2014博鳌铿锵行:商业地产、棚改和下行的讨论

来源: [观点地产网]      时间: 2014-08-07 11:31

政策之手逐渐停止挥舞,市场在回归。经历过数年调控之后,限购退出对房地产市场的影响到底有多大?不再受限的房地产行业,又将何去何从?

  2014博鳌铿锵行讨论主题:“限购”退出市场之后

主持嘉宾:

国民经济研究所所长、北京大学暨中国社科院经济学教授樊纲先生

讨论嘉宾:香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

华远地产股份有限公司董事长任志强先生

德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平先生

路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

  樊纲:谢谢,主持人的特权就是发言没有观点,所以我就按照名单上的顺序来提问。首先请问香港恒隆集团的老总陈启宗先生,您在大陆有很多商业地产,您怎么看中国商业地产的发展?

陈启宗:内地的商场空置率会很高,我有一个问题想了10年没想通,在座各位如果想通了,麻烦你告诉我,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?

樊纲:你觉得除了养老鼠之外还能做什么?

陈启宗:我想不通,想了10年了。再加一句话,就是那个写字楼,除了北京、上海等等城市要扩大规模以外,其它的我是比较谨慎的,很多城市都要盖高楼,盖写字楼,我是不知道有谁来租。

樊纲:我这两天有一个观点,因为没有调研,不敢多讲,不是我说政府政策好,但是总的来讲,住宅地产还有点控制,所以我们还有信心说它是软着陆,没有控制反倒风险更大,市场的波动更大,这是需要大家警惕的事情,因为政策这一块是空白,市场方面隐藏着很多风险。

陈启宗:而且情况可能会越变越坏。因此住宅市场现在赚大钱的机会比较少了,很多人以为有机会进入商业房地产里面,结果增加了商业房地产的量,结果就养更多的老鼠。

樊纲:下一个问题提给陈淮教授,包括商业地产以及其它地产的板块,也包括任总刚才讲的关于城市棚户区改造、保障房等等,您怎么评价现在政府的政策?政府下一阶段的政策走势大概是什么样的?您还是离政府比较近的,我非常想听听您的观点。

陈淮:樊教授刚才演讲已经说了,其实就是四个政策,今年第一个政策就是信贷政策的调整,第二个政策就是保障房政策的调整,第三个是积极稳妥地推进城市化,这个市场化和政策可能有些差异,政府希望大家到中小城镇去,但大家都想到大城市。政府想做的事情不一定和市场是一致的。第四是促进改革,不管是金融还是土地,提出市场化,这叫政策,别以为救市是政策,那不是什么政策,都是市场造出来的。

不过陈启宗先生说空置的地产除了养老鼠之外,不知道干什么,其实您不用过多担心,有很多大龄女青年最终都嫁出去了。我们的商业地产不仅仅是提供商业设施,实际上还有一个重要的功能,就是我们的地市级以上的城市,包括省会城市,它的城市整体升级改造,很多城市有很多大量的低端底商要拆掉,每个城市都想成为中心城市,要辐射别人,现在15万人口,就想说2020年要扩大到50万人口,这样的城市很多,你到哪个县,他都说这里有什么优势。上个月我到郑州,郑州说我们有什么优势,我说郑州所有的这些优势,2000年前,500年前,30年前都在这里了,怎么到现在还没发挥出来?别老说自己有什么优势。日本有什么优势,它赶超了欧美?以色列有什么优势?它能够让别人不敢轻视。陈启宗说我们商业地产盖多了,只能养老鼠,我觉得不用那么悲观。

接着樊纲教授说的政策问题,在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产,不管是稳增长的时候,还是抑通胀的时候,它从来没变化过,我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向,让市场说话。今天早上吃饭的时候,有的老总说,我们要活不下去了,我说很不好意思地告诉你,你活不下去一点都不重要,中国的房地产市场将活得非常好。

  樊纲:下面一个问题问到任总,任总刚才对保障房的问题进行了批判,您说它对市场进行了冲击,它原来设计这个政策就是为了冲击房地产商的市场,就是为了让它价格不要那么高,让它价格降下来,让穷人能够买得起房子,从这个角度来讲,现在它有这个冲击也是正常的。当然原来的房地产商也预见到了这个政策会产生的问题。从您的角度看,它现在这个冲击已经出来了,下一阶段它的冲击时间会有多长?您对这些政策机制有什么看法,希望您再具体讲讲。

任志强:保障房本来应该保障的是基本居住需求,一个国家必须保障公民的基本居住权利,所以在1998年我们就提出要保障基本需求,但是前10年没有认真解决保障性需求的问题,在十二五时期提出要大量建设保障房,挤出了商品房的需求。现在的棚改也不是真正的棚改,而是很多旧城区的改造,但是这些里面也有很多好房子,把这些好房子都拆了,再建起来的也不是什么好的房子,这种房子再过30年还是拆了重盖,因为它不能满足市场的需要。所以我认为只要是非市场化的,不管你用它解决房价的问题还是什么问题,最终都是错的。用市场的办法是可以解决房价问题的,政府在出让土地的时候,并没有想过把地价降下来,还有各种方面的税费,所以房价这么高,和开发商没什么关系。

我就不同意樊纲说的,2007年泡沫出现了,所以要采取措施。如果4万亿是错的,现在棚改也和这4万亿一样,也是错的。因为1万亿贷款的棚改,地方政府就得配3到4万亿的资金,加起来就是4万亿,4万亿才盖470万套房子?一定会盖得更多,它腾出来的土地,一定要盖更多的土地,要获得更多的地方补贴。大家都说现在市场没需求,你们看看几万亿的棚改到底是增加需求,还是减少需求?我们没搞懂,你们帮我们分析分析。

  樊纲:待会儿各位媒体报道——任志强发言多次被掌声打断,说出了大家的心声。

陈淮:我补充两句,任总一向说对的时候不多,他今天说的也是。棚改到迄今为止,到前天国务院发通知,前两天热炒国开行1万亿,基本上没说到点上。第一,它不是简单的保障房,棚改不是廉租房。第二,和调房价没关系。先把这两条整明白了。

那它和什么有关系呢?第一,和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的,增速下降了,平均固定资产增速下降,这和拉动投资增长、经济增长有一定的关系,保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。第二,和城中村改造等等留下的问题有关,很多的产权调整不到位的地方,最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来,它和改革的很多措施完善,落实十八届三中全会联系在一块,它有这一块的内容。第三,保障房一直是政府单打独斗,让开发商进来,他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来,把平房拆了,上面盖楼,就使市场和政策的力量相结合,找到了一个切入点。第四,棚改和升级有关系,这些棚改的地区很多是城市核心区,它所在的位置很好,但是是连片的低端住宅,城市的基础设施改造很难,它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块,所以包括任总在内,也包括我们的媒体,别简单地把棚改和保障房、调房价连在一块。

我上面说了四块,听得懂的你再写,听不懂的最好别写。

任志强:陈淮是怕媒体乱报道我这个话,怕我犯错误。但是我说的这个话和陈淮是一样,我没说和房价有关系,我说和4万亿有关系,就是他说这点,当房地产下降,上半年增速有可能下降到10%以下的时候,用棚改拉动保障房发展,保经济发展。我说它和4万亿一样,4万亿不就为了保GDP吗?

樊纲:在座的还有蔡洪平先生,你是银行家,我们知道外资银行不做零售业务,没有银行的按揭贷款,但是你做投资银行,据你的观察,据你在银行界的了解,现在银行觉得房地产这一块的风险,对金融,包括对影子银行的影响关联度究竟有多大?人们所担心的连带效应究竟有多大?

蔡洪平:第一,我同意现在整个房地产市场走向调整期,调整有上升、有下行,第二,我认为商业地产过剩必死无疑,商业地产很难整合,目前全国有2986个Mall,全国这么大量的商业地产,这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的,又在二三线城市的,这部分可能会非常危险。目前在香港上市的地产商,二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率,我们开玩笑说,一个腾讯每天股价涨10%,或者跌10%,就杀掉4个大地产商或者增加4个地产商。资本市场目前对整个房地产的估值是严重的超低的。我认为优秀的地产商现在有最好的机会通过资本市场来整合,特别是已经上市的地产公司,有很好的财力支持。在香港的地产公司每年都发债,在香港上市的地产商基本上都没有资金缺口,高的8点几左右的融资成本,甚至还有4%左右的融资成本,比国内便宜很多,目前这些企业如果有能力,我觉得不是要更多的买地,而是要改变方式,用资本的杠杆来整合企业,你买他的股权比买他的地便宜多了,比政府拍卖土地的成本低很多。

举个例子,一个250亿市值的香港上市公司,它的资产应该在2000亿左右,那怎么不能收购?我认为现在大好的机会到了,优秀的地产公司,已上市的公司,应该在这个时候整合房地产,收购其它公司的股权,在它奄奄一息之前把股权买过来,现在是一个整合的机会。一个市场成熟的第一标准是完成了市场大的整合,好的更好,差的都死掉,一起生、一起死一定是不正常的。我希望看到在整合期里面利用资本杠杆整合一些淘汰的企业,去买它的股权,而不是买资产,趁银行收资产之前,尽快把它买下来,这是最好的机会。我们都做这个事,市场就健康了。

樊纲:这就到了优胜劣汰的整合时期,但是别忘了你买他的股权,同时也接过了他的债务。最后是路劲地产集团的董事局主席单伟豹先生,我觉得在今天早餐会上您是最乐观的,前面几位都很悲观,您给我们讲讲乐观的观点,同时结束我们这个讨论环节。

单伟豹:同样我不赞成我们这个主题“下行通道”,我觉得中国政府有强烈的意愿走市场经济的道路,市场经济迟早会出现,我们看到现在房地产的限购放松是正常的,而且调控货币市场也是正常的,所以中国政府目前在做一个很正确的事情。去年房价涨了那么多,今年再继续上涨合理吗?这是不合理的。股票也一样,涨得太快了,肯定会阶段性的下调。去年大家那么乐观,今年跌了又那么悲观,说是到了下行通道,我觉得大家对基本层面的分析不够,信心不足。市场上涨之后这样的调整也是正常的,另外中国的人均可支配收入一直增长超过10%,为什么房价会跌?这是没道理的。

所以 在基本层面,我们的城镇化、GDP增长、我们的政府走向市场化这三个同时发生大的变化的话,我是看不到下行的通道,也没有拐点,我从来也不承认中国在哪一个城市有什么泡沫,除了特别的一两个城市。宁波现在的去化量达到42个月,那就说明它的供应量太大了。我觉得市场的东西不要太敏感,上升、下跌都是很正常的,而且今年的下跌和2008年相比差异很大,只有个别城市跌了20%、30%,全中国真正下跌的城市并不多。当然销售量比我们预算的要低,但是跟前年相比还是上升了,我觉得这个市场环境很好,没什么可顾虑的,市场的上上下下太正常了。基本条件没变,看不到什么危机。企业保持自身的竞争力,创新很重要。

樊纲:我们论坛的特点就是各种观点互相碰撞,在座的各种观点,下面还有其它的讨论环节,我们继续碰撞。感谢各位发言人,谢谢大家。

发稿:博鳌房地产论坛审校:付庆荣

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