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观点时评:杭州或解除限购“去库存”
时间: 2014-07-21 18:37:04    来源: [ 观点地产网 ]

如果杭州限购政策调整属实,杭州市场是否会因为此次限购政策的变化而好转呢?

  7月21日,按耐不住的杭州终于有了松绑限购的消息。当然仍然是萧山先行。据业内人士提供消息,7月21日上午8点半,萧山区购房网签不再需要查档,结束限购制度。区农村合作银行二套房贷首付放宽到5成,利率不上浮按基准,且认房不认贷。经萧山项目试验,确任可网上签约,无需查档,贷款政策还在证实中。另据房管局消息,杭州市政府召开紧急会议,商议杭州全面解除限购政策,或取消140平米以上户型限购政策。

  从杭州限购松绑政策传出来的时机来看,一方面全国范围内已经有至少有17个城市(加上杭州累计已有18个城市)已经明确表态限购政策已做调整或有可能会调整,已经有先例在前,杭州此时松绑限购政策也不会因此“枪打出头鸟”;另一方面,刚刚上任的住建部部长陈政高提出下半年要“千方百计消化库存”的要求,而这个定调也为高库存的杭州市放开限购提供了政策层面的依据。

  就杭州上半年市场表现而言,2014年一季度,受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响,杭州个别楼盘大幅降价逆袭,成为全国楼市第一降城市。进入二季度,杭州楼市并没有因为降价有明显好转,杭州等地开始出现第二波降价现象,由此带动其他城市也出现降价现象。从此轮市场表现来看,浙江地区尤其是杭州楼市首先在全国范围内开始降价,打破了市场僵局,市场由此而低迷不振。

  另从数据层面来看,2014年上半年,杭州商品住宅市场(含萧山余杭,不含保障性住房)累计供应量为435.93万平米,同比去年同期上涨6.14%;成交250.89万平米,与去年上半年相比下滑34.74%;杭州市上半年商品住宅供求比为1.74,已经明显供大于求。因此,杭州市上半年商品住宅成交均价同比去年同期下滑12.73%,为15154元/平米。

  而从杭州市商品住宅库存来看,截止2014年6月底,杭州市商品住宅(含萧山余杭,不含保障性住房) 库存量为1151.94万平米,库存去化周期为24.75个月,已经明显超过15个月的降价范围值,从这个角度来讲,也不难理解上半年为何杭州持续出现降价现象。

  在高库存的压力下,杭州市房地产调控政策也出现了部分松动,如此前杭州萧山出台的针对拆迁户的住房补贴以及针对开发商的土地竞买保证金的调整。从效果的角度来看,虽对萧山市场有“微刺激”,却没有收到实质性的效果。

  随着杭州库存压力持续增加,市场基本面继续下行,其他城市限购政策已有明确松动的市场背景下,杭州市场在7月下旬放出了松绑限购的声音,而这个声音已成为杭州市场政策面调整的“迟来的爱”。

  那么,如果上述杭州限购政策调整属实,杭州市场是否会因为此次限购政策的变化而好转呢?

  笔者认为,在调控思路“去行政化”及库存偏大的市场背景下,萧山区甚至杭州市取消限购或进行局部调整是可行的,对于刺激杭州市场成交量阶段性的回升,对于去化杭州市商品住宅市场库存尤其是高端库存均会有一定的积极意义。但是,今年已经取消限购或作出限购政策调整的城市的经验表明,限购政策的松绑或取消并没有改变市场基本面下行的大势,也没有明显起到“去库存”促进市场成交量回升的作用。从这个角度来看,杭州市如果取消限购或局部进行松绑调整,不会改变杭州市场库存偏大的基本面,市场仍然会处于供大于求的市场状况,降价现象还会持续。

  造成这样结果的直接原因,归根结底,还是由于当前银行信贷紧缩的局面并没有得到实质性的改变而造成。

  从目前个人住房贷款情况来看,当前杭州大多数商业银行并没有下调首套房贷利率,甚部分银行首套房贷利率还出现比此前上浮的现象。央行二次“定向降准”后的市场表现来看,也和杭州楼市没有直接关系。杭州市场仍然面临难以扭转短期内“去库存”的市场大势。

  因此,尽管杭州市有限购松动或取消的预期,但是,也不应该因此对杭州市场基本面好转抱有太大的希望。从这个角度来看,笔者预计在2014第三季度,杭州市的开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,“千方百计消化库存”,坚持以现金为王。在第三季度里,在银行信贷紧缩的市场背景下,楼市“降价潮”还会继续延续。同时,对于杭州房企来讲,能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键,也是缓解各个房企及当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时,适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为杭州市大多数房企“千方百计消化库存”的选择。

  张宏伟 观点地产新媒体专栏作者


(审校:劳蓉蓉)
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