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转型后，日本房地产市场仍保持了长期发展。住房需求高峰出现在1972年，但房价持续上涨至1990年，主要推动因素是家庭小型化带来新增需求、日元升值带来国际资金流入、推行按揭贷款降低购房门槛。

　　以日本为鉴，经济转型非地产大拐点，行业发展由全局下沉至区域1970年前后日本面临经济、产业结构和人口的拐点，一是原有靠固定资产投资拉动经济快速增长的发展方式不可持续，二是刘易斯拐点到来，劳动人口占比逐渐达到高位。

　　转型后，日本房地产市场仍保持了长期发展。住房需求高峰出现在1972年，但房价持续上涨至1990年，主要推动因素是家庭小型化带来新增需求、日元升值带来国际资金流入、推行按揭贷款降低购房门槛。

　　结构上，特大城市开始进行产业退二进三、规划都市圈建设，逐渐形成东京圈、名古屋圈和大阪圈三大都市圈。

　　中国相比日本体现为“慢城市、快金融”，房地产量价都存上涨空间

　　中国城市建设落后于1970年的日本。中国城市化率约53%，落后1970年的日本18年，户均住房套数约0.68套，远低于当时日本的0.97套，不考虑城市化率的提升，按照当前住房新开工速度，仍落后5年。

　　中国房价长期上涨趋势未变，居民购买力还有大幅提升空间，中国人均GDP，可支配收入、财富值仅为日本的13%、21%和9%；但房价涨幅不会照搬日本，主要原因为：1）中国按揭贷款购房比当时日本早8年，购房门槛已降低；2）2007年以来汇率已升值26%，热钱流入的冲击较当时日本更小；3）中国农民收入较低，市民化后难以支撑房价大幅上涨。

　　中国一线城市卫星城建设起步

　　中国一线城市退二进三已在进行，第二产业占GDP比重每年下降约1%；但城市土地开发强度明显过低，4个城市现有建成区仅相当于日本三大都市圈的半径20km内的最核心区域；同时，人口几乎全部集中于中心区，相比1970年东京圈核心区人口仅占整个都市圈的48%。

　　2013年城镇化工作会议上提出加强城镇的产业承接能力，一线城市周边城镇将直接受益，从日本都市圈内各层人口占比来看，4个一线城市中北京和深圳的卫星城人口增长空间更大，分别达到186%和375%。

　　我们推荐北京区域受益标的，包括北京产城融合相关标的华夏幸福、北京退二进三/京津冀一体化建设相关标的首开股份和荣盛发展。

　　光大证券-房地产行业来自日本的经验：进入白银十年，卫星城建设起步

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