祈福集团分拆物业赴港上市 港商彭磷基25年华南地产慢步

观点地产网

2016-02-17 12:06

  • 曾经以打造“中国第一邨”惊艳亮相的祈福集团,在广州华南板块之后步入了一段逾10年的地产慢时光,同时也错失了规模发展的最佳时机。

    观点地产网 在广州番禺打造了号称“中国第一邨”祈福新邨超级大盘的祈福集团,正计划将旗下物业管理、零售和餐饮以及配套生活服务业务打包上市。

    在广州的地产版图中,占地7500亩祈福新邨可谓华南板块大盘的代表。这个常住居民超过10万人的巨型社区中关于交通、物业管理、生活配套的种种讨论,常常都是广州社会新闻的热点。

    自1991年至今持续25年的房地产业务发展后,祈福集团开始谋求将包括祈福新邨在内的社区价值进行资本化的机会。2月5日,祈福生活服务控股有限公司在猴年春节前夕低调地在香港联交所披露了上市申请材料。

    据观点地产新媒体了解,祈福生活服务控股有限公司计划上市的业务板块分别是物业管理服务、零售服务、餐饮服务以及配套生活服务。这四个业务板块服务对象正是包括祈福新邨、祈福辉煌台、祈福万景峰等在内的12个祈福集团的自有物业社区。

    生活配套服务赴港上市

    据招股说明书披露,祈福生活服务控股有限公司的物业管理服务主要包括一般物业管理服及住户支援服务。其向12个住宅区及2项纯商业物业(合计订约建筑面积约558.6万平方米)提供物业管理服务。

    零售服务包括目前主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的17个不同规模的零售店,总建筑面积约为9689平方米。

    餐饮服务包括目前主要于祈福新邨及其他邻近地区营运的10家提供不同菜肴及富有不同餐饮风格的餐馆,总建筑面积约为5479平方米。而其配套生活服务,主要包括校外教育服务、物业代理服务、职业介绍服务及洗涤服务。

    据披露,祈福生活服务控股有限公司由孟丽红控股。现年56岁的孟丽红为主席兼执行董事,负责策略发展、管理、营运以及整体表现。而其配偶彭磷基,正是祈福集团的董事长及控股股东。

    房地产企业拆分社区配套服务业务上市,在近两年来掀起一波热潮。对比彩生活、中海物业等先行者,祈福的资产包并没有规模优势。

    数据显示,2013年度祈福生活服务控股收益约2.27亿元,2014年度约2.37亿元。截至2015年9月30日止九个月,其收益约1.94亿元,同比增长11%。该收益增长主要来自物业管理及配套生活服务分部的收益增长。

    祈福生活服务控股的四个业务板块全部都在祈福新邨及11个其他主要住宅区之内或附近进行。“我们相信,这些主要住宅区的居民,是本公司最大的住宅区客户群。”

    据其披露,截至2015 年9 月30 日,祈福集团旗下的这12个住宅区共有超过约45000个住宅单位,住宅建筑面积约542.2万平方米。

    显然,以祈福新邨为主的上述项目仍然是祈福集团社区配套服务的唯一载体。以1991年开发祈福新邨为起点,拥有25年房地产开发经验的祈福集团目前拥有的项目依然全部位于广东省内。

    曾经以打造“中国第一邨”惊艳亮相的祈福集团,在广州华南板块之后步入了一段逾10年的地产慢时光,同时也错失了规模发展的最佳时机。

    “中国第一邨”后的地产慢行

    在中国房地产的发展史上,位于广州番禺的华南板块写下过浓墨重彩的一笔。“中国楼市看广州,广州楼市看华南”,房地产业界内曾经流传着的这句话,折射的是华南板块开启中国超级大盘时代的意义。

    祖籍番禺、出生于香港的彭磷基,正是最早看中华南板块商机的开发者。1991年,彭磷基建立的祈福集团在番禺启动开发千亩大盘祈福新邨。

    对比在香港的地产开发经验,祈福新邨庞大的体量是对彭磷基的最大吸引力。

    “广州给我提供了任何地方都难以比拟的条件:以祈福的面积计,大概相当于整个尖沙咀,这里的售楼部空间非常宽敞,我在香港的同类场所远远不及。”在为数不多的公开表述中,彭磷基曾如回忆。

    1990年代初期,彼时农田、鱼塘、工业仓库林立的华南板块,并非广州人置业的主流选择,受低廉价格吸引的番禺本地个体户以及部分祖籍番禺的香港人,成为祈福新邨的首批客户。

    1991年11月祈福新邨初次发售,在其后五年维持了良好的销售。资料显示,1996年、1997年两年内,祈福新邨便售出5300多个单位,销售额达23亿元,上缴税收9600多万。

    据祈福集团介绍,祈福新邨投入资金逾500亿元,已建成并售出住宅单位超过40000套,拥有超10万常住居民。

    华南板块开荒一役,让祈福集团在广州市场打响了品牌。然而,随着土地市场和房地产市场日渐成熟,祈福集团的“大盘模式”再难复制。

    2002年,祈福集团进军佛山南海,计划打造面积高达533.33万平方米的祈福南湾半岛。自2004年入市以来,该盘至今依然在售。

    2007年,祈福将目光投向广东肇庆,开发肇庆·祈福海岸项目。彼时,彭磷基曾表示,祈福发展战略目光不再限于广州等一线城市,而投向二三线的珠江三角洲城市。

    随后的数年间,祈福集团地产业务发展步伐却没有再继续向前。截至目前,其在售项目依然集中位于广州、佛山及肇庆。

    在祈福新邨的开发土储逐年递减之时,祈福集团近两年的销售规模亦难有突破。这家最早在华南板块发声的企业,正在淡出广州地产业界的视线。

    2014年,时任祈福集团副董事长兼总经理的孟丽红对祈福地产业务发展作出回应。据其介绍,彼时祈福新村大概还有650万平米的土地还未开发,“如果地块价钱合理的话还是会考虑(拿地),主要还是希望在广东省内拿地。”

    撰文:罗舒晗

    审校:杨晓敏

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