香港山顶别墅新买家 60亿引爆深圳楼市的鸿荣源也要抄底?

观点地产网

2016-02-17 22:36

  • 现在回报率很低,整体来说不是一个入市的好时机。2016年豪宅价格预计会回落20%,未来两年会继续下跌,很有机会下跌30%。

    观点地产网 连日来香港房价、地价大跌的消息成为了市场关注的焦点,在市况低迷之际,有人选择及早抛售资产回笼资金,有人则选择趁机抄底。

    这当中,曾经以开盘6小时销售60亿引爆深圳楼市的鸿荣源,在收获了掌声与大笔资金之后,也开始将目光瞄向香港的房地产市场。

    2月16日,香港实力建业宣布,公司已于1月27日与鸿荣源前海国际控股有限公司订立协议,拟向其出售香港施勋道3号施勋别墅的四个住宅公寓、一个天台、一个全花园及另一个花园的部份以及六个泊车位全部股权,总代价为6.37亿港元,预计出售将录得除税前收益约3.13亿港元。

    对于鸿荣源的选择,美联物业管理咨询有限公司执行董事张锦成表示:“香港豪宅近一年的售价和租金都在下降,这将直接影响到豪宅的回报率,买家现在入市风险还是比较大的。”

    施勋别墅风波

    据观点地产新媒体查阅公告,鸿荣源此次买下的物业为香港施勋道3号施勋别墅1楼A及B室、2楼B室、3楼B室连天台B、全部花园B、部份花园A及第1-5及7号泊车位。

    上述物业为豪华公寓,各楼面面积约为1570平方呎,四个公寓的其中两个乃租予租客,月租合共为12万港元,有关租约将分别于2016年4月及2017年8月届满。于公布日期,余下两个公寓并无出租,现时为空置。

    香港豪门家族一直以来都不乏争产题材,何况这个曾经是实力建业创始人曾经居住过的豪宅。据观点地产新媒体翻阅历史资料,施勋别墅也曾上演过一出“争产剧”。

    实力建业是由洪建生及前妻王家琪共同创办于1975年,1986年在港上市,施勋别墅是实力建业于2001年收购作投资用途,总成本约为6180万港元,王家琪曾居住在1楼A及B室。

    2010年,洪建生与王家琪正式离婚,随后实力建业发出通知要求王家琪于2011年1月18日或之前搬出及退回施勋别墅使用权。但直到2011年2月18日,王家琪仍未搬离并声称有权永久享用上市公司的施勋别墅,同时还向法院发起诉讼。

    经过一年的诉讼,王家琪于2012年5月4日承认失败,并撤销诉讼行动及支付占用施勋别墅的283万港元的代价,同时补偿实力建业的损失。同年6月11日,王家琪将施勋别墅交还实力建业,并于6月17日正式搬离。

    撕破脸皮争夺的背后,自是施勋别墅不容忽视的价值。据悉,2012年实力建业收回施勋别墅后,股价逆市上升,距离收市不足一小时,升6.6%报0.225港元,成交额20万港元。2016年宣布出售施勋别墅时,股价涨幅最高有10.13%。

    实力建业于公告中指出,出售事项所得净额约6.13亿港元,将录得除税前收益约3.13亿港元,这无疑将对处于亏损状态的实力建业带来一定利好。

    鸿荣源入市风险

    春节过后,不管是内地媒体还是港媒,都对香港房价、地价下跌做了一系列报道,一时之间看空香港楼市的声音不绝于耳。

    相关数据显示,2016年1月香港楼宇交投持续放缓,1月28日前,香港整体楼宇成交量仅2890多宗,预计全月仅3000宗,较2008年11月金融海啸爆发后的3786宗低位更少,且为1991年有纪录以来成交最低水平。房价亦较去年9月的最高点下跌近10%,创2013年7月以来新低。

    此外,国际评级机构标准普尔2月15日发布的报告称,2016年将是香港房地产市场困难的一年,预测住宅楼价平均下跌10%至15%。

    鸿荣源香港买别墅,恰逢是香港楼市由高位跌落的时候,这对于买家来说,似乎在价格上有一定利好。

    不过,张锦成并不这样认为。他对观点地产新媒体表示,近十年来,内地人士买香港豪宅比例偏高,占到一半以上,但随着内地经济增长放缓,买家减少,首当其冲的就是豪宅。

    中原研究部资料显示,2015年第二季度一手豪宅内地个人买家占宗数比例16.1%,按季跌了3.5个百分点;占金额比例为20.2%,按季跌2.8个百分点;其中占宗数比例是2008年第二季以来七年按季新低,占金额比例则是2013年第二季以来的两年按季新低。

    除成交量下滑之外,张锦成还介绍,香港豪宅租金近一年来已经下跌了10%,而且今年还会有大量的豪宅新盘入市,导致供应量增大,未来半年豪宅租金将继续下跌10%,这将直接影响回报率和豪宅售价。

    “香港豪宅的上升速度在2003年到2013年属于‘跑赢大势’,但已经上升到历史高点了,现在在走下坡路,而且短期内不会有改善,即使政府取消楼市‘辣招’,也不会有太大作用。”

    张锦成认为,现在回报率很低,整体来说不是一个入市的好时机。2016年豪宅价格预计会回落20%,未来两年会继续下跌,很有机会下跌30%。

    问及香港豪宅的前景,张锦成直言,绝对是差。不过,他也表示,虽然楼市不好,但就像股票那样,即使下跌也还是会有成交,买家(鸿荣源)应该是有一定需求的,但要量力而为。

    撰文:黄银桥

    审校:徐耀辉

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