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直播实录：2014城市观点论坛沈阳行（一）
作者:     时间: 2014-04-16 09:03:51    来源: [ 观点网 ]

4月16日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛沈阳行正式召开，众多行业精英齐聚一堂，共同探讨"市场的回归"，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，"城市观点论坛中国行"先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　今天，城市观点论坛第三次来到东北名城沈阳，与此前不同的是，房地产行业发展回归到通过市场进行调节的景象，不同区域、不同城市、不同企业开始出现分化的表现。在这样的背景下，沈阳的房地产行业会出现何种变化？沈阳楼市的机会又将在哪里？在新型城镇化的浪潮中，房地产企业又可以寻找到什么样的机遇？可能遇见哪些挑战？

　　为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨"市场的回归"，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。

　　4月16日上午，由观点新媒体主办的2014城市观点论坛沈阳行。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！

　　专题：2014城市观点论坛沈阳行

　　直播：2014城市观点论坛沈阳行（二）

　　主持人：亲爱的各位来宾、朋友们，欢迎来到沈阳，欢迎来到2014城市观点论坛沈阳行现场。在论坛开始之前，希望大家能把自己的手机调到振动模式，并请不要在会场内随意走动，以保证我们会议的顺利进行。谢谢大家！

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家早上好！

　　欢迎大家来到沈阳，来到2014城市观点论坛沈阳行现场。

　　城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。十年期间，"城市观点论坛中国行"先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、无锡、文登、天津、常州、杭州、昆明、贵阳、南昌、连云港等三十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度剖析，共同找寻城市与地产的动力与发展的创新思路。

　　今天，城市观点论坛第三次来到东北名城沈阳，与此前不同的是，房地产行业发展回归到通过市场进行调节的景象，不同区域、不同城市、不同企业开始出现分化的表现。在这样的背景下，沈阳的房地产行业会出现何种变化？沈阳楼市的机会又将在哪里？在新型城镇化的浪潮中，房地产企业又可以寻找到什么样的机遇？可能遇见哪些挑战？

　　为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨"市场的回归"，寻找新市场背景下行业的思路与对策，为新一轮行进与发展注入新的力量。

　　最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、辽沈晚报，合作伙伴山东省威海市文登区政府、威海双岛湾科技城、海斯兰德、房多多、好屋中国等欢迎各界朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生

　　沈阳市房地产开发协会会长、辽宁省房地产行业协会常务副会长、中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱先生

　　新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

　　格林地产董事长陈广生先生

　　保利(沈阳)房地产开发有限公司副总经理严观先生

　　恒大地产集团有限公司沈阳公司副总经理姜志辉先生

　　沈阳金道房地产开发有限公司总经理莫嵘先生

　　山东省威海市文登区国土资源局副局长赛永忠先生

　　威海市双岛湾科技城开发建设管理办公室首席顾问梁景凯先生

　　沈阳市碧桂园房地产开发有限公司营销部总经理周景峰先生

　　中南集团沈阳公司总经理朱永升先生

　　沈阳泛海建设投资有限公司总经理刘江先生

　　旭辉地产沈阳事业部常务副总经理李扬先生

　　加拿大宝佳国际建筑师事务所驻华首席代表高志先生

　　美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士

　　SKYLINE思凯来国际总经理陆静女士

　　房多多网络科技有限公司联合创始人、COO曾熙

　　好屋中国辽宁区域总经理赵挺先生

　　香港联祥集团董事总经理杜宏鹏先生

　　沈阳世联兴业房地产顾问有限公司总经理李岩先生

　　中原沈阳公司总经理张冰女士

　　合富辉煌沈阳公司总经理郑奋先生

　　世邦魏理仕沈阳公司董事总经理周业辉先生

　　思源沈阳公司总经理蒋垒先生

　　沈阳新峰房地产咨询有限公司马云飞总经理

　　辽宁报业传媒集团社委、辽沈晚报社社长彭宁先生

　　观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多沈阳实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2014城市观点论坛沈阳行的朋友们。

　　下面，我们就有请辽宁报业传媒集团社委、辽沈晚报社社长彭宁先生为我们本次活动致辞。掌声欢迎！

　　彭宁：尊敬的各位专家、尊敬的论坛合作伙伴、尊敬的各位来宾：感谢你们前来参加由辽沈晚报牵手观点新媒体共同主办的城市观点论坛！

　　我们两家主办单位非常期待这一论坛能得到大家的认可和好评，期待2014沈阳楼市荣耀50榜的榜单中有您看中的那份荣誉和收获。

　　辽沈晚报是一家具有地域品牌优势的媒体，与地处广州、在组织论坛活动方面具有优势和成功经验的观点新媒体合作，各方付出了艰辛的努力。相信，这种合作如得到与会者的认同，今后会不断的改进并成为常态。

　　各位嘉宾，现在无论是地产项目的开发，还是楼盘的营销，都在发生着深刻的变化，今年的地产形势，以及未来可能的走向仍然是地产商普遍研究和关注的问题。我们愿意通过合作努力，为我们的地产客户提供有效的、高端的信息服务，对地产客户把脉沈城地产市场的发展、解读二线城市地产机遇以及分析房企的分化编剧会有帮助和启示。

　　祝论坛圆满成功！谢谢大家！

　　主持人：谢谢。

　　下面，有请沈阳市房地产开发协会会长、辽宁省房地产行业协会常务副会长、中房集团辽宁置业有限公司董事长赵昱先生为我们致辞。掌声欢迎！

　　赵昱：尊敬的各位来宾，大家上午好！

　　今天，由辽沈晚报和观点新媒体共同举办的城市观点论坛在沈阳落地。这对我们沈阳的楼市来说，是一件大好事。有句成语，叫做他山之石可以攻玉。那么2014年沈阳房地产的格局，在新的大众形势下呈现出来的是一种全新的形态，甚至可以说它是摆在我们沈阳房地产市场中的一盘新的棋局，哪里是界限、帅怎么指挥、将士怎么冲锋，如何形成一个新的新的平衡的、稳定的房地产格局，都需要我们去深度的探讨和研究。那么今天这场论坛，将会有来自全国的视角和声音融入我们沈阳的房地产市场，让我们有一个更好的比较、借鉴，也会有利于沈阳的房地产市场健康稳定的发展。

　　沈阳是一座乐于接受新思想、新观念的城市，所以我们欢迎这样的论坛，也乐意打开我们沈阳房地产界的思想大门，让国内最前沿的研判在我们这里充分的论证、交流、碰撞，形成亮点，点亮我们沈阳房地产市场的那一盏火花，并让我们所有的与会者从中受益。

　　我也相信，这次辽沈晚报和观点新媒体的强强联手，会给我们沈阳房地产的与会者奉上一个高品质的论坛。最后预祝本次论坛圆满成功。谢谢！

　　主持人：谢谢赵昱先生。最后有请观点新媒体出品人博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士，为我们致辞。

　　陈诗涛：尊敬的各位来宾，上午好！

　　城市观点论坛第三次走进沈阳，跨度七年。七年的中国房地产已经发生很大的变化。如果说七年前的沈阳及中国楼市处于一个高歌猛进的希望期，那么2014的沈阳将与全国一样处于谨慎的匍匐爬行状态。无论是住宅市场还是商业地产。

　　七年间，观点携旗下观点网、观点杂志、博鳌房地产论坛、城市论坛、年度论坛、商业年会，努力向专业的地产全媒体、地产资讯服务商发展。好像今天的在沈阳拓展的各大企业基本到场，他们也是每年度观点卓越100榜入榜企业，从2014年开始，观点将深入区域，对全国主要城市进行区域榜单发布。

　　2014年，市场决定房企的生死，所以我们将"市场的回归"定为沈阳行的主题，期望抛砖引玉，在接下来的时间里来宾们现场充分讨论，共同为沈阳房地产传递智慧的力量！

　　最后，再次感谢支持论坛的所有合作伙伴，辽沈晚报、文登政府、双岛湾、房多多、好屋中国、海斯兰德及所有出席来宾、所有媒体朋友！预祝论坛圆满成功！谢谢大家。

　　主持人：谢谢我们陈女士的嘉宾致辞。接下来，进行我们论坛的正式议程。

　　新的时期，房地产聚焦点重新回归市场，这代表不断成熟与壮大的行业与企业正在走向一个更加健康的格局。那会是一个怎样的未来呢？本次我们论坛的一个议程主题就是“市场的回归”。

　　接下来，很荣幸的请出今天论坛的主旨演讲嘉宾，有请著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，掌声欢迎！题目是：市场的回归，中国房地产问题与思考。

　　陈淮：市场是一个大话题，这么一个复杂的话题让我们在30分钟讲完房地产，我想是难以即兴。房地产有很多问题可讲，比如中国还需要不需要盖更多的房子，十年政策的回顾与总结，比如我们新兴城镇化规划所提出的关于我们城市建设老百姓住房改善有一些重要的指向，再比如我们当前2014年短期经济运行的基本特点，再比如我们在去年末以及去年以来房地产市场在市场化方面有哪些新的变化，很多，还有老百姓住房怎么样迎接从工资性收入向工资性收入与财产性收入并重转变，以编队这样一个买房的问题。

　　我们只说三个主要的问题：第一个问题我们说新兴城市化。第二个问题，我们说说新的市场变化给我们提出了哪些思考与挑战。第三个问题，我们说说短期经济运行。

　　3月17日正式公布了国家新兴城镇化规划。我不知道我们在座注意到没有，新兴城市化规划明确说明我们还需要盖很多房子，更快的盖房子和盖更好的房子，因为我们需要一大批城市固定资产才能够满足我们的产业升级、老百姓向城市聚集、提高国家产业竞争力、调整产业结构、节约资源、消除贫富城乡差别等诸多问题。

　　这个规划一开头就说，城镇化、城市化是现代化的必由之路，其中用了四分之一的篇幅讲中国城市化、城镇化必然性、必要性、客观性和历史发展趋势。我以为这开头写得非常必要，我们有一个很长一段时间飘忽不定的在我们公共平台上充斥着一种说中国不应该搞城镇化，至少眼前可以不搞城镇化，像毛主席那个时代战天斗地，怎么会有城市资源不足的问题、怎么会有房价涨的问题，提出这样问题的人不在少数，一个超主流的央视著名主持人请的专家在那里满脸愁云，忧心忡忡的讨论了两个多小时直播，讲了一个流传甚广的故事，他说中国的房子盖多数了，卖不了了，住不完了。你想，北京、广州、上海、深圳、哈尔滨、长春都是独生子女，年轻人结婚买套房，将来男方爹妈有一套、女方爹妈有一套，男方爷爷奶奶姥姥姥爷、女方爷爷奶奶姥姥姥爷有一套，用不了多久一户都有七套房，从周一到周末都住不完，还买什么房子呢，还讨论房地产，用得着吗。我不知道这算不算谣言，但至少是传言，这样的故事也就是蒙赵本山演小品，蒙一蒙范伟这样智商的人合适的脑筋急转弯问题，也就是树上七个猴，地上一个猴，一共几个猴，类似这样的问题。

　　听起来挺简单，实际上是噱头。因为中国城镇一共需要多少房，北上广深需要多少房，沈阳、哈尔滨、长春东北需要多少房，完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。我再说一遍，完全不取决于这些城市城镇有多少独生子女家庭。我看到我们网上的博客，至少有一半以上以这样的故事传言作为论据，在论述中国的房子盖多了。

　　那取决于什么？根本的取决于中国的城市城镇的总人口是增长还是不增长，是较快的增长还是较慢的增长，只要未来十年、二十年中国的城市城镇仍然人口是快速增长的，我们就一定需要盖更多的房子、更好的房子和更快的盖房子。

　　大家手里有手机上网的话现在就可以查，国家新兴城镇化规划，在它的第二部分明确的给出了一些数字，我们到2013年末，去年末中国城镇人口是7.2亿人，在全国总人口中所占比重超过53%。但同时指出，全国的城镇人口是按照常住人口统计的，与全国户籍人口相比差17个百分点，涉及2.4亿人，这中间有2.4亿人实际上远没有真正市民化和真正定居落户下来。2.4亿人，现有的城镇人口中常住人口统计数据里头，而且进一步提出2020年这一个不太长的时间，也就是六七年的时间，中国城镇人口在总人口中所占比重要提高到67%，也就是说还要再提高15—16个百分点，还要涉及2.2亿人。这就是中国需要盖更多房子、更快盖房子的最主要的依据。

　　实际上，中国要盖房子还远不止于此。以沈阳和东北整体的老工业基地来说，尽管这些年沈阳房地产市场盖的规模相当大、发展速度相当快，很多老百姓住房有了改善，但至少有一半以上的居民还住在国有大中型厂矿原来的房改房当中，这些居民成群体性的进行改善期了，有房子住的人群也迫切需要具有改善性、舒适性功能的新型住房来满足他们的不断增长的需求和消费的升级。

　　我们要讲这个话题很大，只讲到这里为止，其中还有棚户区改造的，在李克强总理这一届政府的棚户区改造政策不是指老城区、老旧危房的改造，专指在计划经济年代，特别是5、60年代形成的一批远离大城市国有工矿企业员工集中居住区，我们在很长一段时间时期没有象样的建设城市，修一条铁路专用线，铁路这边叫铁西区，铁路那边叫铁东区，现在这些成了需要中央政府出钱支持、迫切需要改造的棚户区。我们3600万套保障房，1/3是用于这样的改造。所以，中国盖房子的任务远远没有完结，而是刚刚开头，拉开帷幕。

　　我们想不想让中国成为世界一流的经济强国？成为有一天我们用不着讨论，成为美国航空母舰到黄海军演问题，我们强大到没事就派船舰到墨西哥玩一回，我们想不想让13.6亿中国人，7.2亿中国的城镇人口都过上比美国人还富裕的日子，我们家家都住大房子好房子，开私家车用空调，我们想不想根本解决导致中国经济与社会直接发展严重不平衡的根子在于城乡发展不平衡这个矛盾，我们想不想克服老天爷给我们留下的资源困境。别以为中国地大物博，如果你儿子告诉你爸爸我们今天学习一个成语叫地大物博，你一定要记着，那个地大物博这四个字的博士的博得换成薄才合适。中国是一个资源匮乏的国家，是已成定论之局，所有这些心腹大患的解决只有一副药吃、只有一条道可走，那就是加快加速积极高质量的稳妥推进中国的城镇化城市化。

　　在座的这代人和你儿子这代人，这两代人势必要完成一个国家、社会、历史、民族的重托，把一个大多数人住向下的民族变为大多数人住城里的民族。在这个过程中，我们市场经济体制才能真正建立起来，如果相当一半以上的人群生活在自给自足手工劳动、男耕女织、自然经济状态下，我们远不能堪称我们已经走到了市场经济。这就是我刚才想说的，希望大家如果第一关注，关注国家新型城镇化规划。

　　当然，新型城镇化规划还有很多可借读之处，比如严控特大城市人口规模，这是在十八届三中全会全面深化改革中提出来的，又要让大多数人住到城里，又不能都住到特大城市中，什么叫特大城市？500万人口以上。

　　我们目前，一千万人口以上的城市有六座，500万人口以上的城市有11座，也就是说未来一段时间严控人口继续向这些城市城镇集聚的包括17座城市。

　　重点发展的中等规模城市，这个中等规模城市包括大部分中西部和我们东北的一些省会级城市和地市级中心城市。

　　这个规划强调，我们进入21世纪之后第二、第三个十年，建设的重点是中等规模城市、卫星城、城市群和县城与中心镇两个层级。但平心而论，客观地说，县城和中心镇和小城镇是我们应当积极布局和发展推动的，但是在未来五到十年恐怕绝大部分除了江浙部分的发达经济，大部分还处在基础设施、人口聚集、产业导入的准备期，主战场在中等规模。

　　第二，2013年以来，我们刚才主持人说了政策渐行渐远，这话也不尽然，但是至少他有一条说对了，市场更加引人注意。十八届三中全会实际上进一步明确提出了，努力的发掘市场配置资源的决定性作用。到2013年后半年的十八届三中全会明确见诸文字的提出，市场是配置资源的决定性作用。所以今年两会之后，有记者采访我，说陈老师，李克强总理政府工作报告里一句房地产调控都没提，你对此怎么看？我说你作为媒体新闻记者信息敏感人士，您这不是新闻，是旧闻，因为它并不是2014年两会才没提，2013年两会就没提，而且以后就一直没提，已经是一年以前的旧闻。

　　那么市场的确给了我们很多新的变化，第一个变化人们猜可能是鬼城。错了，第一个值得我们关注的是国际形势，国际命运变幻。去年末的中央经济工作会议，明确提出国际大国的货币政策与大宗商品价格方向不定，我们面对极其复杂的国际紧张形势。我们这么短的时间，也没时间、也没必要，也不可能给大家掰开揉碎讲，我只讲一个我们隐约感觉到的今年一季度人民币大幅度贬值。在这场货币竞价权之中，有可能从长期看，我不怀疑人民币持续升值是一个中长期的必然趋势，我个人看法，但是短期内人民币大幅度持续贬值，以及美国QE量化宽松货币支出，有可能导致一部分当年给各种途径涌入中国热钱的退出，那么对短期市场的冲击影响、社会预期的影响应该是不容忽视。这是第一条，市场给我们提出的挑战，我们能不能在一个短期应对中保持我们市场的平稳和健康发展，海啸的损失、海啸的侵害只有20分钟，但是20分钟抵挡不过，房倒屋塌，物资资产人员大规模伤亡就已经造成了，它并不是一个长期的侵害过程，但是这一个短期冲击可能对我们市场的影响还是有可能，但是会不会发生？我们现在并不确定，因为中央经济工作会议也说方向不定，因此这2013年我们究竟是通胀还是通缩，现在这个问题我们还没有确切的把握，刚刚前不久公布的3月份通货膨胀率是2.4%，我们顺便也说一句，2.4%并不一个可怕的通胀水平，中国是一个大的不平衡经济体，3—5%的通胀率才是良性、正常、温和通胀，3月份的数据我们才刚刚接近良性、温和通胀的下线，而且是接近而已。

　　2014年，我们短期经济运行的风险仍然是增长速度下行。我们这个问题待会儿会说。

　　至于我们市场关注的第一个大问题，别关起门来自说自话。

　　第二个问题，局部城市的供大于求和市场分化。这是我们大家都感受到的。这个市场分化不是从今天开始，实际上在过去十年调控中我们的市场始终不是整齐划一的。例如，我们包括东北三省的省会城市在内，哈尔滨、长春和我们沈阳，十年中房地产市场的供和求始终是供大于求的，这和北上广深有多少房子都不够这种形势是呈明显对照的。分化也不可怕，分化也不是今天才开始的，但是现在如果说分化中有什么区别的话，那么我们可能有一些局部的小城镇大盘过多，短期内实际上没有那么多的人口集聚和集中，造成了一个一个供大于求的失衡格局是可能的。

　　还有一些地方过度扩张，比如鄂尔多斯，以及与它类似的城市还有一些。但是不代表中国房地产市场出现了多大的问题，这个市场本来就应当是供不应求和供大于求的反复交替才是正常的市场。供大于求的格局，并不等于就没有需求，并不等于房地产市场的参与者没有利润可图，也甚至不等于房价不涨。

　　我刚才说到分化还有其他一些，比如大中城市、一二三线城市，最重要的理由我们认为社会预期在发生着重要的变化，如果2011—2012年是一个投机性需求大规模退出的阶段，别看2013年我们房地产市场叫量价齐升，供求两旺，但是2013年的求是以自住性需求为主的，投机性需求在2012年已经成规模主体退出了这个市场。这是可以明确肯定的一个方向。

　　那么，2013年下半年到今年以来，进一步说，恐慌性需求、过度需求也在逐步退出市场，所以导致了我们今天大家所说的观望。我们顺便也给大家说一个客观规律，这个客观规律不以你主观意志为转移的必然趋势，买房子不是每天重复买的，房子的需求和股票不一样，房子的需求和吃饭不一样，饭是每天要重复吃的，没有一个人说我昨天吃过了今天不用吃，有吗？有人说明天老板请全体员工吃饭，今天我就饿着了，把今天的需求挪到明天去，可以吗？饭是每天重复要吃的。娶媳妇不是每天重复要娶的，有人说我每年重娶一年媳妇吗？房地产的需求是累积需求，8—10年的累积需求和累积供给之间的对比关系，才能真正说明它们的供大于求和供不应求。

　　沈阳这座城市，和其他城市一样的符合一个客观规律，8—10年的过程中一共需要多少房子是一个常数，政策和市场预期所能改变的只是这个需求总量在不同年份里头的分布结构。如果说沈阳的小伙子在8—10年一定要娶多少姑娘一样，是个常数，今年不宜结婚大家都不娶媳妇，今年少娶明年一定多娶，8—10年娶的是一样，房子也是这样，它和吃饭不一样，不是每天重复吃的，第二和股票市场不一样，别天天拿成交量吓唬人，别天天学点股票市场的摘词就在这描述预测房地产市场。当股市熊市的时候成交量低迷，和股市牛市的时候成交量高涨之间，没有必然的因和果之间的关系，没有一个股民说我三年了都没交易，牛市终于来了，我反复把这些年少交易的次数给它补上，有这样的吗？这一段的少交易和下一段的多交易，这一段的多交易和下一段的少交易没有因和果的必然关系，房地产市场也是这样。人们的前置、后置周期，把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不断放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地产市场了。

　　我刚才说8—10年一共要卖多少房子，今年多卖明年就得少卖，2013年我们可爱的上一届政府最后一次常务会定了国五条，实际上在给这个房地产市场发动了一次最后一轮动员令，数量有限、欲购从速，开启了2013年量价齐升的一个过程。

　　这是第二个市场变化，分化。

　　第三，房地产市场新挑战。这个新挑战来自于互联网。我们希望我们房地产市场的开发商不要再努力的问下一步出什么政策，政策只是你今天这么有出息吃药，人们长这么大免不了要得病吃药，吃药只是局部的调整你身体失衡的辅助方面，你今天这么有出息绝对不是因为从小你妈老给你吃药的结果，一定是你先天基因不错，后天注意加强锻炼、认真学习、自我参与竞争的结果。没有谁是靠吃药有出息、吃药长大的，这个世界只有一个人张嘴就问人吃药的，红楼梦里有一个重要的人物叫薛宝钗，薛宝钗第一次出场就是和林黛玉见面，见面就问林妹妹最近吃什么药，希望别把这个动不动好像政策，如果我们的房地产市场永远是在政策左右着格局，一上台就问下一步出什么政策，这个最严厉的调控政策是我们关键词的话，我们市场如同一个高中生一样，以为他的父母是他的主要敌人，每天在和父母做斗争。当你走到职场上的时候才知道，决定你成熟与否发展快慢的原因是你的上司、你的同事和你的客户，而不是你的爹妈。

　　市场的第四层意思，我们希望大家注意到，在这个市场中不是人人都活得下去，不是每一座像过去一样百名银行行长、百名规划局长就一定能挣着钱，当开发商就一定有利可图，这个时代过了。一场大洗牌时代过了，这不妨碍未来房地产8—10年仍将有把握地说是全世界规模最大、增长速度最快的市场，但是这样一个高尚的格局不是每一个个体都能够看到。曾经有媒体问我，有人说过去十年是房地产的黄金十年，你认为未来十年是白金十年还是黄金十年？我这样回答，我说在80年代末或者21世纪初的十年，是中国黄金十年，那个时候丈母娘的需求不是有房有车，是冰箱彩电洗衣机，你要想娶漂亮的姑娘，你得有物质基础，你得有冰箱彩电洗衣机三大件才行，那时候家电洗衣机的厂长很牛，背后天天追着给塞条子的人，堪称黄金十年，由此诞生了一大批名牌企业和名牌产品，上海的五三牌电视机等等很多，营口的洗衣机，称不称黄金十年？称。但是到21世纪初，这些名牌企业，政府重点扶持的基本都死光了，长虹算是说过仅存的一家，至今我看也是很大的被边缘化了，但这并不妨碍进入21世纪之后的第一个十年中国成为了世界一流的家电大国。我们可以骄傲地说，大家电小家电、黑家电白家电，中国厂商都是没有争议的世界第一。你说第一个十年叫黄金，还是第二个十年叫黄金？

　　如果说，大家都注意到市场经济有八个字，前四个字叫优胜劣汰，我们可能要迎来这个时代；但是我们也希望大家关注后四个字，叫适者生存。类人猿猩猩的之上最接近于人类，它现在是濒危保护动物，森林之王老虎得现在人工饲养才能繁殖，苍蝇、臭虫是人类最厌恶的生物，全世界的科学家用尽了化学、物理、生物的办法，我没听说哪个国家消灭苍蝇蚊子的，优胜劣汰、适者生存。

　　第三个大问题，我想说说政策。

　　政策从2013年以来，李克强总理基本上是明确了这样几个方面：

　　第一，两线管理，上下线的管理。实际上用不着我今天站在这个讲台上替总理去诠释，今年的政府工作报告，明确的说2013年回顾和2014年展望的时候都讲到，李克强总理说我的思路就是上线是通货膨胀率，下线是经济增速与失业状况。只要经济运行在这样一个区间，我就不频繁的出政策和改政策。

　　怎么一年没说房地产？只要经济运行在这个政府所能容忍的上下线之间，就不稍微一风吹草动就出国几条，我想这是第一个。

　　第二，不以房价为调控目标。去年末我们很多媒体站出来说，当初政府要求各地政府定的房价调控里边大多数没实现，怎么不去问责？李总理假装没听见，因为他不打算以房价为调控目标。

　　釜底抽薪的调整供求关系，釜底抽薪的援助保障那些最低端的群体，实现满足他们的基本住房需求，釜底抽薪的完善中国住房保障体系，是我们最重要的任务。这些基本任务，如同一个人他发烧，死气白咧给他吃退烧药，以退烧为重点这是个庸医，只有找到他为什么发烧，治这些病才能够真正的抑制发烧。

　　第三，保障，促公平。而且这个保障我也提醒大家，已经不仅仅是多建、大建、快建保障房，实际上3600万套保障房只是我们阶段性的住房保障体系任务，中国不可能长期持续的大规模建保障房。我们也肯定地说一句，绝不可能是大部分人住保障房，政府给要结婚的年轻人都发一套房，不可能的，保障房永远是针对少数人的。但是在2013年下半年，特别是2014年以来，我们住房保障体系有很大的发展，比如说廉租房与公租房并轨，也就是说把低端的救助型的保障与我们一批年轻人参加工作不久，还没有积累起足够多的实力，但是又要兼顾娶媳妇的过渡性需求结合起来，新型城镇化规划其中明确的有一句：低端和中等偏下收入群体的住房保障体系，以租为主。

　　我们用不着反复追着人采访，把这些文件都读一遍，你们有足够的新鲜信息，以租为主。

　　再比如试行，而且我觉得很有前途的，就是共有产权房建设。共有产权房也是发达国家比较成熟的保障住房体系经验，另外住房金融都是在十八届三中全会和新型城镇化规划中明确提出，我不一一说了。

　　最后一条，李克强在政策意义上的，我们认为是和改革相结合。我们十年调控有很多值得总结、反思的地方，没有时间说，只说一条：十年的国几条，没有一条是和改革相结合的，所有的这些调控都是努力的强化政府的权利，都是依靠于高成本、低效率的行政手段来实施的，没有一条是和调整经济关系和改革制度相结合的，没有一条是发展竞争、发展市场主体、调整供求关系相结合的。和改革相结合可以说是政策中最重要的一条。

　　刚才在第二大部分里讲到市场竞争的时候，就是说互联网的挑战，我们千万别小看互联网对我们房地产的挑战，它的挑战可能在一夜之间就来到我们面前，如同我们的银行业一样，昨天还以为互联网金融距离自己很遥远，在一夜之间就成了它的强劲竞争对手，到今天余额宝究竟是好是坏，是让它生存下去还是把它扼杀在摇篮里，已经成为各大银行忧心忡忡，并且努力说服政府的一个主要说辞，这个技术进步挑战是不可对抗的，这个挑战是多方面的。比如说，消费者可以在网上可以把几十个房源，各种信息优劣，在一个小时之内做充分的比较。比如说互联网金融的发展，可能给我们间接融资提供很多新的思路和品种。

　　以上，30分钟我们只能就三个大的主要问题和大家提纲挈领，供参考。谢谢大家！

　　主持人：感谢陈老师刚刚在有限的时间内，将我们所关心和关注的问题进行了一个精彩的讲解。

　　接下来，进入到本次主旨演讲后的提问环节。有请沈阳世联兴业房地产顾问有限公司李岩先生，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生，请两位上场。

　　李岩：平稳的城镇化化沈阳房地产之间的关系，这个话题也非常大，确实现在新一届政府工作报告里面对于城镇化的解读，就是改变以往过去那种求大、求全、求快的方式，更多的去注重城市中心的发展。但其实，因为陈淮先生和欧阳捷先生可能都不是沈阳人，也在沈阳时间不长，那沈阳那个地方的情况还是挺有意思的，因为沈阳确实拥有一个庞大的人口基数，一千万。而且沈阳单城市的中心效应非常明显，它周边还是有十几个中小城市。

　　我想就这个问题想先请问一下陈淮先生，在这样一个沈阳单中心的城市发展下，而且是一个发展非常不均衡的状态下，这个平稳的新型的城镇化在沈阳以及在辽宁又该如何落地呢？

　　陈淮：首先，沈阳我并非那么不了解，早在亚洲金融危机之前，我那个时候在国务院发展研究中心调研老工业基地，那个时候遍地大学，沈阳晚上八点以后街上就冷冷清清，很多下岗职工沿街卖一点小吃或者是针头线脑，我还记忆犹新，今天我们的沈阳和过去不一样了。

　　第二层意思，也别光站在沈阳看沈阳。城市群建设是中国当前城市化中一个重要的节点，重要的方式，并不只是中国或者沈阳一体化，郑汴一体化，西咸一体化。

　　最近中央又推京津冀一体化的问题，大家也在关注，实际上这和改革密切相结合。我举一个广州和佛山，本来一体化是大家的共识，是重新分工城市发展格局，但是谁为核心？佛山说，干脆把广州并佛山得了，恐怕我们主持人刚才的问话中也有类似的意思，实际我们这个城市群最大的特点就是和武汉不一样，湖北中部六省唯一大的省会城市武汉，但是武汉是一个老工业基地，应该说在中国近代史上如果不是阴差阳错，武汉应当是上海现在的地步。大家肯定听说过京汉铁路，为什么当初洋务运动把机械业务引入到中国第一个是湖北，但是湖北的城市群建设和沈阳相比最大的缺点，就是周围没有任何可以支撑的中等规模城市，我以为沈阳最大的优点在于：它不是像你刚才说的周边有一片中小城市，是有一批有产业实力和历史发展传统，并且已经形成城市规模的中等规模城市。这样说才合适。

　　而且它们的距离，和基础设施的连接程度，使人们未必要住在沈阳，住在本溪和住在沈阳有很大的区别吗？目前没有。当然，住在天安门广场旁边和住在北京城还是有区别的。简单说，我们在这个城市群建设最好的基础恰好是因为它旁边有一批中等规模城市。把沈阳硬要作为核心来扩张，我以为恐怕未必是合适，因为沈阳本身自身城市的功能分区，在历史形成就有很多缺点大于优点的地方。所以，恐怕这个同城化我们在和城市功能分区，与很多城市功能的外化相结合。

　　城市建设、城市发展是中国一个最重要的经济节点。我们处在工业化、城市化，这两个词都是固定资产大规模形成的时期。

　　我们研究城市化，我看东北沈阳这一带是最有希望的，比起我刚才讲到的同城化问题的其他地方来说，基础更好。

　　第三，别以主观思想代替客观规律。也不要贪多。比如，辽宁关于城市群的设计，三个，还有一个沿海城市群说营口到锦州，大连城市群，弄得太多恐怕不可能在一个时期都完成。中国这么大，80年代南海边我们有一座珠三角，浦东开发我们有长三角，每十年中国建设有一个城市群已经了不起了，我们有三四十年中国已经非常足够了，一个省就要搞好几个城市中心、城市群，我想这恐怕是太过主观设想。

　　李岩：感谢陈淮先生。

　　但是确实在实际的过程里面，因为我相信台下在座有很多都是在沈阳做房地产开发的老总，包括在我们这个行业里面，但是说就是因为沈阳在经济、教育、医疗各方面领域里边单一的集聚，所以目前来讲它对周边的中小城镇或中小城市的影响和吸引是非常大的，而且确实现在三线城市整个的房地产发展还是非常的不均衡，跟沈阳拉开的距离非常大。那这里还是有请欧阳捷先生，结合新城控股，在整个实际城市化发展里边，然后结合您对沈阳的了解，也希望帮我们出一出主意和想法。

　　那么，您赞同刚才陈淮先生所说的吗？还是说在他的观点上还有一定的丰富和延展？

　　欧阳捷：今天这个角色好像跟原来观点提供的不太一样，我原来以为是让我当一次记者，以前都是被人问，那这次可以有机会多问问陈先生，不过你既然提出这个问题，我想这样简单说，我们把更多的机会留给陈教授。

　　关于样，我的观点跟陈教授有相同，也有不同点。

　　整个辽宁，沈阳、大连是双核城市。武汉是单核城市，武汉每年的城市人口流动量在18.5万人，沈阳大概是10万人左右，当然这10万人，这个数据变化是比较奇怪的，因为我们看到沈阳在2011年的时候是800多万人口，2012年常住人口变成700多万，现在统计是824万，所以它大概是10万人左右。

　　那么它人口的聚集程度，为什么会比武汉小？因为大连分化了。所以我们讲，单核城市是一个推动效应，比如说四川省，四川省在普查期间，它的人口数是净流出300万，与其同期成都市人口净流入286万，也就意味着除了成都以外的四川省所有城市人口下降585万，说明什么问题？说明成都的人口聚集效应非常明显。

　　但是沈阳跟大连成为了辽宁双核城市，因此它的聚集效应是递减的。那么这种情况下，城市化的进程与刚才陈教授讲的大的方向无异，但是它的效益可能会比像武汉、成都这种情况要小。这是一个方面，从人口角度。

　　第二方面，供求关系。一个是需求，另外一个就是供应。整个辽宁，沈阳的供应量李先生比我可能更清楚，供应量是非常的巨大，我们就看库存，从2010、2011、2012、2013年这四年时间，每年的供应量基本上是超出我们的销售量的400万，去年供应是1800万方住宅，销售是1400万方，那么这个逻辑就是每年都存在库存累积，累积到一定时候就导致沈阳现在的房价上不去。

　　所以，经济上最基本的规律是供求关系。这是我简单说这么一个，对沈阳的认知。

　　当然，我们看到沈阳还有一个重大问题，我们之前没有谈到的，大家没有谈到商业，就是沈阳的商业发达程度上我觉得是值得关注的一个问题。待会儿我们可以去探讨。

　　那么，借这个机会我来接着问问陈教授。目前，野村证券最近对房地产的分析比较多，预期房地产的拐点会提前到今年三、四季度，而且谈到了政策可能会进一步放松。那么我想请问一下陈教授，关于限贷的放松、降准的可能性会有多少？

　　陈淮：如果这是一个年轻女记者说的话，我不奇怪。如果是野村证券说的话，我以为它太不专业了，极其的不专业。

　　第一不专业，是拐点这个词。拐点在数学意义上不是由升到降或者由降到升，希望我们辽沈晚报也不要再把这个词用错。拐点是所谓的加速上升到减速上升的转折，你开汽车的时候从每小时80时速公里踩下油门，然后时速不断提升120、140，你松开油门车还是在往前走，而它的时速是从140减到120，这个转折点叫拐点。

　　如果说房地产的拐点，那么我们房价加速上升、加速上升的拐点已经出现了若干次，不是即将到来，已经出现了若干次，不管是世界金融危机之前还是之后，还是2013年的国五条。这是第一。

　　第二，关于中国房地产市场崩盘之说，我们已经听了十年了，这些预测没有一个符合中国的国情的。比如说，日本步美国之后已经全面完成了它的人口的城乡分布结构，分布结构也相对稳定，而中国正处在人口迁徙，究竟人口向沈阳集中，还是更多的把沈阳的功能向周边的城市分散，还处在一个变化的未知过程，恐怕不像有人说得那么简单崩盘。沈阳告诉你明天后天房价都必跌无疑，也不可能沈阳的老百姓都搬马路上住去，把房子往外卖，等到更便宜的时候买回来。

　　是不是因为房地产市场调存准率，我想这两个没有因果关系，至少从目前看，我们没有看到短期的调整货币政策，包括降存准或者降息。因为到两会的时候，李克强总理还反复，我刚才讲了上下线，他说只要经济运行在我所设定的上下线之间，我就不出政策，特别是不出刺激性政策。

　　但是我们也能注意到两点，一个是在政府工作报告两会结束，他对今年经济的增速表达了直言不讳的担心，他字里行间、言谈话语之间，中国没有一定的GDP增长速度还真不成。强调了他对就业、对银行业、中央政府和地方政府的财政收入，以及基础重工业的影响，我们东北辽宁沈阳周边地区是个重工业密集地区，2013年房地产购销两旺并没有给我们的煤炭、水泥、钢铁、玻璃等这些重化工业带来多大的影响，反而这些行业仍然是一个极端困难的格局。所以我认为，今年慎重的对经济做出一些微调的可能性是存在的，但是这个角色不会因为房地产而生，第二也不会对房地产有多大的影响。

　　最后一层意思，我希望我们的开发商，今天我们讨论房地产，希望我们开发商企业整明白一件事，别以为现在的货币供给是一个偏冷或者是严寒，现在是很温暖的夏天。如果这个气侯你都指着再给你加一件棉袄，政府再支持你你才能活，那你干脆退出江湖算了。我跟你这么说，1996年，江泽民抓通胀那个时代，我们一年期存款利率，或者叫做中国式的基准利率是14.98%，当年这个同指标基准利率是3.25%。你说，我们现在的货币政策利率处在高水平、中水平还是低水平。所以，我希望我们把这个货币政策它的活动区间有一个明确的了解。

　　另外，货币政策是一个灵活多变，在一个月、半年之内可以多次反复变化的，每年准存率17次升息，所以货币政策是一个灵活多变的看天穿衣服的。

　　最后，这个货币政策我估计今年会比较慎重行使，因为主要是国际大国的货币政策方向不定，我们通胀通缩还不敢轻易下药，你觉得有点血压低了自己升压吧，结果你刚吃上血压升上去了。因为个通胀通缩的指数权一多半不在我们手里头，所以今年的大夫在通胀通缩货币政策的下药他会非常谨慎，轻易的不会开方子。

　　李岩：陈淮先生最后的主要观点，就是打铁还需自身硬，适者生存。我们再次用掌声感谢陈淮先生和欧阳捷先生。

　　主持人：谢谢三位嘉宾的精彩问答。谢谢！接下来，进入到我们今天第一场的专题演讲及互动提问环节，主题是：建筑与城市未来。

　　先请本场的两位演讲嘉宾到台上入座，他们分别是城市规划与房地产研究所、加拿大宝佳国际建筑师事务所、驻华首席代表高志先生，以及思凯来国际总经理陆静女士。掌声有请两位！

　　首先有请高志先生演讲。题目是：城镇化机遇与城市化建设的考量。

　　高志：我想就着陈老师刚才这个话题，来讲讲沈阳的城市发展的问题。给我这个题目，我觉得这题目也太大，十分钟讲城市发展也是不可能的事。那么，我就想根据我们这些年对沈阳的研究，还有在沈阳做的一些项目，关于沈阳的城市发展给沈阳提一个问题，或者出一个主意。

　　第一个问题，现在沈阳咱们这次会议主要是讲沈阳的城市发展和沈阳的所谓城市商业问题，那我们看一下，沈阳从50年代到70年代，它整个的城市发展是以政府为主导的，所有的商业都是大型国企为主；然后从80年代到90年代经济放开以后，它还是以传统的商贸为主；然后从90年代到2008年以前，开始进行了升级的百货，那么沈阳当时的第一个mall，叫兴隆大家庭，以及太原街的万达广场；2008年以后出现了像恒隆广场、大悦城，恒隆广场是香港著名的一个大型的商业，也是国内现在叫得非常响的或者效益非常好的高端的商业进入沈阳。

　　所以，沈阳商业从它的城市发展来讲，它是满足沈阳城市这个市的内容。过去我们讲沈阳叫有城无市，我觉得沈阳真正发展起来是2008年以后，但是发展的速度就像刚才陈老师讲的，有点出乎所有人的意料。沈阳我们得到的数据，是已经进入了全中国商业地产建筑总量前三名，而沈阳城市综合实力排在全国第14或15位，但沈阳商业地产的数量已经进入了全国的前三名。所以，沈阳应该说这些年已经进入了一个快速发展的阶段，特别是沈阳大家知道有一个很大的商场华府新天地，这个项目也是我们做过考证和考察，这个项目从它的建筑本身来讲已经达到国内的绝对一流，我觉得在国际上也是数得着的，恒隆广场这都不用说了。

　　那么从我们目前来看，它的发展历程，它开辟比较早，但是这些年发展比较快。另外，沈阳2012年以后人均GDP已经超过一万美元。大家知道在国际上公认的超过一万美元的时候，应该进入一个国际水平的商业发展中心。那么据我们所知，万达广场在沈阳已经建了四个中心，那么LV、古奇等一线品牌在沈阳也早已经出现了。应该说沈阳商业发展得很好，也就是说沈阳过去有城无市的局面正在改变。

　　沈阳分成三个市级的主要商圈，还有三个次级的主要商圈，有太原街、中街、金廊，然后次级的有铁西、北行、奥体。

　　现在我们看一下，沈阳可能我们最担心的是金廊。我是阜新人，沈阳也算是沾得上边，也来过很多次，在沈阳做过很多项目，这在三四年前都是一个不可想象的事，不知道怎么样一夜之间就开始堵车，而且堵得很严重。问题出在哪里？我觉得金廊工程是有重大的作用的。所以我建议，各位开发商朋友，如果要是在青年大街上做商业项目的时候，一定要好好考虑一下怎么样避免这个问题。

　　那么，沈阳给大家看一个图，我们所调查的光金廊从2000—2010年就十五个项目，最近从2012—2014年又增加了12个项目。随便说说大概就有三十几个大型的商业项目。大型的商业项目看看是个什么结果？我们先一阵子一直在做浑南的改造，那么毫无疑问的看，这是我们所谓的青年大街，然后上面是北陵商圈，下面是我们所谓的CAD，然后再往下是CCD，从彩电塔和五里河公园的文化核心，然后再就是浑南了。

　　但是这里有一个问题，我们发现这全长17公里，而我们大量的重点的商业布局都在这条街上。青年大街据我了解，应该是沈阳的主要交通干道，可是现在青年大街变成有三十多个大型的商业建筑以上。它就出现一个问题，就是把商业街区和沈阳的南北交通所用的大动脉两者重合了。为了说明这个问题，我给大家看一个图，这个图是我们研究的一个结果，我们统计的数据是青年大街上主干道单向客流量达到1.5—2.4万人次，单向车流量为2000—2500辆/小时，这是去年的数字。自行车最快，12公里/小时，汽车不到20公里，局部地区只有5公里。在主要的交叉路口，上下高峰，东西向大概250米左右，南北向最大310米左右，车辆平均延误时间93.1秒，当时我们做项目的时候做了现场的测量。而这样的数据，沈阳的交通现在已经是拥挤不堪了。

　　什么原因？我们看一下。大家看这是北京的长安街，大家好好想一想，北京的长安街上有没有大型的商业建筑？有没有大型的购物中心？上海的外滩有没有？曾经有过，但是已经消失若干年都没有了。现在我很担心，青年大街有这么多的大型商业，而青年大街又是连接沈阳南北方向的主要交通干道，这个主要的交通干道和它的商业街区严重的重复，怎么办？咱们看看北京和上海，这是北京的金融街，这是北京的西单，王府井东单，他们的商业区是和主要的交通干道呈一个垂直的关系，也就是说如果沈阳大型的商业建筑能够沿着青年大街横向的来处理，交通干道是高速，到我们商业街区就是低速，商业街区总希望人运行的速度慢，要不然你卖谁东西，如果是交通干道你总希望快点，但是很遗憾沈阳这两件事做到一块去了。我说的意思，就是大家好好考虑在金廊商圈建设我们商业建筑的时候怎么考虑的问题。

　　谢谢各位。

　　主持人：谢谢高志先生。接下来，有请陆静女士。她为大家带来的演讲题目是：新城镇化下的城市建筑革新。

　　陆静：刚才高志老师介绍了我们沈阳这座城市的地域特点，还有包括它的商业建筑的现状以及问题。那么我想就稍微跳开一些，就不以具体某一个城市来论，那么简单来讲，就说我们项目建设过程中遇到的一些问题，希望他山之石可以攻玉。

　　我简单从城市规划、建筑设计，还有对于设计团队一些要求来讲述一下新城镇建设情况下对我们提出的一些挑战。

　　刚才提到了新城镇化建设，这时候我们希望明确一个概念，什么是城镇化建设？权威的机构认为，把人口集聚到城市的一个过程就是城镇化建设。

　　那么，我们现在提倡的新城镇化建设，这个新又在哪里？我觉得主要是，这个新是针对于旧而存在的。那么，和过去相比，片面追求城市空间的扩大还有规模扩张，这个实际上是过去的一种概念，从现在来讲提升城市文化、公共服务、创造宜居之所应当是我们新时代新城镇化建设所提出的一个目标。

　　那么，在我们看来，新城镇化建设不是单纯的盖楼建广场，它需要一些产业做依托。没有产业就如同空中阁楼，我们提倡项目中游、居、业三者合理搭配，游指的是旅游，它具备可持续性，同时也为项目提高知名度，提升项目服务水准；居指的是居住，一方面在项目里边能够起到聚集人气的作用，另外可以为开发商快速回流资金；业指的是产业，这个产业应当是因地制宜，有自身的特点。游、居、业在项目中的比例和侧重，都是因为项目周边的环境等等客观条件所决定的。

　　那么现在，我们通过一个我们做过的实例来简单介绍一下。这是我们之前做过的空港温泉小镇，这个项目的优势在于首先距离北京市非常近，交通便利，而且它的温泉产业有一定的知名度；但是不利的，是场地的自然资源是一般的，周边的项目也是主打温泉项目，如何差异化竞争。

　　那么在这个项目里，我们提出了四大支柱产业，包括温泉酒店、旅游观光、教育培训和健康服务产业。那么在这四个产业当中，首先有别于周围其他项目的，温泉产业我们立足的是欧洲的温泉浴场文化和周边同样类型的项目拉开差别，而且整个区域力图打造的是欧洲风情的温泉度假小镇。景观方面，我们恢复了河道水系，考虑到北方天气特点，用自然湿地的方式处理河道。对于旅游产业细化了它涵盖的内容。特别提出的是我们引入了教育培训的产业，这种培训与实践结合的方式，解决了区域内人气不足的问题，在区域内重点打造亲子产业，将幼儿教育与游乐相结合，加强的是成人与儿童互动。最后在项目里头我们还引入了健康产业，结合专业的护理中心打造项目的养老社区。

　　同时，在项目之中我们利用游与居、游与业之间的互动，打造具有温泉特色的健康新城。

　　我们会认为城镇化进程和现有的农业之间存在着很严重的矛盾，但是我认为，新城镇化建设它不是以掠夺农业用地，而是通过产业配置提高土地的附加价值，帮助农民脱贫，同时保持生态宜居环境为核心内容。那么我们都知道，单一的农业产值产出低，而且它会造成城乡收入分配的差异极度不均衡，那么人口会过多的聚集于少数的发达城市，就比如刚才陈老师所说的需要严控特大城市的规模，那么利用旅游引导城镇化，由于游客的消费能够产生聚集效应，促使旅游区能够转化成兼旅游业、农业，提高它的收入能力。第三是提高了产业设施和服务设施，从而与城镇化一起提高居民生活水平。

　　同样以项目为例，我们在做昆明的轿子雪山这个旅游地产项目，就解决了农业和产业之间的协调。首先，整个项目自然资源优势是非常明显的，在几十平方公里范围之内，雪山、土地、村庄、梯田、江河、湖泊、原始的村落处处是美景，而且距离昆明市不足100公里，但是它现状地形复杂，在这个地方进行旅游开发需要解决很多的问题，包括农业、林业、水利设施、现有村落的保护与修缮、基础设施的完善、观光旅游内容与线路、服务配套产业规划梳理，如果全面铺开去做开发商的资金和时间都非常难以承受，因此在这个旅游的项目上我们提出了一个观点叫做轻开发、重整合的观点，以现有的转龙镇为中心，用旅游配套产业做杠杆撬动整个项目，结合整个项目梳理。

　　最后我简单介绍一个已经建成的，而且知名度非常高的，将旅游产业和新城镇化建设结合得非常好的项目，是浙江的良渚文化村，和城镇一起形成了建设发展，成本降低了，并且城镇的面貌也变得非常漂亮，同时提高了村民的生活水平。在最近的微信评选之中，被评为了中国最美城镇之一，我觉得它的开发和建设都值得我们学习。

　　再有，我刚才讲了很多城镇化建设中规划层面的特点，接下来简单讲一下整个城镇化建设给建筑设计带来的一些变化。刚才高老师也谈到了商业地产在沈阳这个地方的变迁和它面临的问题，那么我也想简单的谈两句商业地产。首先，我觉得未来的商业地产存在着一定的变化的可能性，主要是两方面原因造成的：

　　首先，商业项目数量的增加，导致项目之间竞争的加剧。

　　第二，近几年商业地产逐渐运作的成熟化，那么商业地产大颚逐渐形成，同时导致了商业地产项目开发难度加大。

　　总的来讲，商业地产最终的目的就是吸引人群、增加项目特点、保护客户资源。那么我们在很多商业地产项目之中，也通过不同产业之间的搭配来进行综合设计，以哈尔滨哈西站前广场为例，它是与交通枢纽结合的商业综合体项目，我们树立了景观和建筑的结合，通过打建筑和景观的结合，借助了交通枢纽它本身人员的集聚作用，实际上提升了整个项目的商业价值，尽量把我们的商业人流引到地下，那么在地面上着重打造的是景观体系。

　　再有就是哈尔滨远大购物中心的项目。它实际上是哈尔滨的第一个宾水的现代化购物中心，利用动线合理和提高商业利用率，其实在当时创造了销售的奇迹，也成为了该地区的发展引擎。

　　那么总的来讲，无论是刚才与其他产业复合的商业建筑，还是单纯的商业建筑，那么我们都认为其实在未来商业项目里面，强调的是体验感、舒适度，也强调的是项目自身的品质。

　　那么对于团队来讲，我简单提三方面的要求，因为我们毕竟处于城镇化建设的初步阶段，比如像旅游地产这样的项目，其实我们经验是非常匮乏的，需要借鉴国外许多成熟的经验，也要求我们团队需要具有国际化的视野；第二，因为城镇化涉及到多个产业，具有复杂性，所以要求我们的团队拥有足够多的实际项目的经验，包括有商业、规划、酒店、度假产业、体育地产、新农村建设、养老地产等等一系列；再有，所有的项目其实都往高品质的方向去追求，那么也要求我们的设计团队能够尽量做到规划和建筑一体化设计，和高精度化的设计。

　　那么最终来讲，我们自己对于设计中我们提出了一个NCLO的理念。就是在一个真正的成功项目操作当中，我们应当结合自然、文化、生活方式和运营开发四个角度，合理的去考虑它在项目之中所占的地位。这样的话，才有可能开发成功。

　　谢谢！

　　主持人：感谢陆总给我们带来的这些经典的案例。接下来属于专题演讲提问的时间，请大家针对刚才两位嘉宾的演讲，及我们的主题：建筑与城市的未来，进行提问。

　　我这里有嘉宾提出的问题，首先想问一下高志老师，在保证建筑与利润的平衡问题方面，企业应该如何实现？城镇化趋势中，城市建筑将如何演变？

　　高志：这个问题太难了，这个问题可以说从有建筑那天到现在都没解决。我觉得所谓的建筑的成本和城市的发展，其实它是相辅相成的。刚才陈老师说，建筑就是有供大于求，然后也有供不应求，它是交替出现的。我自己觉得，建筑成本控制和所谓城市发展也是这样的过程。在很多时候，为了一些特殊的需要，比如像北京曾经搞过十大建筑，然后像深圳在早期发展的时候也搞过深圳大厦、花果山大厦，有些东西在当时来讲可能是成本提高，比如像悉尼歌剧院，它的成本是它预算的七倍，最后装修完了达到了十四倍，但是这一个建筑给悉尼带来的旅游收入三百多亿欧元，那又多出了很多倍，所以我觉得你想分出具体的情况，具体的时间，还有它真正想达到的目的是什么。拿坡仑有一句名言，战争不在于牺牲了多少战士，而是在于是否达到了它的目的。

　　主持人：第二个问题，请问一下陆总，以沈阳为例，在沈阳的商业竞争中，项目应该如何结合城市的特点？

　　陆静：我觉得其实这个也是一个很大的命题，而且不光是沈阳，其实各个城市都面临这样的问题，就是当我们城镇化建设逐步在加速的过程之中，城市与城市之间的差异变得越来越小了，放眼可能CBD某个局部，我们都会认为和美国、和英国很多CBD中心完全没有差异了，但实际上来讲提出的一个核心问题，就是如何打造一个有地域特点，或者有自身特色的一个建筑，或者说是一个商业建筑，这是摆在我们所有建筑师面前最深层面的一个课题。那么，它要求我们不仅仅说把简单的一个项目通过一些抄袭或者是简单的借鉴，那么它要求我们首先去分析这个城市，这个城市的特点、这个城市的文脉，还有包括它的历史，那么你了解了这个城市、了解了这个项目自身的特点，才有可能打造出一个有地域特色的这样一个建筑。

　　真正知名的很多建筑，也是因为做到了这一点，所以它才拥有很高的知名度。

　　我个人认为，要打造一个有沈阳特色的商业地产，或者说区域特色的这种商业地产，实际上脱离不开三个方面的追求：

　　第一，策划层面。策划往往是商业地产中灵魂的一部分，没有策划其实这个商业地产基本上可以说是失败了。那么，它所需要做到的就是熟悉这个地域特点、地块特点、项目特点、周边人群特点，等等一系列和项目有关的数据，对它进行分析、研究，然后最终得出一个结论性的东西。那么，这个结论性的依据作为我们设计师设计的一个指导。所以它是一个上游产业，那也就是说要做到有地域特色这样的商业地产，首先要把这个地块、这个城市吃透了。

　　第二，从我们的功能流线到立面设计，以及它的室内包括景观，我觉得它应该是一个完整的整体。它应该从方方面面的角度体现这个地域特色和文化特色，以及项目自身的特色。我们在做项目的时候，由于国内开发项目的这种习惯，往往是建筑、规划、景观、室内、平面设计其实是割裂开的，所以我们要克服这一点，就要求我们的建筑师不仅仅有建筑经验，还应该适当的了解其他几个产业之间它的内容，这样的话才能把这个项目做成一个完整的整体。

　　第三，后续的运营和开发。以持有或者是持有与销售比例相结合，那么这个点的确定来源于一些项目的分析和销售数据，这块来讲应该尊重专业化人员他的技术服务支持。 



（审校：武瑾莹）
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