谁也没有料到，这支依赖于香港最热门的地产项目的REIT会遇到如此残酷的现实，谁在打压这支股票？

　　因为有领汇REIT的光芒，一个个新的资本故事在香港诞生。城中地产大亨跃跃欲试，看到一个新圈钱机会，个个都摩拳擦掌。李嘉诚旗下的鸿富、越秀地产、鹰君旗下的冠君、恒基旗下的阳光、华人置业都快步跟上。

　　鸿富、越秀冒出后，便是今年首支REIT上市的冠君产业信托基金(2778HK)，这是鹰君集团快步上岗的杰作，拿出自己的一个商业楼宇，快手快脚分拆做了一个独具特色的REIT计划。

　　但光芒并不灿烂永恒，2006年5月24日冠君产业信托基金(2778HK)上市一开盘就跌，首日最低见4.125元，比招股价5.1元跌16%，之后再跌接近20%，股民一片惊慌，不算手续费，上市后每手即亏损800元。

　　跌跌跌，到6月20日，冠君产业信托基金(2778HK)上市快一个月的时候，股价竟然落在3.925元，股价跌得之残很少见。

　　老板罗嘉瑞很不高兴，说是全球股市不好影响了冠君产业信托基金(2778HK)，不过不满意也好，他还是拿到100多亿元现金，令母公司鹰君地产负债率下降了39%，这个上市的故事还是很值得留意的。

　　冠君REIT出身衿贵

　　谁也没有料到，这支依赖于香港最热门的地产项目的REIT会遇到如此残酷的现实，谁在打压这支股票？谁在让投资者失去信心？谁在抛售？

　　慢慢拨开外壳，我们看到一个清晰的内核：投资者对REIT在投弃权票。

　　REIT房地产信托基金是一种投资可带来收入的房地产项目，基金会把净收益的九成分派给投资者，因为地产回报很稳定，增长缓慢，也具备很强透明度，这类基金在外国早已大行其道，投资者多认为是提供长期及稳定收益的工具，有点像买楼收租，而这亦是领汇等REIT上市时标榜的卖点，超过银行存款利率，稳健，扎实的特点很清晰。但，领汇之后的房托基金上市，派发的不再是纯粹的房地产租金收入，而是开始渗入财技，变相利用金融衍生工具，令收入变质。而做出来的美好业绩在现实中存在不确定的风险，不再是买楼收租那么简单。

　　冠君产业信托基金(2778HK)是一个十足的财技版个案，他的美丽神话一不小心就被捅破了。的确，公布的上市初期收益率是5.46%，但独立物业估价师的估值报告同时显示，其实，冠君产业信托基金(2778HK)的估计净物业收益率只有1.75%，如此大的差距如何造成？就是财技---利用了原来在银行借贷和债券之间很流行的掉期利率财务技巧。

　　我们来看看这个“冠军”的来龙去脉。

　　2006年4月，趁着香港地产业REIT热潮，上市公司鹰君集团(0041HK)分拆中环花旗银行广场一项资产，命名“冠君(ChampionREIT)房产信托基金”。该大厦有两座写字楼，47层高花旗银行大厦和37层高中国工商银行大厦组成。注入冠君房产信托基金的花旗广场包括140多万平方尺写字楼、5万多平方尺商铺，以及55个私人泊车位、500个公共泊车位和50个电单车泊车位的公共停车场。随着近年商用物业价格上升，花旗广场独立估值达226.7亿元，即每平方尺价1.5万元。目前，有81名写字楼及106位零售租户。写字楼楼面租用率86.1%，零售楼面租用率100%。

　　鹰君(0041HK)、嘉里建设(0683HK)及新加坡永泰集团持有9成楼面，鹰君(0041HK)为首的财团占合营公司85.95%权益，持有127万尺写字楼楼面，并包括3.78万尺会所及1.2万尺铺位物业，还拥有停车场有555个车位，面积达21万尺，总值约166亿元，加上会所、铺位及车位，资产总值在180亿至190亿元水准。嘉里建设则持有花旗银行广场34、36及37楼三层楼面，总面积5.26万尺。

　　据传，鹰君(0041HK)最早的计划是向嘉里及永泰购入两家公司权益，收购嘉里所持三层楼面，但因为重整股权费时费力，于是跟嘉里洽商，以合组公司的楼面分拆上市。

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