这些需求都出来的时候，市场就从复苏进入高涨期了。楼市高涨的时候，有钱赚，但钱会使人麻木、上瘾，所有人都会中毒的，贪婪的心一起来了，大家就去抢了，这个价钱最后跟自住的购买力脱节了，因为最终房子最重要还是要买来自己住的人去接盘的。

　　很多公司都是好的时候一起好，楼市逆转了就倒闭了，好像国内最近的创辉、中大恒基，都关了很多铺，他们的铺是楼市好了就拼命扩充，开新的店铺、分行。但是我们要考虑，我们的铺子在楼市不好的时候也可以有生产能力，所以我们可以知道自己有没有条件去扩充，我们是比较保守的。

　　当然我们也赚了一点钱，但是我们不敢扩充得太厉害，因为还没有找到扩展之道。

　　《观点》：中原大概是什么时候扩张的？您理解的扩张之道是什么？

　　施永青：从1982年底开始，经过1983年到1984年初，香港有一个房地产低潮，差不多两年多的时间。这个时候就是中英谈判，那个时候大部分香港人都是以前从大陆逃跑下来的，对共产党都不信任，所以说中国要收回香港很多人很担心，尤其是有钱的人。因为以前你有钱就是资本家，就是地主。因为他们以前在大陆也受过斗争，所以他们很多都逃到香港了。这个时候他们又逃跑了，从香港逃到澳大利亚、美国、加拿大、英国等等。房地产是不动产，人要逃跑，但房子带不走，唯一就是变卖，就是抛售，结果售楼价就跌了，跌了我们做代理的就不好做了，没有人买了，价钱又低了，价钱低了卖方还要亏损，佣金就不肯付了。

　　一般来说房地产既是用的商品，又是投资的商品，它有两种本性，即用和投资是放在一起的。消耗性的商品是价钱越便宜，越多人买的，鲍鱼便宜了，你也去买一个试试什么味道，但是房子便宜了，没有人买了，买了还要便宜，我就亏本了。所以楼价跌就没有人买。

　　在这个低潮里，我们生存得很苦难，但我们经过1982年到1984年差不多三年的楼市萧条期，我们发觉自己还死不掉，那我们就要繁殖了。加上中英谈判之后，中英联合声明，邓小平同志说50年不变，可以保持香港的资本主义制度不变，所以有些人就留下来了，信心慢慢地建立了。另外这三年开发商又不敢去开发土地，不敢去建房子，同时中国经济也在改革开放，香港的经济也有好转，那需求又增加了。2004年底联合声明公布以后，2005年就签好了，楼市就复苏了。这个时候我们就进了第二次楼市的高潮，这个高潮特别长，从1985年一直到1997年。

　　这个时候我们已经经过了冬天，所以我们的胆子就大了，就拼命地繁殖了。

　　还有就是我觉得一个公司要找到一个生存的模式，有一个生存模式，并且当这个模式不断的优化之后，才是你自己在这个市场里有竞争能力的时候。这个时候，你才有繁殖的能力。

　　你看一些动物，比如大猩猩，你要把这个族群里面所有其它雄的大猩猩都打败了，你成为猩猩王了，你才有交配的权利。也就是说，这个时候你才有繁殖的权利。在市场上也是一样的，你要成为一个行业里面具有领导地位的公司了，你才有资格繁殖，复制自己。而且我们首先要让自己吃得饱，如果吃不饱的话，你繁殖什么。所以我们只有发觉自己在竞争上可以打败旁边的公司、有占有市场更多空间的能力、能够让自己吃得饱的时候才能够繁殖。

　　《观点》：但这个时候您跟您的伙伴出现分歧了。在很多人眼里这是一个不同管理模式的分歧？

        施永青：我们的管理分歧主要在他是“有为”，我是“无为”。我尊重人的自由意志，我虽然不认同人有基本人权，天从来没有赋予你什么人权的，老子说：天地不仁，以万物为刍狗。但是我认为人是有自由意志的，所有生物都有自由意志的，就是按照自己方法去做的时候，他就开心，被强迫去做，他就觉得自己受委屈，就不开心。要创意，要做出成绩，就要尊重人的自由意志，给他一点自由的空间。

　　我的伙伴认为从上而下的管理比较稳妥，领导要做好计划，按照计划去分配工作，定好落实的步骤，强调执行力。我是不强调执行力的，因为执行力是打折扣的，每一层下去都会打折扣，结果就会走样的。我崇尚的是老子的“无为而治”，西方的说法是，物质体的本体自生自发的系统，所以这跟其管理的哲学完全不一样。我认为一个组织里面的人不完全是靠领导在支配一切的，每个人都是按照自己的需要，在人生的道路上选择，是在没有安排的情况下碰到一起来的。我们都是来自五湖四海的，本来都是走自己的路，不过刚巧走的路碰到一起来，其结果是如果觉得走在一起大家都有好处，就走下去；如果对大家没有好处的，就分手了。如果你想东，他想西，是没有办法走到一起的。大家都想西的，就走一起了，这就是缘分。

　　如果是大家一起，对大家都有好处，就会有一个常规，这里面所有的人都有一种默契，就是我知道你做完了这一步，可能下一步会是怎么样，我可以配合。因为我对你做了配合，你觉得我的存在对你有好处，你就会想办法把我留在身边。我的同事都是自己走过来的，不是我在什么地方安排一个亲信或在一个大学找一个高材生安排下来的，我没有做这种事。中原的发展最后证明我的自主组织理论比他的控制性的理论效果大、受欢迎。所以他在1992年就已经辞职了，他离开之后我们公司就发展得更快。

　　《观点》：中原的管理模式其实争议很大，有人认为中原是尊重人、人性化的管理，鼓励员工发挥最大的潜力，但也有人认为缺乏帮助和支持，这样不够人性化。

　　施永青：我们尊重人，但人在社会、在资源中也要接受自然的规律和市场的规律，我个人是无法避免他们受到市场的考验。但是一般来说，我们对我们的员工还是有一定的责任感。我们不会随便把分行关闭，如上海在2005年也出现了因为中央的宏观调控的政策，使市场萎缩，需求量大跌，很多行家的其他公司把分店关门的情况，我们能不关的就不关，我觉得人才是我们公司的主要财富。现在有些电脑软件公司总是要我们买一些能留住客户关系的软件，我说我留住我的员工等于是留住了我的客户关系，你的电脑的客户关系是死的，我的员工跟客户的关系是活的，大家了解，互相信任，才有客户关系；电脑里面的记录有什么用，人走了那这个关系也已经大大地打折扣了。

　　所以，我们相信维护我们跟员工的关系就是维护我们跟客户的关系，所以我们很尊重员工，因为他们有自己的客户关系网，这个是我们生存的基础。所以我们对员工还是有人情味的，但所有的新生事物都是要经过考验的，在温室里成长是永远长不大的。

　　《观点》：97年过后，中原开始进入内地了。对于中原而言其实这是很重要的一步，为什么会做出这样的决定？

　　施永青：我们在1992年就进入内地了，98年的时候发展比较好，就把内地当作一个重点来发展。我以前是参与政治运动的，对中国的政策上的改变我比较敏感，主要的改变比如说本来一切都是中央安排的，现在变成权力下放了；本来是靠国营经济的，但现在可以允许民营了。另外就是本来是不容许市场经济的，现在是市场经济主导了。

　　所以，你会发现以前的房子是国家分配的，但后来一切都商品化了。如果房子还是国家分配的，那代理、中介是没有用的，但现在改变了这个分配制度，如住房商品化，报酬现金化。当时我们判断中国将会出现房地产市场，所以有房地产市场，就有我们发展的空间。

• <<
• 1
• 2
• 3
• 4
• >>

·慈善背后的C面施永青 08/03/14

·香港楼市：2008年将一枝独秀 08/03/12

·施永青：已经是拐点了 08/02/17

·专访黎明楷：中介之困 08/01/24

·观点一周评述：调控节奏混乱下的中介 08/01/18