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中信证券-房地产行业观点交流：居民加杠杆应对基本面下行压力
时间: 2014-05-22 16:01:02    来源: [ 中信证券 ]

如果不考虑托底政策，我们预计下半年全国房价出现下降，开发投资增速在2015年后面临大幅下滑可能，土地市场则呈现缩量局面。

　　观点回顾与展望

　　基本面面临快速下行压力：2014年4月后，房价停涨，市场可销售资源维持高位，开发企业资金链存在压力。如果不考虑托底政策，我们预计下半年全国房价出现下降，开发投资增速在2015年后面临大幅下滑可能，土地市场则呈现缩量局面。开发企业过度聚焦一二线城市，2013年之后获得的土地性价比堪忧

　　基本面迅速调整将带来四大风险：居民权益缩水的风险；地方政府现金流量表断流的风险；烂尾楼和结构性融资盛行的金融体系风险；经济增速下行和就业风险。风险爆发不是决策层可选项

　　托底市场最佳的政策为给中低收入和夹心层居民加杠杆：判断按揭加权利率5月触顶，下半年可能有调整首付比例要求

　　实业思维改造估值体系，优选地产行业龙头：建议重点关注保利地产、万科A、华夏幸福、金融街、华侨城、招商地产和金地集团

　　一、房地产市场基本面面临快速下行压力

　　1.高货值冲击，企业理性定价

　　2.开发投资增速存在下台阶可能性

　　3.土地市场强弩之末，下半年或显缩量

　　4.聚焦少数城市不合时宜，核心区新增项目或面临压力

　　1.高货值冲击，企业理性定价

　　开发企业理性开盘，核心原因包括：

　　满足结构化融资的回报要求，以利润换销售

　　企业长期悲观，偏向降价清盘

　　需求价格敏感

　　供货居高不下，且未来无下降趋势

　　中信证券-房地产行业观点交流：居民加杠杆应对基本面下行压力


（审校：劳蓉蓉）
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