这么做的道理很明白：就是大股东省出钱来，给其他投资者。按年计算的回报率从2.18%至2.51%，拉高到4.84%到6%。

　　花旗研究报告估计，冠君资产净值介乎123亿至176亿元，以此计算，2006年的年度回报率在4.2%至6%；2007年在4.1%至5.8%；2008年在5%至6.7%。

　　同时，鹰君宣布：担当冠君物业管理人也不收取定额年费作基本费用，鹰君还承诺在未来五年以收取冠君基金单位替代管理费，这一做法也是保证冠君可分派利息不被拆细。

　　鹰君主席罗嘉瑞表示，设立利率掉期协议，大股东放弃分派利息，是希望保障基金收益，免受利率上升带来的不利影响，推高收益率，吸引基金投资者。

　　数招出炉，快速保证冠君的派息能力大涨，这些人为的行动几乎占了实际收益的2倍还多，令一家REIT展现一个灿烂的景象，对看好实际收益，只希望投资回报的投资客来说，相当受用。

　　不过，使用财务杠杆就一定好处多多？如果这样，稳健的经营就黯然失色了，这似乎有点违背资本市场最基本的原则。

　　我们来看看掉期利率，这个新金融工具让上市公司变得财务更灵活，他的神奇之处在哪里？

　　1982年，德意志银行对某企业提供了一项长期贷款。德意志银行为长期贷款需要筹集长期资金，同时判断利率将会上升，以固定利率的形式筹集长期资金可能更为有利。德意志银行用发行长期固定利率债券的方式筹集到了长期资金，通过进行利率掉期交易把固定利率变换成了浮动利率，再支付企业长期浮动利率贷款。这笔交易被认为是第一笔正式的利率掉期交易。银行赚取了一个灵活的利息差，回避了风险，这是银行内部的一个财务创举，但很快，它在金融领域蔓延开了。

　　利率掉期流行在80年代初，美国正经历高利率时期，利率掉期为银行和投资者提供了一个减少利率风险的工具。最早的业务是将固定利率债务换为浮动利率债务，至今已经有超过160万亿的市场面值规模，是国债市场规模的几十倍。

　　掉期交易作为一种灵活、有效的避险和资产负债综合管理的衍生工具，逐步扩展到商品、股票等汇率、利率以外的领域。成为金融衍生工具的一种，最大好处是利用获得时间差的利息差。

　　用最简单的语言表述，利率掉期制定一个多年的计划，可以回避利率上升的风险，在开始阶段，以低息保证高额回报，未来几年逐步加息，好处在眼前，但一样会增加未来几年的融资成本，有可能回报逐年下降，唯一冀望的是未来几年收益大涨。做法有点急功。

　　就比如冠君产业信托基金(2778HK)上市第一个半年，财务成本是1000万元，2007年就增加到2800万元，2008年5600万元，2009年9100万元，2010年1.26亿元，2011年才会落到5500万元。这些猛增的融资成本直接损害的是股东权益。当然，管理者会期望未来5年，租金不断上升，抵消成本增加。

　　利率掉期好不好？冠君REIT招股风险提示中有这样一段阐述：“利率掉期安排初期的较低现金融资成本旨在提升基金单位持有人初期的分派，后期增加的物业收入净额则须用作补偿利率掉期安排后期较高的现金融资成本，然而，倘若后期未能实现租金增长及物业收入净额增加，则基金持有人获得的分派收入将有所减少”。

　　这一假设就是风险，如果租金之后多年并无显着升幅，其他股东的收益将被大大摊薄。而且可能带来直接的投资亏损。更明确说，掉期利率有时限性，而股东获取收益也有时限性，时限性导致不确定性。本来一种稳健的投资收益方式，在财技组合下，变得面目全非，收益大挪移，很可能无法预期，的确违背了最初的设计理念，衍生金融工具的双刃剑特点就在于此。

　　但市场能接受的话，也没关系，如果投资客有信心，也过得去，财务技巧也不一定都不好。

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