　　随着零售物业供应自2009年以来大幅增长，中国人均零售物业面积已达到英国和日本等发达国家的可比水平。此外，基于当前在建项目的开发体量，我们预计2014-16年零售物业供应将平均每年增长16%。然而，随着近年来成本上涨速度持续快于销售增速，零售商因抵触租金进一步上涨而对门店扩张持更谨慎的态度。同时，电子商务较好的投资规模效应促使传统零售商纷纷加大电商投入、调整实体零售网络并重新评估其成本结构。

　　量化分析潜在负面影响

　　美国和日本的历史数据显示每平米第三产业GDP和每平米租金具有较强相关性，但在中国，零售物业面积迅速扩张导致二者走势分化。我们预计到2016年(在供应下降之前)租金将下滑10%-20%，从而令二者关系实现再平衡。

　　因估值复苏空间较小将世茂股份评级下调至卖出；上调瑞安房地产评级至中性

　　我们基于到2016年末租金将下滑10%-20%的假设将覆盖范围内零售投资物业占比较高的7家开发商的2015/16年核心每股盈利预测下调了3%/4%，将2014年末预期净资产价值平均下调了4%，并将基于净资产价值的12个月目标价格平均下调了4%。我们认为世茂股份零售物业在二三线城市薄弱的市场定位将继续影响其股价的相对表现。对比之下，我们认为瑞安房地产的估值已经计入了市场对其资产周转速度缓慢和零售物业占比上升将带来的不利因素的担忧。因此，我们将瑞安房地产评级从卖出上调至中性，并将世茂股份评级从中性下调至卖出。

　　优质零售物业将受青睐

　　我们预计零售商在门店选址和物业质量方面将愈发苛刻，因此核心商圈与非核心商圈的租金差距将会拉大。我们看好那些估值已经计入潜在负面因素的优质零售物业开发商。因此重申对华润置地的买入评级。

　　高华证券-零售物业综述：供应快速增长但租赁需求堪忧

（审校：杨晓敏）

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