编者按：大多数时候，开发商的目的是一样的，大家不过是想卖好房子。于是企业价值也罢，产品价值也好，生意的道道在其中演绎出来的思想与观点或许是今天我们所需要看到的东西。鑫苑新近在美国上市，属地产新贵；武汉天下置业作为武汉本土开发商，在面临外来竞争如何卖好房子，也是很有意思的事情。

　　我们的商业模式是通过招拍挂市场拿地，然后高品质地快速开发建设，快速销售，“不囤地、不捂盘、零库存”。

　　Q：作为开发商，您最看重的是什么？

张勇 鑫苑（中国）置业有限公司总裁

　　张勇：我最看重的是企业的社会责任和社会义务，这是企业存在和发展的根本。我们鑫苑的使命是“创建美好家园是我们的共同心愿”，愿景是“成长为有价值和有影响力的公众公司”。下面我谈一下我们的商业模式，从中可以看出我们是如何践行社会责任的。

　　我们的商业模式是通过招拍挂市场拿地，然后高品质地快速开发建设，快速销售，“不囤地、不捂盘、零库存”，增加市场有效供给，实现资金的快速周转，并通过文化、团队和制度的复制实现企业高速成长。鑫苑基本上不进行土地储备，比其它房地产公司建设周期平均缩短4-6个月，鑫苑独创的商业模式代表了未来中国房地产业的主流模式，同时鑫苑的商业模式与国家抑制房价过快上涨的方针也是完全一致的。

　　陈潜峰：我最看重的首先是产品自身的品质；第二个就是上好的地段。我主要还是指产品这一块，因为经过这几年的发展，我觉得好的产品还是受到消费者的追捧的。当然在地段和产品之间，我认为消费者可能首先会选地段，有好的地段之后还要有好的产品。

　　Q：做一个项目，是资金的腾挪关键还是产品的设计与建设是关键？为什么？

　　张勇：房地产企业的第一使命就是为老百姓造房子，满足客户的需要，这是企业生存和发展之道，同时好的产品设计和良好的建设质量也是企业的不懈追求和企业竞争力的来源。

　　资金实力和资金的运用效率，同样决定企业的发展平台和发展潜力。尤其近两年房地产企业纷纷选择上市，采取直接融资的渠道来增强自身的融资能力，提升公司治理水平；随着近期国家一系列宏观调控政策的出台和实施，以及银行的银根紧缩，国家对闲置土地必须限期开发和土地款不再允许分割支付等政策的落实等等，这些都对房地产企业的资金能力提出了更高的要求。融资渠道单一、融资能力有限的企业，将在这一轮竞争中处于劣势地位。

陈潜峰   武汉天下置业董事长

      陈潜峰：两种都很关键。第一个资金是获取到项目的第一要素，但是如果有资金，对要做开发而不是那种倒项目的发展商而言，产品也是非常关键的。如果没有好的产品，你把这个产品做得一塌糊涂，那你的产品就卖不出去，你的资金就死了，就没有后续发展的动力了。我认为资金非常关键，但是产品更关键。

　　打个比方，我们现在拿在手上有四个项目，资金的问题都解决掉了，我现在最着急的就是产品的品质问题。比如说我有好的产品，如果在调控期或者非调控期能够卖得很好，这个是最关键的。跟你的资金比，首先就是检验项目的质量的问题，你最后的结果还是说这个项目要做好，不是自己拿在手上，肯定是卖给广大的消费者，消费者要接受你的产品，他要认同你产品的品质，这个是最关键的。

　　《观点》：怎样理解您的项目的价值？怎样理解您的项目在未来城市环境中的价值？

　　张勇：我们项目的定位是中国二线城市，面向中等收入群体，提供1000-5000户这样的复合型现代化社区，并通过社区精神文明建设和文化建设，为业主提供物超所值的产品和服务。

　　社区是城市的细胞，是建设和谐社会的基本单位，是每个人温馨的家园，是现代社会人身心的栖息地。城市建设始于社区，生根发芽在社区。我们在郑州的“鑫苑名家”社区，建成5年来，已经成为郑州市、河南省和谐社区建设的样板社区，先后有多位中外贵宾来访。2007年5月1日，中共中央总书记、国家主席胡锦涛亲临“鑫苑名家”，并对“鑫苑名家”和谐社区建设的实践和成就给予了高度评价。鑫苑致力于在中国的二线城市，建设更多“面向未来、人性回归、亲情回归、艺术回归”的现代化和谐社区。

　　陈潜峰：第一个是同类型的地段真正的价格，第二个就是产品内在的投入。

　　对同类型地段产品价值判断，我认为在于开发商本身对产品价值的定位。我现在正在开售的一个楼盘，换作是其他发展商来做，可能会卖到15000/㎡或者16000元/㎡，我们现在卖8、9千元一平米，我们还是按照我们自身拿的地价来定。第二个就是产品投入的成本。我们只希望获取合理的利润，我们只是这样去做的，没有去跟风，去调整的过程。我们所处的华东市场，对产品还是有一些偏好的，因为华东市场起步比较晚，最近一段时间发展速度应该还是比较快，但是经过2007年的暴涨——这个暴涨不是因为产品的品质而暴涨的，是因为面粉比面包贵的原因。我打一个比方，假如我今天拿到一个项目，这个地方的地价是2000元/㎡，但是突然旁边的紧挨着你土地的一块地，甚至比你的地段还差，他的拍到6、7千，这一信息传过来之后，他的地价比我高5000元，那我的产品销售的时候就涨了5、6千。这一轮的暴涨，在武汉市场都是因为这个，不是说刚起来就有涨的主动力。就是因为旁边的地价突然暴涨，反而超过了卖的预期。我打一个很简单的比方，联想在我们华东做了一个项目，它拿的一个项目地价是一千多元一平方米，它第一期开盘卖6500元/㎡，突然金地在它隔壁拿了一块地，离它还有一点远，这块地相对比它差一点，但是地价拍到了6700多元，地板价已经高过了联想卖的6500元/㎡的均价，那么联想第二期相隔只有三个月的时间，开盘就开到了一万元。涨价的原因，产品还是同样的产品，没有增加任何东西，就是因为隔壁的金地开了一块地，拍到了接近6900元/㎡米，就是因为这个原因。

　　去年武汉市场的暴涨甚至可以说是哄抬地价抬起来的。这一轮的暴涨，在我们行业人士来看是不太合理的，作为消费者来讲也不是理性的上涨。回到宏观调控的阶段来说，我认为产品的品质，内功是最重要的，练好内功，做好产品的品质。因为这个需求，我们的自身的需求还是一个刚性的需求，在选地上还有就是选品质，因为同地段产品，有4、5家的时候，消费者肯定选产品的品质。

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