2015博鳌主题讨论会之基金乐与忧

倔强的房地产基金,成长过程中的“忧”与“乐”。

主持人:接下来的是本场论坛主题讨论会环节,这场讨论会的主题是:基金乐与忧。

接下来,有请本场主题讨论会的主持嘉宾:

瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥先生

接下来有请讨论嘉宾,他们是:长富汇银董事长张保国先生;盛世神州基金首席执行官李万明先生;金谷国际信托副总经理元磊先生;昌建地产集团董事长赵建生先生;永正资本总裁王威先生;鼎信长城基金副总裁章洪昌先生;信安环球投资(香港)有限公司基金经理王曦先生;北京国银投资基金管理有限公司总经理谭少儒先生;贝利吉福德基金管理公司投资分析师涂琦先生;江苏安家贷金融信息服务有限公司总经理李晓羽先生。

金增祥:谢谢主持人,非常高兴,台上有非常多基金公司的老总,还有开发商代表,还有海外的基金经理。下面正式开始我们的议题,大会给我们的议题比较多,有地产基金2.0、REITs试水、众筹、国际私募基金在中国如何找到机会等等。基金行业从无到有,经历了一个非常快速的发展、蓬勃的发展,过去几年地产调控成就了一个子行业,就是地产基金,发展得非常好。所以第一个问题我想请国银基金的谭少儒总谈谈基金未来的发展机会和面临的问题。

谭少儒:各位老总,各位朋友,大家下午好!我是来自北京国银投资基金管理有限公司的谭少儒,坦白说我个人以及我们基金公司并不是一个地产基金,我们涉猎地产行业和地产基金的业务都非常少,我们主要还是针对新三板市场的股权投资和A股市场的定向增发投资这两块业务。由于我自己以前是做过信托基金,所以这次大会邀请我过来,所以我谈谈对地产基金未来的观点。第一,房地产基金未来的发展,在我国应该还有非常大的空间和潜力。基金的本质都是一样的,基金发展的好坏与我基金投向的标的资产,或者我们所投向的行业发展持续繁荣是有非常大的关系的,这几天的论坛各位老总的一个比较一致的观点就是,房地产行业的发展远远没有结束,依然在未来的5到10年会有一个大的发展,我觉得地产基金还会持续的繁荣。

地产基金的机会在哪儿呢?我刚才看到咱们这个议题当中说,房地产基金2.0的时代,作为行外人的感触,接下来地产就是一个分化,包括地产和城市之间的分化,包括企业和企业之间的分化,未来大的房地产企业市场占有率会越来越大,小的企业有一些被兼并,退出历史舞台,也是有这样的可能。

另外一个是产品之间的分化,过去买地卖房子都能卖得出去,未来可能更需要个性化的产品,卖的不仅仅是个性化的房子,或者是个性化的产品,甚至是生活品质。房地产2.0的时代,就会给房地产基金带来一些机会。有一些朋友刚才讲到海外投资的市场的机会,有一些细分市场有一些机会。另外我们专注于一些细分的领域,专著于养老地产、旅游地产等等细分的领域,这样也会有一些机会。

对房地产市场的变革,我觉得就是在并购的市场做一些并购基金,因为国内传统的金融行业做地产的并购可能不是那么容易,这一点我觉得是未来地产基金所应该有的一些机会。

地产基金在我国还有面临的一些问题,我做资本市场投资其实很简单,我们退出的渠道非常明确,就是在二级市场,或者新三板市场当中出让股票或者股权,在我国的房地产基金退出渠道非常单一,大部分就是大股东的回购,或者项目的清算,或者还款,不像美国或者新加坡成熟的市场,有REITs,有一些证券市场可以退出,我觉得这可能面临一定的问题。因为一旦市场波动的时候,对地产基金的管理者和投资者,实际上他没有一个流动性的市场可以规避这种风险。

好在从去年开始,我们国家也是在推进资产证券化,还有现在市场上有一些类REITs的产品在出现,我觉得未来有可能对我们地产基金的退出渠道和流动性有一个极大的改善。

金增祥:谭总觉得机会还是有的,基金公司也要与时俱进,参与一些多元化的运作,参与行业的细分。最近因为互联网的急速发展,降低了资讯的成本,所以P2P也是如雨后春笋,我们传统的基金公司或者信托,面临这么多的竞争对手,如何保持比较长期的优势?我想请长富汇银的董事长张总跟我们分享一下。

张保国:这个话题其实很简单,我们今天也探讨了很多,到底是房地产+互联网,还是房地产+金融,不管金融还是互联网,对所有行业,它都想是我们所用的电和水一样,我们不要把很多东西过分的强调,过分深化。我觉得讨论这个问题,有时候类似于我们是用电灯好还是点蜡烛好。所有的东西它是一个基础设施,关键是我们怎么用。所有企业怎么运用这个工具,这是一个方面。

对房地产私募基金,我刚才演讲的时候说得很明确,每年房地产的市场,私募基金的机会特别大。当然今天我们所面临的环境,我觉得基金太沉寂了。不用说所有基金,我们要跟前10大房企合作,我们要在北、上、广三地来做项目。作为金融机构,你要发现更有投资价值的东西,在二三线城市一样有好的价值涌现,我们怎么发现价值,这也是投资机构的关键能力。

金增祥:张总还是比较乐观的,认为市场很大,我们基金公司要善于发现投资机会。

我们这里有一位地产公司的老总,就是昌建地产的董事长赵建生先生,我想请问赵总,基金公司你们接触的比较多,对开发商来说,你觉得最关注的除了成本,还有别的东西吗?

赵建生:基金这一块,昌建集团用得并不多,我们主要的合作伙伴还是银行和信托。我们跟盛世神州是合作伙伴,我们郑州那个项目,盛世神州给了我们很大的支持。特别是在前期拿地阶段,给我们投入了2.8个亿的资金,后面按照我们的合同约定顺利退出。基金这一块对目前房地产市场的发展肯定是有支持的,因为目前房地产形势不太好的时候,中小企业肯定面临一个很重要的东西,就是整个基金比较紧张,这时候基金应该有它很好的空间。但是基金进入确实存在着成本过高的问题,对本来不太好的房地产企业加大了它的压力。

这就看企业如何运用好基金的资金,怎么在一个阶段性的过桥资金,或者是短期的,一年或者一年半的阶段,能够尽快实现房地产的销售。基金未来应该是有喜有忧,从长远来看,我们基金的发展应该是非常好的,但是基金在未来的发展风险也是很大的,特别是投入以后,企业的经营又比较差,它会越来越差,这样我们的基金退出是个问题。但是我认为未来随着市场逐步的触底以后,目前房地产形势不太好的时候,这个时候并购资金应该是一个最好的途径。但是企业并购以后,一个是对资产的并购,一个是对项目的并购,并购以后,关键问题是你的企业的专业能力,企业对项目的控制能力和操盘能力,这是最关键的。

金增祥:谢谢赵董事长。我接着赵董事长的话题请问一下盛世神州的CEO李总。赵总刚才也提到,基金公司对项目的操盘能力要很强,特别是如果退出,要有风险的控制,这对你们人才上,或者操作层面上,你觉得是越来越难,还是形式跟过去差不多?

李万明:盛世神州基金做了5年,国内投资了十几个项目,国外也投了十几个项目。我们的体会就是,房地产私募基金要回归本质,也就是说不要像以前只是那种高利贷、中利贷的概念,这是不对的,基金最重要的还是要挖掘项目的价值,获取股权收益,获取更高的收益,应该是往这个方向转。基于这种想法,我觉得我们以前存在这样的问题。比如说过分地重视高收益,而忽略了合作伙伴的选择,有不少基金现在陷入困境,甚至销声匿迹。也跟前些年的形势有关系。有很多2011、2012年投出的钱,现在到了回收期,但是回收存在一些困难。我想未来不能是因为有人能接受高成本了,就跟人合作,这是一个最关键的要转变的。第二是你怎么样能找到价值,能够预期有好收益的项目,并且在过程中去实现它。这就促使我们基金选择项目的能力要加强。刚才说到并购的机会,还有城中村改造的机会,当然也有直接收购项目操作的机会,这种情况下,如果我们基金管理公司没有评判能力,没有操盘能力,不能够把项目价值挖掘到最好,不能够快速销售,不能在产品品类上有所创新,这就会有一定的风险。也就是说基金既要能够找到好项目,敢于在前期银行信托不敢投的时候进行投资,同时又能够在投资后不断地帮助这个项目,甚至我们参与管控,使得这个项目能够产生价值,这样我们的基金才能达到我们的目标。

经过这些年的发展,应该说很多基金管理公司都已经成熟起来了,在金融机构也树立了信誉。无论是国有金融机构的钱,还是银行的钱,还是保险的钱,也都愿意跟着我们一块儿来投资产品,这对未来来说是非常好的方面。这次股票的大跌,经过这次教训之后,社会人会把钱交给基金,交给专业的人来投资。我们的管控要加强好,只有不断地给投资人产生收益,我们的基金才有发展。

金增祥:谢谢李总和赵总的发言。这里还有一位专家是金谷信托的副总经理元磊先生。就你接触的项目来说,哪些项目是你们最看重的?

元磊:我来自信托,从金融机构的角度,和房地产公司合作,其实主要是看重几点,一个是看我们的基本面,这和开发商看一个项目的好坏没有什么区别。第二是在看你的资产管理能力。第三是你怎么退出,就看你的产品是不是符合市场需求。

信托和房地产公司合作的项目类型是各种各样的,不光是住宅,也包括商业地产、写字楼、科技园、物流园等等各种园区,也包括酒店等等,在这里面它怎么退出,包括退出前怎么运营,这对房地产商包括房地产基金都是一个很大的问题。各自能力的不同,和你能力范围涵盖的业态种类,纵向上去管控它的开发而且,招租、运营,包括把它成熟,符合证券化的条件,这理念是整套的系统工程。

今天的主题是基金的乐与忧,我觉得这是一个很好的命题,这是一个忧的时代,也是一个乐的时代。房地产大家都了解,应该是从一个增量时代进入一个存量时代,房地产商的角色在发生转变,各自应该思考你是什么样的角色。为什么说这是一个乐的时代呢?从现在开始,大家要更多的思考一个,未来要进入一个什么时代,我想应该是进入一个金融地产的时代。2015年就有可能成为中国金融地产开始的元年。什么是金融地产?原来大家讲是房地产金融,房地产金融和金融地产是两个不同的概念,房地产金融是金融机构的工具,也是给大家提供服务的一项工具,它只是一个业务模式,但是金融地产是一个商业模式,它是一个平台,它是从房地产企业的角度出发,应该打造一个什么样的商业模式,一个什么样的资本使它有机循环。而房地产金融只是一个工具,只是一个融资业务模式,这是我们金融机构所做的,金融地产是真正属于房地产企业的,这个时代我想一定要开启。

怎么实现从一个普通的房地产企业走向金融地产,怎么从房地产实业走向金融资本市场,资产管理能力是最核心的时代,资产管理能力决定了大家投资的半径、投资的视野,也包括你投后怎么证券化,实现实业和金融市场的对接,这里面有它的内在规律和特殊的技能,这里面仅仅房地产金融解决不了,需要他们有机结合,形成独特的资产管理能力,实现实业走向资本市场。

金增祥:谢谢元总,元总觉得2015年是金融地产的元年,这个问题有意思,我想请教一下永正资本的王威总,听听您的想法。

王威:大家好,我正好跟元总原来是同事,正好可以借着元总的话谈谈我的看法。

我是2012年离开凯德之后出来创业的,我出来创业的时候,也考虑做一些基金,后来发现我们这个行业里的基金,跟我们在凯德做的基金不一样,大部分还是偏债型,而且是俗称的高利贷基金。我们当时做了一个判断,这种基金不是一个主流,在诞生期他是主流,但是长期肯定不是主流。然后随着房地产行业的发展,包括房地产市场波动的时候,进入到今天这个状态,基金这个层面一定要做股权类的长期基金,所以我们后来给自己的定位是暂时先不做这样的事情,我们出来创业的理想还是为了能够复制凯德模式。我们尝试之后发现相对比较困难。金融机构、政策环境等等方面都不支持,金融机构不太愿意投长期的钱。所以后来我们开始做大量的咨询,包括华润置地和中粮地产,我们都给他们做培训和咨询。我们做服务商之后,我们耐心等待市场的到来。我们下一步肯定都会走到金融和地产结合,一定是一个金融和地产高度融合的模式。这里面就涉及到我们的产品,我们跟金融机构或者开发商聊合作的时候,必须了解我们谈判的筹码,一般对于中小企业来说,我们有很强大的资产管理能力,这是我们的优势,因为我们在凯德工作了那么多年,我们有很强的资产管理能力。

我们通过很强大的资产管理能力,和开发商、金融机构合作,我们认为下一个模式就是我们要做回甲方,资产管理我们来做,开发商出地,我们同时共同做资本层面的事情,包括私募基金,包括REITs,这样我们就有机会三方一起把这个主流的金融地产模式实现,就是开发商、运营商和资本方,这是我们探索中国未来跟国际上更加接轨或者主流的地产基金模式,地产基金2.0还是长期可持续的,应该是主权类的,长期的持有的,而且加上基金管理能力的模式,而且不仅是基金模式,我认为更是一个金融房地产的模式,金融和房地产高度融合的模式。

金增祥:谢谢王总,接下来有请江苏安家贷公司的总经理李晓羽先生,看你的名字我觉得应该是做互联网金融和P2P的,可不可以跟大家分享一下你们公司的挑战与机遇?

李晓羽:谢谢主持人。我和在座的各位还是有一些行业上的差异,我更多的是民间的,代表互联网的非金融机构的P2P,安家贷更多的是做房地产相关的互联网金融的产品,我们也面对类似于众筹,或者是地产私募基金的需求。在我们运作的过程中,我们总结出来有几条,第一个,如果说是做房地产众筹,地域性还是比较强的,它的受众面比较窄。

第二是需要房产的城市的新兴的人类,或者是农村的人口,因为他们对互联网这一块不太熟悉,有的连微信都不会用,网络平时也不怎么上,手机APP很少打开,但是他们恰恰是想买那些参与众筹的房产,所以我们面对这个问题的时候,更多的觉得,如果想要锁定实际的购房人,还是走线下推荐营销的路线。P2P现在更多的是债权的P2P,开发商贷款也好,首付借款也好,都是相当于一个民间借贷的关系。股权众筹方面,证监会还是有一定的要求,对合格的投资人来说,要有收入的要求,对投资的企业来说,也有净资本的门槛,所以说我觉得民间的P2P还是首先要把自己的本职工作做好,首先是服务于个人,把普惠金融,让更多的人买到房子。

刚才有几位大佬也说到了地产基金,地产基金应该是私募性质的,应该是资本的盛宴,很多长尾的用户,很多还参与不到地产基金当中。所以冀望于地产基金200人的限制打通之后,让更多的人参与到地产收益增量的那一块。

金增祥:最近央行降息,包括余额宝的利息都在往下走,对你们募集资金会不会产生压力?

李晓羽:我们做的平台的利益还是蛮低的,我们的母公司是上市公司365网,有一个平台背书在这里,这是第一。第二,我们不断地给投资人传导合理投资的概念,如果说P2P面对的是房产买房相关,可能借款方并不能承受比较高的利息,所以如果说保持在8%到9%的年化利息的话,我觉得是一个比较合理的区间。我们觉得在募资这一块没有太大的问题,因为我们平台上的用户已经习惯了,他通过100元购买这个产品,就能获得年化8.5%、9%,他已经很满足了。同时我们还有很好的征信的措施在里面,应该是一个比较良好的投资形态。

金增祥:刚才有好几位都提到了退出机制,还有跟国际接轨,接下来我们在座的也有两位来自海外基金的,一位是信安环球的资深基金经理王曦先生。我们来听听他对行业或者对地产基金这方面的想法。你们比较喜欢哪一类的标的?

王曦:谢谢主持人,我是信安环球投资的基金经理,我们今天这个话题是基金乐与忧,我认为未来的担忧肯定比喜悦多一些,在房地产行业我们还是比较谨慎的。大家谈了很多,我希望谈一些希望看到的东西,我觉得买公司应该是有三类公司,首先是高的资产周转率,过去5年整个房地产的上市公司它的资产周转率是在每年下降的,基本上是从30%降到百分之二十六七,每年都降1%左右。如果说你的经营效率比较高,或者说你的产品卖相比较好,这样是比较适合的。这样的公司我们觉得它的持续性会好一些,会拿到市场份额。但是这样的公司随着大家的产品质量逐渐提高,差异化也逐渐缩小以后,优势没有那么明显。

第二类是逐渐转向轻资产的公司,我们可以借鉴美国房地产过去30年发展的历史,可以看到现在美国最大的房地产公司的市值比上市的前5家地产公司的市值还大,它就是采用了REITs的做法,减少资金沉淀,增加它的资金周转率。如果说有公司能够把它的商业模型往这个方向来倾斜的话,我们会非常感兴趣。我们提到彩生活,大家对彩生活有各自的看法,但是不可否认的是,整个房地产行业的ROE在从以前16%、17%,今年降到12%左右,彩生活还是稳定在20%左右。它通过转型变成轻资产,可以提高它的ROE。

第三类公司是能够做到强强联合的,比如说远洋地产和中国人寿,通过跟中国人寿合作,人寿拿它的股份,然后对它提供信用上的担保,这样我们可以看到,从去年底开始,它的信用评级被提升了,它的信用评级被看做和中国人寿是一样的。还有绿城和远洋地产,这属于国企和民企的合作,国企的资质会好很多,这样也是可以强强联合,提高你的资质,降低你的融资成本。哪怕每年降低1%和2%,我觉得也是非常好的趋势。

这三个方向是比较好的出路。但是整个行业,我觉得担心会比较多,不说会减少多少,我们看在国内上市的地产公司可能有一百四五十家,香港上市的公司可能有七八十家,这么多公司,我连名字都记不过来,为什么要买这家公司?如果看不到它的特色,我们看不到改变的趋势,我们是很难买进去的。我们全球管理的资产有5000亿美元,我们不止头房地产一个行业,如果我们看到这个行业有恢复的话,它的估值非常便宜,我们是非常愿意投的,但是如果大家的同质化很严重的话,我们觉得整个行业的投资价值并不大。

金增祥:王曦先生的观点,我稍微总结一下,不止是房地产过剩,股票也过剩,他们很难选,你要被看上,需要快周转,要有特色,还要强强联合。

我们这里还有一位基金方面的朋友,是涂琦先生,他是来自于英国的贝利吉福德基金管理公司,他们公司是一只老的基金,他是研究中国经济和基金方面的分析师,我们想听听他的一些看法。

涂琦:非常荣幸有这样的机会发言,我们公司主要是管理国家、地方政府和公共机构的养老金,主要业务是做全球范围内的二级市场的股票投资,其中我们多样化资产的策略,有一部分的资产配置可能会考虑上市的REITs,现在国内还没有这样的产品。但是我对国内REITs的前景是非常乐观,所以是乐永远大于忧。从资产证券化的规模来看,我们的比例非常低,美国和英国分别达到了60%和22%,按揭REITs的发展就会非常大,因为人口逐渐老龄化,导致长期利率下行,以后越来越多的人会贷款买房。而我们的首付比例比欧美发达国家要高很多,而且中国人非常节约,存款比欧美国家的人比例都要高,所以正常情况下还贷是一个大概率事件。所以流动性很好的按揭REITs是一个很好的产品。当然其它种类的REITs我也看好,比如说移动互联网下仓库租赁的REITs,还有养老医疗保健的REITs,产业园的REITs,还有人文寻根背景下的旅游业的REITs等等。

提到忧虑,我想我最大的忧虑应该是在政策方面,如果我们国家能以为股东谋取最大利益的方式发展REITs,而不仅仅是帮助银行减轻帐面上的负担,或者是帮助开发商进行短期的融资,如果这个能做到的话,我会对咱们国家的REITs发展非常看好。

金增祥:谢谢涂先生。

丁红兵:我是鼎信长城基金的丁红兵,负责投资管理的。今天我们这个论坛开篇的时候,长富汇银的张总就说基金才做了没几年,就变成了一种昨日黄花的感觉。我感觉我们基金走的路和信托、银行的差异化不太明显,有很多人把基金理解为高利贷,并且短期化的,其实这并不是基金应该发展的方向。我们鼎信长城基金在过去5年累计也投了300亿的规模,在去年新增的80亿当中,我们的股权占比已经超过了50%。

我下面谈两个点,一个是我们未来基金应坚持的方向,一个是股权化,就是我们要尽量跟银行资金和信托资金的纯债性区别开来。基金在未来替代银行的债权基金的空间其实是非常大的,未来基金看的更多的是乐,而不是忧。目前看来好像基金在被大家遗忘,大家拥抱互联网,好像基金的路越走越窄,其实不是。

我觉得未来我们要走的是两个方向,一个是做大,我们国家的一些主权基金、养老基金,包括企业年金,保险基金等等,这些大的机构资金才是基金未来拓展的大的方向。其实国外成熟的基金都是以养老基金和企业年金为主的,而我们现在还是在以私募的投资者去100万一份的卖,这个资金的来源狭窄决定了我们没法做更多的事情,也没法做更长期的事情。只有我们在大基金的来源下,才能做真正的长期化,只有长期化才能够与开发商深度的合作,在跨周期里面为他提供资金支持。另外一个是小,我们的基金募集通道要跟P2P、直募结合起来。这是我对基金未来的一些看法。

金增祥:谢谢各位的发言,我们这次讨论就到此结束,谢谢台上的嘉宾。

审校:徐耀辉

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