2002年，对于西安楼市而言，应是一个“划时代”的年份，之前是“无狼时代”，之后便是“与狼共舞”。从当年大喊“狼来了”的那份惊慌到而今面对“群狼入市”的那份坦然，这的确是西安房地产市场或说是西安本土开发企业思维观念上的一种进步。那么，西安本土开发企业又何以坦然？要说是自身在发生着改变，倒不如说是外埠地产巨头所带来的先进营销手段、管理经验及先进的开发理念折服了西安本土开发企业，也许更确切些。大概有人认为这太绝对，但我们不能否认的是：外埠地产巨头那种独特的运营理念正在潜移默化地向西安楼市渗透，并正以迅猛之势改写着西安房地产业界人士和普通市民的观念，且以一种另类的风尚引领着西安楼市前行……

　　谨慎试水以谦虚形象示人

　　“谨慎”应是外埠地产巨头进军西安之后传递给西安业界和市民的第一个信号。无论是珠江投资屯兵北二环还是中国广厦抢滩河，不管是和记黄埔落子西高新还是金地集团相中曲江……从众巨头的操盘过程中不难发现一个极为有趣的现象，即他们的每一步都极为缜密动作相当谨慎，与拿地时大刀阔斧的霸气相较可谓大相径庭。如珠江投资斥巨资打造的“珠江新城”，从开始炒作到其全面入市，“沉默”大约两年有余；与此境况相同的还有和记黄埔于西高新开发的“逸翠园·西安”，其自2004年12月以10.05亿元人民币拍得近千亩土地之后，也是沉默一年有余，于近期才发起宣传攻势的。还有金地集团于曲江发展的“金地曲江·尚林苑”，原本是定于9月或10月启动，现也要推至11月中下旬前后。

　　外埠地产巨头缘何青睐“沉默”？记者在香港采访时，和记黄埔地产(西安)有限公司总经理黄军成道出了个中原因。他说：“‘沉默’应该是和记黄埔的一种理念。这也是因为和黄不是一个投机商，决不会图一时之热闹盲目地大张旗鼓或者是哗众取宠。之所以沉默，是因为和黄不仅很注重规划设计、前期筹划、市场定位以及整合推广等细节的把握，而且很注重员工素质的培养和企业文化的营造，所以就少不了前期的默默耕耘。”

　　应该说，黄军成也道出了众多外埠地产企业的心声。

　　“谨慎”之余应是“谦虚”了。在此方面，金地集团表现得尤为突出。比如，金地集团抢滩西安时就在南二环一广告牌上打出了“Hello，xi＇an！金地向您问好！”的广告语，一句亲和的问候语，不仅巧妙地彰显了金地集团谦谦君子式的企业文化，同时也有效地展示了外埠地产巨头独特的营销理念。

　　类似并以如此方式示人的，在外埠地产企业圈甚为普遍。

　　捆绑品牌凭品牌问鼎西安

　　除“谨慎”和“谦虚”，“捆绑品牌”应是外埠地产巨头入主西安后又一个共性。即几乎所有企业都无一例外地采取了先推“企业品牌”，而后采取“企业品牌”和“项目品牌”捆绑上市的方式来推广楼盘项目。如珠江投资所开发的“珠江新城”，如中国广厦所开发的“广厦·水岸东方”。从中不难发现，这些楼盘的案名中无一例外地带上了“企业品牌”的名称。另如中海地产的“中海华庭”、上海绿地集团的“绿地世纪城”、富力地产的“西安富力城”、金地集团的“金地曲江·尚林苑”、大华集团的“大华·阳光曼哈顿”、融侨集团与紫薇地产合作的“融侨·紫薇馨苑”……不胜枚举。

　　一业内资深人士分析：“外埠地产巨头之所以选择这种‘企业品牌’与‘项目品牌’捆绑上市的方式，一是因为这些企业大多为国内知名地产企业，采用这种方式，可以快速推广其在西安的地产项目；二是也想借助楼盘项目在西安的全面推广之机来巩固企业品牌效应，以达到加深市民认知度的目的；三是采用这种方式可以达到‘一石二鸟’的效果，即支付一份广告费，就可实现同时宣传、推广企业和项目的双重目的，有效地规避了企业品牌和项目品牌推广两张皮的现象。”

　　精琢品质借品质导入市场

　　西安一知名房地产企业负责人说：“随着一批实力雄厚的外埠地产巨头的入主西安，以注重产品见长的开发理念必将抬头，并将掀起西安地产品质化浪潮。”

　　确切地说，外埠开发商倾力打造人居杰作，创造全新的生活方式，带给居者全新的生活体验，已在西安获得了良好的社会认知度及品牌美誉度。尤其在产品品质方面，其优异的表现和近乎完美的品质已经征服了西安众多购房者。这从“绿地世纪城”的热销到“中海华庭”的备受追捧再到“东尚森林别墅”的风靡东城中，就足以看出外埠地产品质的无穷魅力。

　　如中海地产，在入主西安之初就为西安楼市带来了“过程精品”的先进理念，意在把精品意识落实到过程控制之中，实现“每一个过程都力求完美”。

　　而去年才进军西安的金地集团，其“科学筑家”的核心理念更是吸引了业界和置业者的目光。据悉，“金地曲江·尚林苑”项目在遵循曲江历史文脉的基础上，利用现代建筑手法，在满足现代人对住宅使用功能和生活品质要求的同时，还加入了唐文化元素。此外，融合地块南高北低的地貌特征，将项目设计成高台坡地建筑，并将社区提高到高于市政道路上的另一个平面，有效地规避了道路的噪音、灰尘的影响。这种坡地建筑不仅形成了丰富而流动的错落空间，并形成了层层跌水和层层退台式景观视线。种种细节的考虑，均形象地反映了金地对品质人居的理解和对产品打造的科学把握和精细化追求。

　　至此，外埠地产巨头对楼盘品质的精雕细琢也由此可窥一斑。

　　高价定位走高端物业路线

　　综观外埠地产企业所开发的西安项目，可以发现一个共同的特点，即这些外埠地产巨头走的几乎全是高端物业路线。通俗地讲，其售价不菲。广厦、绿地、中海、和黄、融侨、大华、富力、金地等均是如此，就连做经济适用住房的珠江投资也走的是高端物业路线，其所开发的项目定位为“精装修经适房”，售价达到了每平方米3100元以上，可谓开了西安经适房之最。如正在热销的中海华庭、绿地世纪城、广厦·水岸东方、西安富力城等，其售价几乎全都高出同类区域的同质楼盘。而据说即将面世的“逸翠园·西安”和“金地曲江·尚林苑”项目，仅定价一道程序，就调研分析了数月之久，并透露其售价也将会远远高于同类区域的其他楼盘。而这种高价定位，似乎成了外埠地产企业入主西安的一个行业定律。

　　综上所述，“谨慎入市”也罢，“捆绑品牌”也罢，“精琢品质”也罢，“高价定位”也罢，这都体现了外埠地产企业“开疆拓土”的一种策略和另一种开发理念。

　　说“狼来了”的确不假。狼是有“驼性”的，这是因为它有雄厚的经济实力和丰富的管理经验做后盾；狼也有“虎性”，即它又有“攻城略地”的霸气和适应竞争的凶猛。倘若狼再具备了“谨慎”、“谦虚”的品格，那么，西安的本土开发商是该到了沉着应对的时候了，若想立于不败之地，恐怕借鉴和学习必不可少。不学也罢，只是希望外埠地产巨头在西安的这种运营理念也能引发西安本土企业更多的思考……

·品评外埠地产巨头西安操盘 06/10/30

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