博鳌地产发展大会 | 郝一斌:房地产企业的长跑

观点地产网

2021-09-16 14:46

  • 房地产行业20年、30年走下来,我们发现这个过程中也有很多超车者,但是稳健地在这个赛道上长跑的,很多都是老面孔。我们更多的理解是一场长跑,以不危害行业的体制机制作为基本的原则

    郝一斌(金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长):今天上午大家已经讲了很多宏观的问题,我现在也尽量少占用大家的时间,简单讲几点,一个是对于今年下半年,整个市场到底会坏到什么样的程度,我们有一个量化的计算。

    我们知道地产是一个金融属性很强的企业,我们认为今年的危机实际上是一个阶段积累的危机。

    大家可以看到在2019年房地产贷款增速已经在逐步下降了,但是因为去年特殊的疫情,我们通过一些货币政策来对冲经济下行,所以可以看到在2020年的前三季度,我们的房地产贷款余额都有很大的增长,一般一季度是比较高的,大概在4500亿到5000亿左右,后面会逐季度下降,但是我们看到去年几个季度都有很大的量。去年下半年市场也开始回暖。

    在去年10月份,央行就推出了三道红线的政策,三道红线更多的是对一个具体的企业杠杆率的管控,但是对总量尤其是中小企业是不太管控的,行业的总量是没有被管控的。后来12月份又发布了一个房地产贷款余额集中管理制度,这个制度对市场的影响会逐步的显现出来,我们可以看到它是跟信贷余额挂钩的,包括今年2月、3月、5月,在几个非标准渠道方面也进一步采取了压降的措施。这些威力都会传导出来,我们可以看到2021年一二季度,我们的房地产贷款余额已经大幅下降,地产公司的现金流压力在逐步加大。

    我们也做了一个针对这个机制之下的研究,就是个人住房按揭贷款方面,现在有一个总额的管理,就是总体信贷余额的20%,我们来看一下到底是什么样的影响。

    这个图是2018年以来住房贷款金额和住宅销售额的拟合情况,我们可以看到整个市场消费规模和住房贷款余额基本上是同比例增长的。但是在2021年6月份,销售额和贷款金额是偏离的,意味着这个月是超卖的,按揭余额增速跟不上。这个偏离短期没问题,但是几个月以后它的脱离作用就显现出来了。

    再看看个人余额增速的变化情况,从2020年上半年,个人住房贷款余额的增速是15.7%,全年是14.5%,到2021年上半年已经降到了13%,这个趋势短期内是难以改变的。我们用一个相对中性的判断,我们认为全年会下降到11.5%,现在这个降幅并不是很快,有可能实际降幅会更快。

    这时候你就可以看到,全年新增的房地产信贷总额就是4万亿,当然这里面不是说绝对量的概念、而是增量的概念,要把已经还掉的额度也要扣减掉,哪怕你5年前买的房,只要你现在还在还贷,它都是在逐步减这个额度,会空一部分出来。今年上半年卖了8.5万亿,只有2.1万亿的新增房贷总额,这个偏离程度是非常高的。如果把它回归之后,可以推导出一个值,当然可以做几个不同的判断,假如信贷总额不增长,就是下面这个表里面的15.48亿,这是去年的值。

    今年上半年因为超卖了,可以看到2016年到2020年,每年上半年的销售占全年的比例都是不到50%,下半年是超过50%的,一般来说上半年是40%到45%,下半年是55%到60%,我们上半年已经卖了8亿平米,这是创纪录的历史最高值,如果没有信贷总额控制,也许下半年会更多。

    但是有了总额控制,最后算下来,可能下半年跟上半年应该是差不多的,这些我们的一个中性判断。即便是在这样的情况下,下半年的销售和去年同期也有13.6%的下降,如果今年的总量创不出历史新高,也就只能达到去年的15.5万平米,我们下半年同比要下降20%。如果我们要想今年下半年和去年下半年的销售额相同,总量要增长10%,大家也知道这两年整个行业的增速已经放缓,达到10%。

    达到10%的时候还差2.6%,另外信贷余额的限制,所以几乎是达不到这么高。

    这个测算是我们7月份做的,我们从当时的量化计算上,我们认为市场有比较急剧的变化,当然目前市场变化的速度比我们测算的中性的情况还要差一些。

    至于今年下半年会不会出现最后全年的总量都不及去年,不排除这种可能性,因为市场是有一个反馈机制的,一旦形成了负循环,它会自我加速。这是市场的自我达成机制决定的,好的时候越来越好,坏的时候也会形成负反馈。

    从整个行业来讲,总量增速基本上是没有了,总量增速见顶的时候,也就是说我们从周期上讲,因为没有增量的时候反而是一个底了,这个市场会进入淘汰赛。

    总量不增长,我们这个行业这么大,这么多企业,这么多资金,经营得好企业还可以获取平均利润或者好于平均利润,经营跑不赢同行的就要低于行业平均利润,所以行业的去清也是一个大势所趋。从去年到今年大家也看到不断有企业出现问题,我们也认为不是一个短期现象,还会持续下去,只是说谁会再出问题,可能大家有各自的答案,我们也有一个小揣测,就是这个行业已经进入淘汰赛。

    今天会议的主题是理性和稳健,金地在行业里面也一直是经营比较稳健的,甚至在行业高速增长的时候也是受到一些诟病的,觉得我们不够激进。

    这是我们近5年的数据,可以看到在这3道红线出台之前,我们一直是自我设限的,我们对各项经营指标有一个自我设定,总资产负债率、净资产负债率和现金短债比都进行了限制,出了三道红线之后,我们发现我们基本上没有突破过这三道红线。

    从销售增速上来讲,我们也还好,应该说实现了5年25%的复合增长,所以我们也有一个体会,地产公司要有一个强烈的自律,因为不知道明天和意外哪个先来临。就像我们去年年初的时候,之前我们也在探讨要不要把现金短债比留那么长,留9个月、6个月以上,即便没有销售回款,能不能覆盖我们的债务,我们这么稳健是不是留太长了,后来大家会发现,可能短期完全没有回款,至少疫情期间有一两个月是没有的。

    这也是一个警示,你只要把握好了资产质量,也可以实现一个好的复合增长。可能在某一个单位时间成本里面没法形成50%、80%、100%的增长,但是也是可以实现一个持续的高增长,所以我们也还是认为地产行业的平衡发展还是非常重要的。地产企业、地产行业还是一个高风险行业,不是无风险行业,是一个周期行业,要尽可能把握周期,但不可能绝对的百分之百掌握周期,所以还是要留有质地,有相对平衡的财务指标和效率指标。

    经过这两年发展,我们也认识到一城一策之后,市场的波动是加大的,如果你聚集于某一区域或者某一类城市,你的风险是在加大的,所以还是需要更多元的布局,当然大家也看到了,我们有些同行,因为过于密集,但是在某一个区域,一旦出现了比较大的调整,这个企业的安全是有比较大的问题的。当然,金地还是以一二线城市为主,我们还是会继续把握这个合理的比例。

    我们目前的市场是在一个箱体振荡,政府给你画了一个框。

    行业出现压制政策的时候,如果出现偏离价格的情况下,政府会适当地放松政策,至少还有手段保这个底。一旦三四线城市一旦突破了这个底,地方政府是缺乏手段保你这个底的,它只能寄希望于从宏观上保这个底,所以这一块的安全性是没那么高的。

    所以在箱体运动的时候,控制地价的合理性是非常重要的。你想我拍了一个超高的地王,我再卖一个超高的销售价格,即便市场支撑,政策也是不允许的。况且很多时候你认为的市场支撑,在它进一步调控加码的情况下就变了,市场支撑就变化了。

    我们知道这个行业里面可能不能有各种捆绑,但是中小企业是可以的,我们也知道一些企业在市场高热的时候采取了这种措施,但是你会忽略掉风险,市场调整时发现风险太大,很难短期应对。

    所以我们也观察到一个现象,很多中小的地方企业死在繁荣,这个市场长期的在一个正常状态或者偏低靡的状态,有的企业也做得很好,但是一轮大的繁荣之后,很多地方原来的龙头企业就消失了,比如说河南的龙头企业,在河南这一轮的繁荣过后,大家都可以看到他们的情况。

    所以在投资布局上,除了追求高增长的效率,对安全应该有适当的考虑,做一个更平衡的投资结构。从我们的实践来讲,我们认为投、产、销是一体的。

    大家可能觉得这说的是以销定产、以产定投,这只是反馈路线的一条,是不闭环的,还有一条就是你怎么看这个市场,其实你的投资不要单纯地跟着市场情绪去走,市场经常是给你挖坑的,我们也认为一定要研究清楚这个市场的大小库存,它是有市场规律的,一个大库存压着这个市场,你指望它短期反转是非常困难的,一个小库存非常低的市场你也别以为它一直会繁荣下去,有时候物极必反,走到过激的程度,市场会出现调整。

    所以金地还是希望随着行业的不断发展,保持稳健的经营风格,持续地完成转型。

    我们的转型目标有两个,一个是综合型的城市服务商,一个是产城融合的新区发展商。对于一个成熟的城市,我们更希望我们有更多品类的投资,能够提供更好的城市综合服务,对于新区我们希望我们的产业投资能力和我们的科技园运营能力,能带领我们走出一条产城融合的新发展之路,当然这里面更多的手段还是工业化、信息化和科技化。

    经营房地产企业就像一场长跑,20年、30年走下来,我们发现这个过程中也有很多超车者,但是稳健地在这个赛道上长跑的,有很多老面孔,我们更多的理解是一场长跑,以不危害行业的体制机制作为基本的原则。

    最后打个小广告,金地集团有非常稳健的发展,我们也希望开放各种合作模式,希望与更多的合作伙伴携手发展,并购也可以、股权合作也可以、项目合作也可以,我们也希望把金地的好的管理体系、管理经验跟大家分享,通过提供管理服务、资金服务,跟大家采取各种各样的合作方式大家创造价值,也就是从资金到信用、到项目的策划、设计、销售管理、供应链管理、运营管理、物业管理、招商管理,我们都有不同的合作方式,我们也希望更全方位的合作,拓宽我们在行业的赛道,跟大家共享金地行业发展30年积累的经验和资源。我们的合作是为大家创造价值,而不是分走价值,我们通过创造价值实现共赢。

    谢谢大家!

    撰文:郝一斌    

    审校:劳蓉蓉



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