陈启宗:下行周期的房地产新常态

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-07 12:01

我今天讲三件事:第一是这个命题的简评,第二是中国房地产现在的周期,第三是在新常态的情况下,对社会和经济有什么影响。

这个新的常态能够平稳多久?我还是比较乐观的,第一,库存很高,第二,政府还有很多的行政手段,需要的时候就可以用。

  陈启宗:我今天讲三件事:第一是这个命题的简评,第二是中国房地产现在的周期,第三是在新常态的情况下,对社会和经济有什么影响。

  第一,对命题的简评。房地产是地方性的行业,跟全球化的关系不是那么大,利率会影响中国的房地产,全球的资金流也会影响中国的房地产,不过在这两个方面,中国市场还不是那么开放,利率也不是完全的市场化,资金流也有限制,所以跟全球化关系不是太大。

  此外,世界上大概没有一个东西叫做世界的房地产周期,因为房地产都是地方性的,所以不可能有一个世界性的房地产周期,只有地方性的房地产周期。中国的房地产周期,不能说与世界没有关系,但关系不大,我认为90%以上影响中国房地产价格的还是本地国内的因素。相反的是,中国房地产影响了世界。怎么说呢?因为中国房地产的量太大了,用的钢筋、水泥等等,都会影响世界的商品价格,所以不是世界跟中国的房地产没关系,而是中国房地产影响世界。这是我对这个命题的一些简评。

  第二,中国房地产的周期问题。中国房地产的周期是人类历史上从来没有见过的,没有任何一个国家、任何一个市场的房地产长得那么快,长得那么大。中国的量是非常吓人的,20年前30%的城市化,现在是50%多,这个量绝对是人类历史上没见过的。在不到20年的时间内,中国由很低的房地产容量,到现在这么大的住房市场,那个速度是非常了不起的。这个大周期完了没有?最近我看到不少文章,包括国务院研究中心的副主任刘世锦先生的一些评论,他们都认为这个大周期已经结束。如果从过去的数量和速度来看,我认为不可能再有那么快的增长,那么大的数量的扩大,量跟速度都会慢下来。当然我们也知道,量大和快速是赚钱最好的机遇,中国房地产最好赚钱的时机可能已经过去,最好的机遇就是过去十几年,接下来十几年不可能再像过去赚那么多的钱,郁亮先生在这方面的看法跟我是比较接近的。

  为什么这个大周期完结了?第一,库存已经很大,供应非常大,第二,政府的政策问题,这两者加在一起,才把这个大的周期带到一个终点。当然现在限购慢慢放开了,这并不表示在有限度的情况下限购不可能回来。有需要的时候,政府还是会再用一次。我昨天听到一个故事,说有人埋怨政府干预太多,所以就对住房的市场没有兴趣了,其实世界上任何一个国家对住房都有干预,因为这个对民生的影响太大了,所以政府一定要干预。20年前我的公司做出一个决定——不做住宅,就是因为政府一定会干预这个方面。很多人都希望房地产市场越来越市场化,我承认中国的房地产某些方面是需要越来越市场化,但是全世界的住房市场都不是完全的市场化,比如说90年代美国的住房市场,因为政府的政策,造成了泡沫,完全是政府要负责任的。即使在美国,还是有相当的非市场化的成分。在中国,包括香港都是这样的。如果土地是国有的话,市场就不可能太过市场化,一定有相当程度的非市场化。

  第三,中国房地产的大周期到了一个结束的时候,对社会和经济有什么影响?我在这里也顺便说一说下行通道这个词。房地产本来就是一个周期性极强的东西,所以下行、上行没什么奇怪的。短期来说一般的市场,特别是比较成熟的市场都是有上有下的。但是在一个大发展的中国,以往的十几年基本上是一个上行的局势。到了今天,这个局势可能不在了。要是这样的话,那到底是下行还是平行呢?这个我觉得还是要考虑的一个问题。我个人认为没有人希望它下行,包括政府在内,平行是最好的。平行一段之后,跟着动荡再慢慢上升,那是最好的结果。今天中国有没有这个可能性呢?我认为这个可能性是有的。

  中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段,就要看对4个参与者有什么影响,第一是发展商,第二是政府,第三是老百姓,第四是金融机构、银行。发展商很多会破产,以往20年房地产商没有明显的破产,这是很特定的情况,将来要破产的话,让它破产好了,房地产商破产是最没有什么影响的,不像一个工厂。工厂要是破产的话,员工失业,那个产品也不存在了,但是房地产基本上还会存在,只不过是换一个拥有者,地还在,房子还在。所以房地产商破产的话,那是没什么大碍的,反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考,你到底该不该进去。还有一个,对于没破产的那些企业,大赚钱的机会少了,风险理论上来说可能比从前小了一点。风险少了,赚快钱的机会也少了,但是并不表示就没有风险,因为不是系统性的、长周期的波动,还有好多小的周期性的波动。

  我曾经在几年前说过这个观点,在一个大发展期、大上升期的时候,只要你借贷不厉害的话,你的风险是相当低的,反而在小周期的里面,要是你借贷多的话,你不止会破产,而且永远翻不了身。总而言之,风险小了一点,赚的钱就少一点,少一点人进入这个行业,这也是一个好事,至少会减少资源的浪费。

  第二方面是政府,很多人担心政府没钱,但是你要从大盘子来看,国家的财政状况还是比较健康的,少数城市要出问题,但是我认为不会有大的问题。

  第三是对老百姓的影响,我觉得现在大周期的完结绝对是好事,老百姓买房子比较有机会。

  最后一个参与者是银行和金融机构。银行和金融机构是全国一个大盘子的一部分,以往这20多年,银行真正出事的时间也不少,也不是第一次,但是用行政的手段加上市场的手段,是可以解决的。今天中国的政府财政状况跟10年前、20年前完全不一样,今天基本上是相对正常的。

  可能中国的房地产第一次见到一个比较正常的情况。什么是比较正常的?第一,价格不要暴涨,慢慢上升就好了,第二,价格也不要大跌,大跌也是很麻烦的事情,第三,交易量要比较平稳,不能大批量收缩。今天的情况比起以往20年来任何时期都比较正常,没有看到房地产价格再飞升,也没有看到它大跌,现在的价格比起三年前还是高的,成交量也还可以,所以我认为中国政府在以往这几年一切的努力,还是有不错的结果。

  在这里我要说一点,关于任总说的3500万套经济适用房在5年之内要完成是不合理的,我提醒大家一句,就是在价格飞升的情况下,不做一些措施,是很难把价格压下来的。我们不需要太多考虑事业的问题,不需要太多考虑社会稳定的问题,但是要是你坐在中南海,你一定要考虑这个事,所以当时就出了一些政策,当时如果不出这些政策恐怕也压不下来,社会的稳定就会受到影响。但是问题还存在。总而言之,当你把这些政策放在当时的大环境下,是可以理解的。

  这个新的常态能够平稳多久?我还是比较乐观的,第一,库存很高,第二,政府还有很多的行政手段,需要的时候就可以用。所以基本上是有可能比较平稳发展的。

  问题有几个,第一,空置的房子怎么办?住房问题慢慢消化,商业的房地产,我刚才已经问了各位了,我不大同意陈淮说的,要是你们谁都想到有办法怎么用这些空置的商场的话,麻烦你告诉我,我想来想去,真的想不出来它用来做什么好。反而在这个大环境改变的时期,有一些历史上的问题确实应该借着这个机会好好地解决。

  土地的租约问题,好多是40年的,作为房地产商,我们不能忽视这个事,大概七八年前,我们向政府反映了这个问题,他们也研究了一下,他们得出的结论是暂时不能摸,暂时不摸,并不表示永远不能摸,这个问题是要解决的。所以我也想知道国家到底长远怎么解决这个租约的问题,老百姓房子70年,工业用地50年等等,现在已经过了十几二十年了,可能也是要面对这些问题的时候。

  总的来说我是比较乐观的,我对中国的住房,跟踪研究了20几年,我认为没有一个时期是比现在更健康的,而且我认为继续健康发展的机会是相当大的。

发稿:博鳌房地产论坛审校:刘满桃

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