-消费者更重实用性

　　在西安楼市，目前整体别墅市场的类型定位和面积定位都在“往下走”，这种“往下走”并不是说走向低档，而是说更趋于理性。策划人冯罡先生指导性分析说：像发达地区楼市一样，西安的别墅类消费群体也开始需要“第三类别墅”产品。

　　从目前西安楼市一些产品结构和营销情况来看，在一些高档社区或大盘中，特色景观住宅越来越受到别墅消费群体的广泛关注，业内将其定义为“第三类别墅”。这类物业既有良好的景观环境和生活配套，又有便利的交通和办公氛围。一方面它让更多的中产阶级有能力消费得起，另一方面让别墅盲目地追求豪华的感觉有所改进。而且，这类产品的消费者不很在意“大户型高税费”之类政策的影响，虽然需求量不是很大，但在特定人群中“销售还是被看好，尤其是房子的实际利用率比较好”。

　　-高端房市场正更新换代

　　虽然目前西安的别墅市场“不温不火”，独立且高贵地走自己的路，但它毕竟有一个较为稳定的消费群，而且人数还在增加。同时，其中不少人对这类产品的类型和功能需求也在不同程度地发生变化。比如，要求面积在二百平方米左右，总价百万元是最基本的需求。“新的要求下，首先别墅面积要趋于理性实用，能让更多的高端消费者所接受。”曲江春晓苑一位资深置业顾问王小姐说：城市边缘地带发展经济性别墅是一种趋势，这样容积率和平面占地都追求更为经济，联排、双拼等建筑形式都有与独立别墅异曲同工之效。诸如曲江春晓苑、曼哈顿洋房、桐芳巷等类型的院落式住宅产品，都受到二次置业者的青睐。

　　“为了买到称心的房子，我专门作过别墅类产品的较详细调查。”一位正在寻求环境优越且来往便利的房子的周先生举证分析：在西安秦岭北麓，在北城部分区域，有多处别墅区，但是开发周期较长，也因为区位限定和小区定位等，相应的交通、小区服务、大配套产品等明显有限。

　　-市场需求“第三类别墅”

　　在别墅市场，如果早期的大产品定为第一类别墅，那么随后较为流行Townhouse便是第二类别墅，像湖滨花园、伟丰花园部分产品等就在此列。现在市场呼唤“第三类别墅”，就是比较适合居家的大众别墅。在西安钟楼商圈从业的杨骅凌说，像他那样穿梭于商战之间者，需要的不是度假类的别墅，而是实用型的居家产品。

　　还有别墅的景观，应该是一个大景观的概念，应与建筑空间紧密地结合，而不应游离于建筑空间之外。像在湖滨花园，景区的主景点既是社区的景点和标志，也是区外人群视线的焦点，景区之间则通过对景线得以沟通。景区的平面设计与地块内的竖向元素叠加，形成立体的景观空间环境。这样的布局得到市场的广泛认可。

　　相对而言，中低档房产购销市场优势明显大于高档楼盘、大面积房产和别墅等市场情形之下，“特色景观住宅”、“第三类别墅”等都有其新的市场。前两年热销市场的亚美聚源广场，身居公园里，面积相对较大，建筑到建材品质都相对高，但总体价位明显高，许多消费者就依此和别墅类产品类比而购买。

　　从人们购房过程来看，比如都市白领，可以发现他们购房过程是从一居、两居到三居、四居，这也是房地产开发的成长进程，需求也会逐渐走高。从这样的生活过程来看，面积合宜、价格适度、人居便利的第三类别墅型房产品，就适合一批高端房产新贵人类的需求。

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