均价跌破万元 雅居乐5月销售32.5亿元

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在去年的销售高增长之后，今年地产公司的销售增速预期普遍较低，也将形成对估值上行的压力。

　　政策与市场动态

　　定向降准或开启新一轮货币放松周期；银监会对房地产贷款态度正发生积极变化，支持首套房贷有利于减缓房地产销售下行速度；4月房价涨幅继续放缓。

　　房地产投资与新开工

　　前四月投资增速16.4%，商品房销售面积下降6.9%，新开工下降22.1%，行业基本面继续下滑，新开工的持续下滑继续拉低投资增速。

　　土地市场

　　土地成交面积同比下滑明显。今年前5月，40个城市累计土地成交建筑面积同比下跌15.42%，其中，一线城市同比下跌21.19%，二线城市同比下跌16.04%，三线城市同比下跌34.12%。5月份，40个大中城市土地成交楼面均价2099元，溢价率为15.42%，楼面均价及溢价率环比均有明显回落。

　　商品房市场

　　成交下滑。前5月商品房成交面积累计同比下降17.65%，其中一线城市下降32.76%，二线城市下降16.15%，三线城市小幅下降5.83%。目前十大城市存销比为71周，回到近3年高位，其中一线城市存销比为54周，二线城市存销比为84周。新建商品住房价格涨幅继续放缓。2014年4月70个大中城市价格指数同比为6.8，环比为0.1。

　　二手房市场

　　二手房成交同比大幅下滑。今年前5月，两个一线城市平均同比下滑幅度达到52%，四个二线城市平均下滑幅度达到50%。4月二手住宅价格指数同比为3.7，环比为0.1，继续回落。二手住宅租金回报率处于低位。从2014年4月二手住宅租金回报率来看，除成都大于3之外，其它城市租金回报率均小于2.5。

　　投资建议

　　地产板块的表现在于市场预期的扭转，在持续一年多的下跌之后，板块估值已处于非常低的位臵，房地产调控放松与货币政策向松的趋势有助于房地产估值的回升，但我们仍然不能排除基本面方面的风险事件对估值巨大的杀伤力。在去年的销售高增长之后，今年地产公司的销售增速预期普遍较低，也将形成对估值上行的压力。短期，仍然建议关注货币政策放松预期带来的地产板块阶段性修复行情，但基本面低迷短期不会改变，因此也不宜对房地产板块行情持过高期望。

　　风险因素主要为房地产成交大幅下滑。

　　华融证券-房地产：定向降准缓解资金面压力板块存修复性机会

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