欧阳捷:高周转依然是市场的主要模式
作者: 欧阳捷     时间: 2014-04-16 23:33:15    来源: [ 观点地产网 ]

未来房地产企业一线城市一百家房企,二线城市50家房企业,三线城市如果20家房企,四线城市5家房企就够了。 

  编者按:2014,被认为是一个新的时期。房地产聚焦点重新回归市场,这代表不断成熟与壮大的行业与企业正在走向一个更加健康的格局。

  在2014年城市观点论坛沈阳行演讲中,新城发展高级副总裁欧阳捷指出,在目前形势下高周转依然是市场的主要模式。在这种模式下,企业必须要选择高增长的市场,在这种情况下才能比别人跑得更快,跑赢大势。

  在目前的市场情况下企业的生存之道只有两句话,一个是布局,一个是模式。

  现在市场形势变化多端,怎么去做大家可能想法各有不同。行政调控的动作已经渐渐淡出,行政之手被控制,我们要回归到市场的本质,去研究如何应对市场。

  市场的本质是什么呢?根据市场的基本规律,我们真正关注的东西是供应和价格。

  今年亚洲博鳌论坛的房地产分论坛哑火,为什么?因为大家不希望去过多关注房价。一关注房价涉及到民生问题,政府就会很难受就要去调控房价,导致政府过度干预、宏观调控错失并导致市场扭曲。在这种情况下,政府也提出了相应要求,所以现在看到有关房价调控的报道相对来讲淡化了很多。

  但是淡化并不意味着问题的消失。现在房地产市场的城市分化已经非常严重,今年一季度市场整个销售没有出现小阳春,也看到很多企业的销售不尽如人意。除了我们一些标杆企业把去年的存货积累到今年,几乎大的标杆企业都没有完成预定的一季度目标,完成额都比去年有所降低。

  为什么会出现这种情况?我们可以看到,去年一年到现在为止,新一届政府上台之后并没有出现新的调控政策,但市场却朝着中央希望的方向在发展。这又意味着什么,我想跟大家分享五个问题的看法,影响房价的核心因素有以下几条:

  第一条,经济增长。因为经济增长决定收入,收入的预期决定未来的购房;第二条,供求关系;第三条,货币金融。以前货币超发的时候钱多,钱不值钱,等钱少的时候所有东西都不值钱,只有钱最值钱。所以货币本身也是一种供求关系。

  来看这几个问题:第一,房地产会不会崩盘?我们讲,经济不崩盘房地产也不会崩盘。经济形势好,房地产不会差,经济形势不好房地产也不能差。这是我的基本判断。

  房地产占国民经济的比重大家都清楚,同时房地产土地出让金占地方财政的比重,大家可能也很清楚。去年土地出让金的比重占到了48%,而2001年土地出让金占地方财政出让的比重只有19.7%。与此同时,涉及房地产行业相关税收还有2万亿,占到了整个地方财政收入6.89万亿的30%。换句话说,整个房地产占到了地方财政收入的60%以上。如果房地产形势不好了,经济怎么会好。

  我们看到今年1-2月份整个经济是往下坡走的,但是也能看到好的形势——采购经营指数在往上走、就业形势在往好的方向走等。这个经济形势在一季度可能受到春节影响、受到国际形势就是QE退出经济不确定性的影响可能性比较大,在后续经济形势的预期逐渐明朗之后,未来市场会逐步趋稳。

  还有大家很关注的限购问题,很多城市在做调研,限购到底会不会放开?其实我觉得限购放开不放开并不重要,全国只有46个城市限购,沈阳还是二环内限购。只有部分区域限购,限购放开还是不放开不重要。可能一线城市、二线城市暂时还会有些控制,但是有些城市会有差别的退出。

  最根本的问题是限贷,个人贷现在银行也在控制,企业开发贷也在控制,如果说限贷问题得到解决、放开,老百姓手上有钱,房子才能买。个贷成本上升之后,导致开发商的利率比老百姓贷款所还的利息要多出很多,这才是真正的核心问题。

  第二个问题,二线城市会不会很危险?二线城市其实在分化,房多人少的城市市场是冷的,房少人多的城市还在往上爬坡,很多城市的情况是不一样的。

  而整个六五期间通过人口普查可以发现,成都、武汉、郑州的人口聚集效应非常激烈,而像南京、无锡、常州,最近大家听到常州的有些楼盘在打折,因为它的供应量太大。但是我告诉大家,房屋供应量大其实不重要,重要的是今后怎么办,现在常州市政府已经有了措施,去年新增的土地供应量已经锐减了二分之一,今年在去年的基础上要减少供应三分之一。那么通过三到五年就平衡了,所以大家不必担心。

  对行业的判断还有一点,相对于住宅市场我们更看重的是商业。商业地产在不同城市供大于求的趋势非常严重,沈阳的商业供应量大得很,沈阳商业的供应量是,已经开业的综合体面积达到了2605万方,而未来还可以供应1585万方。

  这意味着沈阳的居民常住人口,在沈阳市人均可以拥有综合体的商业面积一个卫生间,供应量其实是非常大。在这几年当中青岛、济南都是远远领先,当然天津、西安、沈阳、大连也是遥遥领先。

  从二线城市的供需分析可以看到很多大城市的缩影,这些问题可能会影响到未来对市场的判断。常住人口和商业存量面积通过这个分析可以看到商业的销售均价,包括青岛、济南、天津这些城市的销售均价其实是呈持平,甚至是小幅微调的状况。而且人均商业面积过高的程度,租金涨幅都是非常低的,成都的涨幅不到1%。

  第三,房地产会不会失血?真正的杀手锏是限贷。不论房地产开发贷还是对个贷,利率是处在上升阶段,特别是宝宝基金的冲击使得利率在进一步提升,进一步提升最后都转嫁到了购房人身上。

  经济结构调整、产业结构过剩、产能的调整,这方面其实还是要继续推进,所以从央行的角度来看,货币政策原则上来看基本上不会太放松,可能更多还要去看QE退出会对市场产生的一种变化。

  流动性天井还体现在另外一个方面,今年的外资在房地产的投入比去年大幅降低47%,造成我们整个资金链偏紧。但是,这种紧张的程度更多体现在小型企业,大型房企受到的影响目前来没有看到,小型房企现在拿到银行的钱已经变得越来越困难。

  第四个问题,沈阳房价会不会降?从房地产投资与土地出让金的关系可以看到,基本上土地出让金占到当年房地产投资总额近50%,这仅仅是土地出让金。当然今年的土地出让金不一定算在今年的房地产投资里面,也可能它会有递延。但是如果放在一个长周期来看,基本这个规律不会有什么大的变化。

  最后一个问题,什么样的房子还会涨?第一是区域认知度,打造新的标杆可以获得巨大的土地收益,以及税费。第二是品牌认知度,品牌认知度也非常重要。现在有很多企业不看重品牌认知度,但是品牌认知度其实是一点点在爬坡,靠你的产品、靠你的服务、靠你的品质一点点积累起来的,所以这种情况下一旦企业的品牌做不好,砸起来很容易。

  所以最后的结论,上山容易,下山不易。

  未来的行业大趋势,应该有两点:一,房地产百强企业市场份额将达到50%,去年已经达到30.7%,这个趋势还在扩大,而2009年只有26%;二,小企业的跑步潮会此起彼伏。未来房地产企业一线城市一百家房企,二线城市50家房企业,三线城市如果20家房企,四线城市5家房企就够了。

  所以抓牢市场之手看企业生存之道只有两句:一个是布局,一个是模式。

  模式要根据企业的特质去看,我们讲文化,必须从文化的角度去看,必须坚守文化,所以新城在住宅方面叫让生活变得简单,新城在商业上叫让城市变得美好。新城去年已经排到全国房地产企业第18位,这是一个很吉利的数字,但是我们未来还必须要往更快的方向去发展,必须跑到行业的前列,因为未来行业集中度会越来越高。

  对于新城来讲,必须要考虑自己的核心竞争优势,在目前形势下我觉得高周转依然是市场的主要模式。在这种模式下,必须要选择这种高增长的市场,在这种情况下才能比别人跑得更快,跑赢大势。

  新城也有一些策略,三年投资策略,开工速度要快,比如一个商业综合体开工三个月,开盘六个月,开业22个月。速度快还要保证品质,所以我们有各种各样保证品质的措施。

  最后有两个趋势的判断:第一,二线城市的房价整体上还会继续上涨,只要城市生长没有停滞人口聚集就没有停止。第二,未来五年跑路潮一定会此起彼伏,希望大家能特别的警惕。

  本文为新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生于2014城市观点论坛沈阳行上的演讲实录,有删节,未经本人审核。



(审校:杨晓敏)
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