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重点公司建议关注万科，中洲控股、北京城建、华业地产，以及会有区域经济环境实质改观的京津冀主题投资公司，推荐荣盛发展、华夏幸福。

　　基本结论

　　我们希望构建一套评价各区域市场库存情况的指标体系，来说明各市场之间的横向差异，并有历史数据可纵向跟踪。根据反映市场当期库存和潜在库存情况的不同，可将评价指标分成四类，即批售比、出清周期、在建库存周期、储备库存周期，上述指标依次说明市场近期和远期库存。

　　批售比和出清周期与房价走势存在明显负相关。其中的批售比则更为灵敏，从上一轮行业周期表现分析，批售比和出清周期在延续6-8 个月趋势后，房价的拐点会出现，目前我们认为已经接近房价调整的临界值，在没有政策外力干扰的情况下，房价将真正步入新一轮调整期。

　　短期风险和未来弹性。目前行业将由量的调整期进入价格的调整期，地方政府虽然会在其权限内出台一定措施刺激市场，但我们认为难以改变行业下滑的格局。所以根据反映市场短期供求关系的指标，苏州、长沙、福州、济南、杭州、呼和浩特等城市未来房价调整压力较大。而从反映市场中长期供求指标分析，除一线城市之外，青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。

　　投资策略。我们不认为行业会出现系统性问题，即房价进入长周期调整，但短期回归理性并帮助企业缓解愈发紧张的资金链可能性较大，房价的调整帮助行业完成去库存的过程，会理顺地产股的投资逻辑并实质改善政策预期。这一周期有可能会在四季度实质展开，但板块短期获得超额收益难度较大。重点公司建议关注万科，中洲控股、北京城建、华业地产，以及会有区域经济环境实质改观的京津冀主题投资公司，推荐荣盛发展、华夏幸福。

　　四类库存周期指标

　　我们希望构建一套评价各区域市场库存情况的指标体系，来说明各市场之间的横向差异，并有历史数据可纵向跟踪。

　　根据反映市场当期库存和潜在库存情况的不同，可将评价指标分成四类，即批售比、出清周期、在建库存周期、储备库存周期，上述指标依次说明市场近期和远期库存。

　　批售比

　　批售比（批准上市面积的六个月移动平均值/销售面积六个月的移动平均值，其值越低说明库存水平越低）。能最动态反映市场供需状况，因为开发商对新上市楼盘去化情况的关注度会高于存量，新推出项目销售顺利与否会影响开发商后期项目的推盘计划和定价策略。

　　我们统计的22 个城市平均批售比从2013 年7 月份开始进入上升周期，到2014 年4 月份平均值为1.28，是2012 年1 月份的峰值和2010 年3 月的谷底的72%和202%。

　　从批售比的角度，目前市场供求关系恶化程度与历史高点还有一定差距。在上一轮周期中，批售比从2011 年4 月份开始上升，到2012 年1 月达到峰值，而房价从在批售比上升后的七个月，也即2011 年10 月开始调整，到2012 年6 月恢复上涨。批售比和房价调整周期分别为10 和8 个月。

　　批售比与房价存在明显负相关，房价变动在时间上略滞后于批售比，我们认为目前的批售比水平已经接近房价调整的边缘，未来更多城市房价环比可能出现波动。

　　国金证券-房地产行业：各区域市场库存分析报告

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