保利置业业绩会:与保利地产整合目前没有时间表
时间: 2014-08-22 02:21:50    来源: [ 观点地产网 ]

保利集团仍在研究如何整合保利置业与保利地产,但目前还没有具体时间表和方案。

  观点地产网 8月21日,保利置业集团有限公司在香港召开2014年中期业绩会,保利置业主席兼董事总经理雪明、董事兼副总经理叶黎闻、总经理助理蔡伟生以及财务总监潘志平出席。

  雪明现场表示,很有信心完成今年280亿的年度销售目标。

  据保利置业中期业绩报告显示,2014年上半年,该集团签约销售面积约119.5万平方米,签约销售额约123亿元,已完成年初定下的全年销售目标280亿元的44%。

  保利置业方面表示,上半年共有在售项目44个,下半年还将视乎市场情况及工程进度,计划推售约8个全新住宅楼盘。

  “按推出货值计算,如果去化达46%的话,就可以完成年度目标。”叶黎闻补充说道。

  值得注意的是,2012年和2013年的上半年,保利置业销售业绩的同比增幅分别为26.25%、44.55%。而2014年上半年,该公司合约销售额约为123亿元,同比下降了15.75%。

  在业绩回落的同时,保利置业却依然大规模拿地,上半年在香港新九龙、宁波、广西、上海等地的拿地支出已接近100亿元。

  对此,曾有研报分析指出,若以90亿元土地收购费用计算,其中30亿元用于支付2013年带入的未结算土地款,60亿元用于新购地块,加上150亿元建工开支及各项税费100亿元,保利置业2014年保守资本支出预算已达340亿元,因而其今年负债率仍将持续高位。

  发布会上,保利置业管理层回应称,今年拿地预算是91亿,上半年已经拿下价值将近100亿的土地,按权益算,保利置业需要支付80亿的土地款,目前已经支付70亿,还剩下11亿的买地额度。

  “下半年将保持审慎拿地态度。”其还透露,集团还留有去年30亿的土地款需要支付,预计接下来还需要支付的土地款大概是30-40亿。

  同时,管理层还表示,保利置业上半年毛利率与去年同期相若,下半年会继续维持25%毛利率。

  “今年上半年境外融资占比12%-15%,并且得益于境外融资,集团融资成本下降了。”

  关于保利置业与保利地产之间备受关注的同业竞争问题,雪明解释说,保利置业与保利地产目前所涉及的城市没有增加,并且可以处理好同业竞争问题,不认为同业竞争是影响,小股东利益也不会因此受到影响。

  其还进一步指出,保利集团仍在研究如何整合保利置业与保利地产,但目前还没有具体时间表和方案。

  以下为保利置业集团有限公司业绩会现场问答实录:

  现场提问:之前传出上海9月1号限购也会放开,保利的总部是在广州,一线城市会有机会放开吗,你们对下半年和未来的前景如何看?下半年推盘策略怎么样?因为上半年只有3个新盘,都是在二、三线城市,下半年就有8个,有两个都是在上海,是不是改变了推盘策略,货值大概是多少?

  雪明:从宏观上来看,整个国家GDP的增长是7.5%,这个指标是经过国家各方面政策的调整,是可以完成的。也就是说在这种指标情况下,房地产投资增速虽然有减弱,但是房地产这个行业还是一个支柱性产业,是一个涉及到几十个包括钢铁、建材等的行业。也就是说宏观经济面对房地产有影响,但是还看不出来这个产业特别大波动。

  第二方面,现在看起来各方面的调控政策更加理性,房地产市场也更加呈现出一种新常态的趋势。比如说限购放松的城市在增加,二、三、四线城市都出现了解除限购的情况,并且这些城市还在增加。同时在贷款方面也有调整的趋势、房产税也在征求意见稿以及全国房产联网登记制度等等,这一系列的措施使得市场出现理性和新常态的情况。

  在这种情况下房地产的行业产品结构,户型的结构会出现一些变化。从上半年一些取消限购的城市来看,144平方米的大户型销售量不断增加。这种结构的变化也许就是新常态出现的开始,这种新常态不像前些年高幅增长,利润率不高。利润率不断的下降,和增长率不断的下降,这些都是转变的情况。

  但是综合这些来看,我认为未来房地产市场,尤其是下半年房地产市场相对上半年差不多,也更加理性。更重要的在于他的新常态化和理性的转变,这是一个特点。

  这种情况下,保利置业要不断的研究政策变化和市场、客户需求带来的影响和变化,不断的改善产品结构等等一系列工作,使销售工作和各项工作按计划推进,所以今年销售目标还没有调整。

  至于推盘的策略问题,我们没有特别改变推盘的计划,过去两三年开始一直以长三角和珠三角为主,最近的业绩也反应出很明显的情况。长三角和珠三角占入账的收入超过一半,从上半年主要的利润来看,上海、广州这些地方来的毛利超过要求的一半以上。而从业绩来看,我们对长三角和珠三角的投入回报不断显现出来。并且,保利置业还是很注重珠三角和长三角的投入,这个是没有改变的。

  下半年正常推盘,就单个区域来说,上海是货源的主要来源城市,从产品来看,还是以普通住宅为主,住宅产品占85%以上,上半年占的比例到了88%。从产品结构和位置来说都没有特别的改变,一直都是随行就市的定价策略。

  我们不会定一个特别高的价格,或者低于市场价格。

  现场提问:年初预计的库存总共是多少?年初公司提出91亿买地预算,上半年已经花了近100亿元,下半年的买地计划是什么?

  雪明:年初预算全年有450亿的货值,在上半年实现了123亿的销售,完成的比例42%。下半年如果按剩下的货值来计算,可以完成销售目标的46%。

  叶黎闻:我对库存的问题再补充一下,保利置业年初计划中有450亿的货量,其中有140亿来自于2013年,所以今年会形成310亿的货量,此外再加上新推和续推就是450亿。

  上半年的保利置业新推和续推加在一起一共续推了149亿的货量,包括去年留下来的,这个货量在上半年形成的是289亿货量,今年上半年实现123亿的销售,去化率的水平大概是在42%。

  下半年的情况是把剩下的货量再加上新形成的货量之后,只要达到46%的去化水平,就能够完成全年280亿的目标。

  我们年初制定的买地预算是91亿人民币,从执行的情况来看,新获得了9块土地,因为有不同股权比例关系,自己需要支付的80亿元,到现在为止支付了70亿元。

  此外,新购置的这70亿元再加上一切买地还有一些余款的支付了10亿,一共付了80亿元。按照年初的土地预算来说还剩11亿元的额度,但从现在土地情况来看,因为去年留下来的土地余款有30亿元需要支付,以及一些在跟踪的土地还会有一些零星的支付。

  我判断下半年大概有30到40亿元土地支付的需求,这个数字并非绝对。因为获取土地的方式不同,有的是通过拍卖的方式,有的则是通过旧城改造的方式,并且在支付土地款方面也不同。

  现场提问:保利置业全年库存有多少,上半年库存去化率多少,下半年有没有信心去多少货?刚才说买地会审慎一些,下半年买地的大概金额是多少?此外,公司上半年在香港买了土地,现在有没有特别的目标,能不能重新讲一下姐妹公司保利地产合双方的资源情况?

  雪明:保利集团对于将两家上市公司整合在一起,希望达到的目的是通过整合使保利在这个行业里面无论是规模、效益对各方面都可以变得更大,更强。这中间有很多技术方案和代价的问题也是考虑的问题,但是具体什么时间进行整合,具体的方案也没有确定。

  潘治平:保利置业今年在香港买了一个在启德机场的项目,这个项目还是按计划顺利的推进中,估计明年上半年能够开工。我们比较看好这个市场,但是从公司的策略来看,虽然比较看好,但是还是会比较稳健的去做项目。

  以后,我们会继续买香港的土地,儿保利置业也参与了前两个月启德另外一块土地的竞买,但是最终被另外一个开发商拿到了。

  现场提问:刚才有说到涉及旧改项目,你们兄弟公司保利地产件也明确说会涉及旧改,担心不担心两个公司同时涉及旧改会有同业竞争的问题?

  此外,看公司的报告,上半年股东应占溢利同比下降了四成,能不能说明下跌的原因,销售毛利率下跌的原因是什么,你们预计全年的毛利率和净利率是不是也会面临这样的情况?

  雪明:我们在内地很多城市都在进行旧改项目,比如说广州、武汉、济南、深圳、昆明等等,而且很多旧改项目也做出了一些经验。但是这些旧改项目和同业竞争没什么太多的关系,除了广州、武汉有一个共同进入的城市有旧改项目以外,我们和保利地产在其他城市都没有旧改项目重叠。

  现在,我们两家公司都有项目的还是四个城市,没有增加新的同业竞争城市,而且公司内部对同业竞争的协调还算不错,因此而对小股东利益产生损害的情况不存在,几乎没有。同业竞争问题,应该是很容易解决的一个问题。

  潘治平:股东应占溢利2014年上半年较2013年下降了42%,主要是有四个原因构成的。第一方面,销售毛利较去年上半年少了4.1亿港元,下跌的原因主要是从结转售价提升了25%,但是成本也相对有一个大概35%的大幅增长,所以毛利绝对值下跌了4.1亿港元。

  另外一方面,在2013年的时候有一个汇率收入2.2亿港元,在2014年上半年就没有这方面的收入。

  第三方面,2013年有一个投资物业的重估增值,这个增值数是7.14亿港元,今年是5.85亿港元,两个相差1.29亿港元。

  最后一个原因是财务费用增加了1.5亿港元,这四个原因构成我们今年上半年股东应占溢利较2013年下跌42%的情况。

  从全年的预算情况来说,年初希望能够保持去年的毛利率水平25%左右。从上半年来看这个水平维持在25%,下半年我们也希望力争维持在25%。

  关于财务费用的情况,保利置业这两年通过境外融资的安排使整体财务结构有了比较明显的改善。到现在在境外的融资比例占到总融资的13%,这样整体让的财务成本得到了下降,结构得到了调整。

  现场提问:公司在海南的发展怎么样,因为海南领先其他城市,已经开始清理闲置的土地,这个对海南的发展有没有什么影响?

  雪明:我们在海南万宁神州半岛有一个项目,成本是2000元每平方米,销售价格是1.5万元每平方米,而且基本上都是度假型的刚需类产品,销售还不错,是在神州半岛算销售最好的项目。

  对比神州半岛的价格和海南三亚的价格,三亚价格同类都卖到了3万元每平方米,几乎都是外地人买的。而我们的项目客户里面有很多上海的、北方,所以从这个产品的性价比来看还是非常不错,外地人到那里去,还是到三亚去,这其实没什么区别。

  集团在海南的发展定位是一个旅游地产的定位,所以在海南市场不是特别卖力的拓展土地,所以是否清理闲置土地,这和我们的发展没有太大的关系。

  现场提问:目前有消息说保利地产以及恒大都用楼支付广告费,这种现象是不是会越来越多,因为库存量比较大,最近额比较紧张,你们觉得去库存需要多久才能消化掉?

  此外,保利置业的投资物业方面的收入是有增长的,投资物业的毛利率会比较高,有没有打算把这部分业务增长到什么比例,将来会占你们销售的多少?

  叶黎闻:现在库存的数量是144.9亿人民币,这个库存数目是已经竣工部分加入的。从现在行业的情况来看,我相信每家企业的库存都有不同程度的增长,这是行业的普遍现象。

  其实,保利置业在两年前就开始关注这个问题,也在经营策略中也提到要去库存。去库存有两个方法,一个是前期就要做好这个工作,生产适销对路的产品。而我们认为所谓适销对路的产品是刚需的产品、小户型、低单价、低总价的产品。这两年保利置业在贯彻这样一个库存去化思路,在新产生的产品当中都是按照这个原则去做的,所以我们的库存去化还是有效果的。

  至于怎么样去化以前已经形成的高大贵的产品。首先改善产品的包装,比如说增加体验效果,对园林这方面的体验式改造,把产品的品质充分体现出来。

  同时,我们也在采取所谓适销对路的价格,进行针对性的销售,从这几个方面来解决以前遗留下的这些高大贵的产品。

  未来我们还会坚持所谓刚需产品的生产,以这个产品为主流产品,我相信未来的库存产生会得到一定的控制。

  投资物业方面,保利置业现在的投资物业加上现有的土地储备,未来会形可能成的规模大概是10%的水平。实际商业产品和写字楼产品还是以销售为主,不会去追求一个所谓投资物业要有一个比例数的增长。

  并且,我们还是追求在中心城市中心地段进行投资性物业,有收租回报价值的物业,所以我们现在账上所存在的绝大多数是北京、上海、广州一线城市的投资物业为主。

  雪明:保利和恒大用楼支付广告费的事,这和库存没有必然的关系,库存量很低也愿意拿现货支付,不愿意用现金支付,只是看对方接受不接受。如果接受,接受的量也会很小,仅占几百亿销售中很少部分。用房子支付广告费用这可能就一个小例子,正好大家需求一样,他需要,他认可,但这个不是普遍现象。


(发稿:赵思茵    审校:杨晓敏)
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