4月房企融资能力表现报告·观点月度指数

观点指数 从房地产行业到位资金本年资金来源来看，定金及预收款占比小幅上升，而自筹资金部分占比小幅下降。一定程度上反映了在当前融资趋紧的环境下，各房企加大销售回款，债券融资也基本用于再融资。

4月内地债券发行量虽然较3月有所下降，但发行量依然较大，达753.7亿元，发行量主要由公司债和中期票据支撑。

另一方面，受到境内房企违约事件影响，海外债发行量依然萎靡，仅录得11只海外债发行。

转看信托方面，4月投向房地产行业的信托产品规模同样出现下滑，整体处于较低水平。从投资方式来看，虽然权益投资方式的信托产品占比小幅下降，但整体仍接近50%，同时权益投资的信托产品也是唯一出现了预期收益上涨的子类别。

本年资金来源更多依赖定金及预收款

根据统计局发布的数据，4月房地产本年资金来源累计63542.47亿元，同比上涨35.2%，4月单月本年资金来源合计16077.74亿元，同比小幅上涨19.6%，环比小幅下跌4.9%。反映了去年同期基数较小，也反映4月为本年资金来源的周期性低谷。

从历年趋势来看，2020年打断了本年到位资金的增长趋势，2019年到2021年的4月本年资金来源的年平均增幅仅9.1%，而2018-2019年的4月本年资金来源的增幅为18.4%。

从各类别占比的走势看，定金及预付款和自筹资金一直为本年资金来源的最重要组成部分，占比超过50%。

同时，可以发现近期出现自筹资金占比降低的趋势，更多的资金来自定金与预收款。这也反映在当前融资趋紧背景下，房企更多依赖于销售回款来提供资金。

内地债券高额发行量持续

根据市场数据，4月房地产行业仍然保持着较大的债券发行量，总发行债券数量达73只，总发行额为753.7亿元，环比下降10.7%。

融资成本方面，4月加权平均票面利率为4.45%，基本与上月持平，且为今年最低值。

从各类别来看，公司债是债券发行额的重要推动力：1月、3月和4月均有较大规模的公司债发行，而中期票据在3-4月也放量增长，促成了这两个月较大的总债券发行额。

募资用途方面，除归还、置换现有或到期债券外，另有一只债券资金将用于农业物流产业园建设、一只债券资金将用于棚改安置小区建设；一只绿色债券用于南京某项目建设。

海外债方面，中资房企4月共发行11只债券，较上月减少3只，总募资额约159.3亿元人民币，环比上升1.2%。

房企海外融资受阻，进而转向境内融资的状况没有改变。

期限方面，可以看到4月近半数债券期限较短，平均期限2.3年，为今年最低值，发行金额也基本低于20亿元。

整体票面利率则较3月有所下降：近半数票面利率低于5%，加权平均为5.9%，同样为今年新低。

从各发行地来看，新加坡受挫严重，发行额明显缩水，而香港发行额相对较为稳定。

信用评级方面，穆迪出于自身商业原因撤销了新湖中宝的评级。另一方面，大唐集团控股首次获得穆迪B2公司家族评级，展望稳定。

穆迪指，大唐集团的评级反映了其地域集中度高、融资渠道窄、执行风险升高及合资业务敞口较大。同时，大唐不断扩大规模、主要市场上良好的执行能力以及充足的流动性抵消了上述劣势。

此外，佳兆业集团8.77亿股供股于5月6日公布发行结果，共募资25.86亿港元，并已于5月10日上市。

信托产品收益率再次连续下降

根据市场数据，4月共有454只信托产品投向了房地产领域，总资金规模达到519.6亿元，加权平均回报率约7.3%。

从规模来看，本月规模总体下降较为明显，环比降幅27.9%。

从投资方式来看，自去年4月份开始，采用权益投资方式的信托产品发行额占比缓慢降低，不过仍然保持了约50%。

同时，4月份采用股权投资的信托产品发行额出现下降，采用贷款方式的信托产品发行额则出现小幅反弹。

从过去几个月走势来看，各投资类别信托产品的发行额占比，处在相对稳定的波动状态。

转看信托产品的收益情况，今年以来信托产品的加权平均收益率持续下降，在4月出现新低，达到7.34%，小幅低于2020年9月的7.34%及12月的7.36%。

按不同投资方式来看，4月仅有权益投资收益率出现了上升，其他三种投资方式的信托产品都出现了收益率的下跌。

另一方面，使用贷款的信托产品收益率最低，仅为7.01%，而股权投资收益率最高，为7.63%。各类别平均收益水平均低于8%。

从已公开产品信息的信托产品来看，4月共有142只产品投向房地产领域。

其中，股权投资的产品有57只，规模71.42亿元；权益投资的产品有63只，规模98.5亿元；信托贷款的产品有20只，规模49.28亿元；组合运用的产品有2只，规模11.7亿元。

从信托产品的收益类型来看，多数产品采用了固定型，尤其对于投资方式为权益投资和信托贷款的信托产品，极少采用其他收益类型。

股权投资则在收益类型上更加多样，其中以浮动型为主导，这或意味着股权投资信托产品投资收益具有更多的不确定性。

从预期收益的分布来看，多数信托产品的收益围绕在7%上下，但也出现了少数几只股权投资类信托产品收益率较高，上限达到9%。

而部分高收益的项目募资为某评级为CCC级的开发商，资金将用于武汉某项目的追加投资。

根据募资方信息追溯到关联上市房企，部分样本房企信托渠道融资汇总如下：

从各地区的收益情况来看，除湖北省、河北省有收益上限值因个别高收益产品触及9%的高点外，其他地区的收益情况相对集中。

同时，江苏、河南、重庆均出现了收益下限低于6%的产品。

 转看投向各地的信托发行规模，浙江在4月热度最高，信托产品规模总计达40.6亿元，江苏其次，达34.5亿元。广东持续保持高热度，公开数据显示有不低于26亿的规模。