冠君上市一直跌无吸引力

　　2006年5月11日，冠君产业(2778HK)公开招股，但市场反应一般，派表银行并未出现索取申请表格的人龙。大部分证券行的冠君孖展认购反应欠佳。

　　信诚证券联席董事连敬涵评价说：撇除大股东鹰君(0041HK)完全放弃首年分派，冠君实际息率只有2.5%，低于很多投资，令很多投资客兴趣索然。投资者最担心的是两年后，大股东恢复收取分派利息，每个基金单位的分派将被大大摊薄。而且，除领汇(823HK)外，其他房地产投资信托基金上市后股价都跌破发行价。

　　冠君出世，也面对天津港(3382HK)及中国银行两支内地大鳄的迎面夹击，早前大连港(2880HK)上市大升67%，很多散户都相信内地港口股将有不俗升幅，大量资金投向热点，认购天津港热，舍弃冠君的现实很清晰。

　　而且，房地产信托上市因为物业估值的原因，大部分会变得迅速膨胀，大股东会依此再用市值计算，出售“催肥”的股份，大额套现。所以机构评价一般都不高。

　　因此，专业人士认为企业分拆物业做REIT上市，原因主要有两个，一是这些物业升值潜力及回报有限，套现投资其他更有价值的专案。另一原因，就是企业急于套现减债，此时企业一定会在地产市场比较好的时候，把物业估值做得有多高就要多高，借此可以变现更多。

　　泓富(0808)是套现投资的典型个案，旗下工业大厦等租客流动多，加租难，在地产热潮时出手，绝对是应时之作，而且投资客也喜欢。

　　冠君(2778HK)则被视为大股东急于套现减债的个案，因为鹰君(0041HK)是香港负债比率最高的地产股之一，2005年底鹰君(0041HK)未偿还银行贷款为143.11亿元，负债比率为59%。分拆冠君套现可以帮助鹰君减债，至少可以获得103亿元以上现金收益，大幅减债到20%，资产净值也水涨船高，这一分拆可谓一石击中多鸟。据闻，嘉里建设也借此获利超过10亿元。

　　果不然，鹰君(0041HK)、嘉里建设都在冠君(2778HK)上市前大涨。鹰君(0041HK)股价一度接近30元。有分析说：分拆冠君，真正值得搏一搏的反而是鹰君。

　　正是由于这么多财技和谋略，甚至是好处这么多，鹰君(0041HK)分拆冠君(2778HK)上市被标上“过渡包装，过渡粉饰”的标签，专业人士反而更愿意提醒投资者：独立估值报告显示，冠君(2778HK)的估计净物业收益率只有1.75%，低于银行4%的大额存款收益，也远远低于正常的投资回报。

　　“冠君吸引力可谓欠奉”，在5月24日，冠君(2778HK)上市首日即大跌15.5%，“逢抽新股必赚钱”的神话瞬间破灭。当日，冠君(2778HK)收报4.3元，较招股价5.1元低15.7%，最低曾低至4.125元。抽中一手(1000股)的散户，当日帐面蚀800元。6月下旬，股价已经接近3元了。

　　5月24日同一天，领汇(823HK)跌0.05元(0.32%)，收报15.5元。越秀REIT跌0.05元(1.67%)，收报2.95元，比招股价3.075元跌0.125元(4.07%)；泓富REIT跌0.07元(3.52%)，收报1.92元，比招股价2.16元跌0.24元(11.1%)。

　　REIT的热浪似乎过早进入了早衰期，也打击了不少即将推出的中小型地产REIT的出世。资本市场的残酷如此清晰，彻底，也如此没有情面。

　　6月22日，冠君产业信托(2778HK)公布，全球发售稳定价格期已于6月15日结束，超额配售权并未获行使，已告失效。

　　美林远东以每个基金单位3.825-4.5港元，购买1.851亿个基金单位，以满足国际发售超额配售，避免或减少基金单位市价下跌。最后一次行动为6月14日，购买价3.87港元。

　　美林表示计划有秩序出售进一步购买的1499.9个基金单位，其持好仓及时间不定。

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