Q：以目前的情形而言，您认为未来中国房地产是否依然是各类资本投资的热点？

　　巴曙松：这需要把宏观趋势与微观市场发展结合起来考察。

　　(1)从供求关系层面看

　　从有关指数观察，2007年中国房地产市场总体上呈现上涨阶段，即使进入调控政策陆续推出、市场观望气氛浓厚的2008年，1月份的相关数据依然显示总体上涨的趋势，值得深入研究和关注，避免出现误判。

　　从目前趋势看，与日本等国家房地产价格大幅上涨时期不同的是，中国的庞大的现实需求而不仅仅是投资需求、以及行业土地供应的硬约束，使得房地产行业供应增长幅度有限，如果需求不能得到很好控制，当然需求也并不容易控制，那么如何满足供求缺口就会始终是一个现实问题。

　　土地是房地产的载体和最基本的要素，人地矛盾在中国始终是值得关注的突出经济矛盾之一。城市化快速推进的同时，又要保持农地的相对稳定，确实是十分艰巨的挑战。在土地供给从严控制的情况下，城市可供房地产开发的土地稀缺决定了房屋供应难以大幅扩张，即使在阶段性的时期供应量快速增长，但是从长期看，土地矛盾会贯穿整个城市化的整体进程。我国“十一五”规划纲要中提出“将耕地保有量保持在18亿亩”的约束性硬指标决定了土地资源的稀缺性，在这一约束下，农村向城市的人口迁移，以及现有城市人口居住条件的改善，主要就不能依靠土地供应的扩张，更多依靠容积率的提高，通过同样一块土地上支持更多人口等来解决，土地价格面临较大的压力。

　　2000—2007年全国住宅竣工面积与销售面积

　　资料来源：国家统计局，海通证券研究所

　　分析上图可以看出，2007年房地产行业基本上还是供不应求，预计2008年行业整体格局继续保持2007年态势，主要的约束条件在于市场和公众对于政府即将推出的廉租房的规模、政策调控力度等及其形成的市场调整的预期，但是这难以改变总体的供求结构，因为目前整个廉租房的建设大概不及整个房地产开发面积的3%，这些廉租房的建设能够改善部分中低收入阶层的居住条件，对于提供中低价住房的房地产商影响较大，但是难以改变总体的供求状况格局。(2)从房地产的产业发展环境看

　　文/巴曙松  国务院发展研究中心  金融研究所副所长、研究员  博士生导师

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