渠道融资天地宽

　　“银行只能锦上添花不能雪中送炭。”永安信(北京)资产管理有限公司董事长乔志杰认为，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱。乔志杰说，如果你是因为进入了困境，是因为你的“钱不能生钱”才去找银行借钱，难度是非常大的。不现实。

　　在当前的情况下，房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？德意志银行董事袁浩认为：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴；再者是在公开市场上上市。

　　来自瑞士银行中国投资部银行业务部的江涛对此表示认可，他说，从国际资本市场来看，融资是比较容易的，只要有好的项目、高的回报，那些基金追着你要。他认为，只要企业核心竞争力强，增长潜力大，就能借到钱。

　　关键词：房企管理

　　房地产企业在市场步入低迷时谋求突围也好，或者房市上升时的扩张也好，企业所选择的运营模式是至关重要。这次论坛峰会上，与会者对房地产企业模式的选择也给予了很大关注。

　　美国麻省理工学院房地产金融专业硕士、中凯开发的CEO王谦，他把美国的房地产开发模式引进中国并进行实践。他指出，中国的房地产开发模式最早的学习对象是香港，比如万科就是学习新鸿基。他说，其实，所谓的香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，是一种全程开发模式。美国模式则代表了一种高度细分的专业化分工。从资金到开发、规划、设计、建设以及销售，各个环节均由高度专业化的公司分别完成。

　　香港恒隆地产有限公司、恒隆集团有限公司董事长陈启宗认为，在国内众多的房地产开发企业中，从长远来说是最可靠的万科模式，因为万科有非常好的管理水平、非常好的制度。第二个模式是以租为主的恒隆公司的模式，他认为，这种模式会得到房地产价格上升时期的好处，回报率高。

　　朱武祥认为，目前国内很多公司的模式趋向于选择美国的模式，美国有强大的资本市场，美国模式在土地储备、收购和卖出当中做到现金平衡，做企业就有很多条路。而香港依靠的是内部现金组合和业务之间的组合。他认为，不管是哪种模式，企业要健康、可持续发展，现金平衡是非常重要的。

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