“因为房地产的周期性特别强，一定是在理性和不理性之间，最近刚听别人说回归理性，有什么大不了的，几百年来其他经济体的房地产都是这样，理性、不理性来来往往。”——陈启宗

　　住宅市场与土地市场的关系在2007年下半年到2008年上半年放大了。从某种程度上来说，作为投资商与生产商结合体的房地产开发商在2008年开始放慢了拿地的脚步。

　　如北师大金融中心主任钟伟所言，开发商在2008年真正受制的并非是银行贷款，而是销售回款。此一部分，决定了2008年的地价。钟伟的依据是2008年开发商银行贷款比例有所上升，但是销售回款创下历史新低。

　　但从另一个层面而言，恒隆地产董事长在2008博鳌房地产论坛上批评钟伟等专家，其认为理论和现实有所差距，因而专家的意见要听，但不可全听。

　　陈启宗此一论断的一个集中原因在于，2007年上半年真实支撑土地市场的并非完全是房地产开发企业的销售回款，而更多的是资本市场融资。大企业尤其如是。

　　假设开发商的销售回款足以支撑开发商应该支付的土地价格的话，哪么无疑中国房地产企业的财物都是健康的，而2008年的放缓拿地可以看做是策略性的保守，是一种稳健的经营方式。但显然现实情况并非如此。

　　土地市场的需求是与资本市场、银行信贷及销售回款三方相联系的。房地产市场面临的是一个双方向的投资市场，一是土地市场，二是物业本身的市场。因而土地供应方、开发商及购房者之间形成了非常有趣的暧昧关系。无论是土地供应方，还是开发商，乃至不动产投资者，其最终的目的是在与市场的博弈中获取投资收益。自住性需求仅在其中往往承担了一个市场的基础作用，即住宅市场因有人要住房子而起。

　　这种建立在投资基础上的供需关系决定了房地产市场本身的周期性，因而陈启宗在2008年博鳌房地产市场上说的最为重要的一句话为人们忽视了。

　　陈启宗说：“因为房地产的周期性特别强，一定是在理性和不理性之间，最近刚听别人说回归理性，有什么大不了的，几百年来其他经济体的房地产都是这样，理性、不理性来来往往。”

　　如果以此而言，当前中国的房地产市场的制度依然不是最为重要的讨论话题，因为地方政府与中央政府在这个博弈当中的角色是既定的。

　　地方政府在房地产市场当中的角色无非是一个投资市场上的博弈者。地方政府在土地开发的过程当中同样要承担成本，也同时要面对土地市场的风险。从某种程度上而言，土地财政本身就是一个风险极大的投资，只不过地方政府在此种博弈当中处于强势地位罢了。

　　开发商与投资者在博弈当中是处于弱势地位的，至于谁更弱势则无从谈起。而自住性的购房者显然是这种博弈关系当中最为弱势的群体。

　　中央政府在其中是规则制定者的角色，其未必能够从房地产市场当中获得太多的真实利益。相反，其要考虑房地产行业税收与房地产市场的平衡。从这个程度上而言，中央政府能够从参与市场博弈的多方群体当中获得利益，因而其所考虑的恰恰是让这种利益稳定并使得博弈各方的利益趋于平衡，因而我们基本可以认为中央政府的在面对房地产市场博弈各方的态度上是公允的。

　　问题是博弈各方在面对一个市场的时候所持有的态度是怎样的。一如一个有趣的哲理：所有人知道自己必将面对死亡，但却不知道死亡何时会来临。事实上，大多数处于博弈的各方都知道房地产周期的存在，但谁也不知道房地产那个周期性的调整会在何时到来？

　　如陈启宗所言，判断房地产周期并不难，市场大涨的时候必然会有回调的拐点，市场大跌的时候必然会后回涨的拐点。

　　但事实的关键是你如何把握自己，你能否在其中理性的把握住在市场高速上涨的时候不追涨，而在市场下跌的时候及时的判断出手的时机。

　　陈启宗在1998年的经验是，当市场上涨的时候绝不追涨。从1994年到1997年，陈启宗未在香港土地市场上拿过一块地。三年未曾拿地对房地产企业而言是非常可怕的事情。而更为重要的是出手时机。1998年，陈启宗发现香港土地市场上居然无人拿地的时候，陈启宗认为已无竞争者，因而可以拿地了。1998年陈启宗在香港土地市场购入的土地为恒隆带来了300亿港元的盈利。

　　而2007年到2008年，我们所接触过的开发商当中，陈启宗所言的理性与内地开发商的心态形成了鲜明的对比。2007年市场上涨的时候，开发商，别人都涨价，我们不能不涨；别人都买地，我们怎么可能不买。而2008年的心态则是，或许土地市场还有继续向下调整的可能。

　　这种心态现在看来和大多数一般的投资者的心态未有两样，更毋庸说把握投资的理性。

　　这是一批2000年后中国房地产市场黄金时期成长起来的房地产企业，也许是机会让他们进入了行业，对于周期，他们未必有准备。

　　有趣的是，很多时候中国的开发商更愿意听钟伟这样的投资性的指导意见，而不愿意真实的去思考和把握自己理性面对市场的能力。这就是我们今天中国房地产人的心态。

　　是的，市场会淘汰那些在市场当中非理性的企业。这原本是市场的规律。而也许未来若干长的时间里，依然要谈投资与理性回归。

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