2006年4月26日，鹰君(0041HK)与基金管理人签订认购协议，共发行15.08490809亿个基金单位，向鹰君集团旗下GEHolder发行13.49495877亿个基金单位，向嘉里建设旗下KPHolder发行1.14796151亿个基金单位，以及向永泰发行0.44198781亿个基金单位。首期认购价为每基金单位4.80港元，总价为72.40755883亿港元。

　　同一天，冠君产业信托的受托人与有关卖方公司订立重组协议，卖方控股公司共同间接拥有花旗广场物业的全部合法及实益权益。在受托人代表冠君产业信托根据重组计划购入的六间控股公司中，四间控股公司(即EastPowerLimited、CojoinPropertiesLimited、

　　PortionA(BVI)Limited及PortionB(BVI)Limited)为鹰君的间接全资附属公司；两间控股公司(即FuscastusLimited及HarvestStarLimited)则由鹰君(85.9%)、嘉里建设(10.2%)及永泰(3.9%)间接拥有。

　　根据重组协定，受托人代表冠君产业信托收购控股公司，并以冠君产业信托资产支付首期代价总额18，663，844，643港元。首期认购价通过向受托人转让认购承兑票据支付，该承兑票据由鹰君(0041HK)的全资附属公司AlfidaLimited于2006年4月26日向鹰君集团旗下GEHolder发行，金额相等于首期认购价。

　　依此，冠君产业信托完成了不算复杂的重组。鹰君(0041HK)持有冠君REIT约89.5%，嘉里建设(0683HK)占7.6%，永泰占3.9%。

　　中环花旗银行广场位置优越，一直是鹰君集团(0041HK)主要租金收入来源，2003年度收租达到4亿多元，但2005年度降低到约3.2亿元，租金贡献两年来在递减，鹰君副主席兼总经理罗嘉瑞说是SARS期间租金大幅下降，最低尺租跌倒10余元，签约客一般都是3年左右，导致收入减少，公司相信租金会持续上升，采取严选租客的策略，宁以慢速出租，谋取合理租金。但最近2年已经快速成长。最新签约尺价月租涨至60元。整体看，2005年下半年租金逐步上升，半年租金已升至1.84亿元，比上半年增加两成半。

　　值得关注的是，截至2006年2月底止，写字楼出租率为86.1%，商业铺位出租率100%。获得利润是毫无疑问的。不过，招股说明书称2006年及明年期满租约的老客户每平方尺月租在26.5元至33.5元之间。2005年底新签租约的每月尺租约为50元，有预测，冠君2006年下半年新签的每月尺租将可升至70元，2007年可能会涨至80元。

　　这是值得期待的未来，因为，冠君产业信托基金(2778HK)在上市前就给公众投资者承诺：

　　预期2006年5月24日至12月底止，可供分派利润将不少于2.09亿元，派息比率不少于90%，2006年每股派股息将不少于0.1694元。投资客可以预算：租金再增加，收益势必顺势增加。

　　冠君REIT估值一年猛涨

　　2006年5月初，鹰君集团(0041)公布分拆冠君房托(REIT)细节：其资产总值为226.7亿元，鹰君将以不少于190亿元出售，折让16%。完成全球发售后，鹰君(0041HK)仍占冠君产业信托基金(2778HK)49.2%，嘉里建设(683)占4.2%，永泰占1.6%，有禁售期限制。若发行超额配售权，鹰君(0041HK)持股将减至43%。鹰君成功分拆后，加上银行的借贷，将可收取现金达103亿元。

　　冠君产业计划发售12.3亿股，每股作价介乎5-5.75元，最高集资额为70多亿元，其中10%将会在港公开发售，配售则占90%。公开招股于5月11日开始，16日定价，股票于5月24日在香港联交所主板挂牌上市。冠君首年预计每股派息16.94仙，即实际回报率介乎4.84-5.57%。

　　根据冠君的招股档，物业顾问高力国际估计，香港中区甲级写字楼的租金于2006、2007两年将可分别录得40%及15%的升幅；2008年及以后的每年租金升幅，则按历史平均水准5.8%的速度增加。

　　虽然看起来这些资料和未来都不错，但细看公司招股的财务资料，你还是会发现很多细节，

　　2003年、2004年、2005年三年，租金收入从4.49亿，跌到3.29亿，继续跌至3.19亿，停车场收入也从1100多万元跌到900多万元，管理费收入也从7350多万直落7270多万元。

　　租金净收入从4.1亿落到2.8亿，其从物业出租上获利的能力并不是一个向好的曲线。

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