去库存与转型 招商解读大股东前海土地利好
作者: 陈业     时间: 2014-04-15 00:47:21    来源: [ 观点地产网 ]

“大股东一定会将前海这些项目优先考虑让招商地产做,就像原来蛇口的土地基本上由招商地产主导开发的”。

  观点地产网 陈业 在林少斌辞任招商地产董事长职务后,招商地产于4月14日在其位于深圳的总部召开2013年年度股东大会,大会由招商地产董事总经理贺建亚主持。

  当天股东会上的各项审议议案均获通过,其中包括在新一轮的人事调整后,新增的一项临时议案,即审议关于增加2013年年度股东大会议案的提案,推荐孙承铭、付刚峰为公司第七届董事会董事候选人。

  高周转去库存与加速转型

  在市场观望情绪浓厚的当下,贺建亚在股东会上表示,从去年年底到今年年初,房地产行业还是出现了一些微妙的变化。但从中国城镇化建设和城市化进程的角度来讲,中国未来房地产有效需求还是会存在的,不会迅速大规模萎缩。

  “不过,我们现在城镇化已经到了关键时期,这个节奏掌握的不好也会出现总体或者在个别市场上不平衡的局面出现”,贺建亚如是指出。

  而针对各种不确定性的局面,贺建亚称,一方面,招商地产将坚持提升住宅产品结构方面的调整,加大对中小户型产品的投资;同时,针对中小户型会施行适度的高周转战略,实现规模的提升和公司现金流的顺畅。

  另一方面,招商地产也在进行转型。贺建亚表示“除了住宅地产继续作为公司的一个重要业务领域进行发展之外,非住宅业公司也进行了一系列的筹划和试点,在各个区域和城市进行相应的试点和计划的拓展工作。”

  在发展领域上,贺建亚称,其相信在城市化的产业提升方面有很多的机会。同时,未来公司还会在一二线城市好地段寻找合适的发展商业地产机会;还会在养老地产领域和休闲、旅游度假地产方面进行充分的研究和准备。

  另外,就今年短期的安排,贺建亚称,2014年的情况到目前来看不太理想,尤其是金融政策,对房地产行业银根的收紧,对行业的基本面产生了重大影响。由此,招商地产今年制定了基于现金流管理的动态经营计划。

  “年初开始我们施行现金流管理基本策略,确保公司任何情况下,对最坏的情况进行了估计,确保现金流不会出现危机。在稳健的情况下也设定了寻求可能的进取机会,因为这个行业前有刀兵,后有追兵。”

  基于上述的考虑贺建亚指出,招商地产在短期内做出了相关的安排,即每周、每月都要根据市场反馈的情况来调整投资安排和生产节奏安排,以便更好适应市场的波动。

  同时,在整个筹融资安排方面,贺建亚明确,“招商地产会在筹资计划方面广开融资渠道,创新各种方式,使公司的财源能够开源”。

  而在销售上,贺建亚表示,今年招商地产在营销能力锻造和去库存方面会下比较大的功夫,通过这些努力能够在规避风险的同时,把握阶段性进取的机会,同时也在转型方面的积极尝试。

  蛇口注资案与前海土地利好

  虽然今年以来招商地产有大举拿地动作,但仍不及从大股东手中获地更有吸引力。于股东会上,蛇口注资案及大股东前海土地未来会否归属招商地产开发成为各股东们关注的焦点。

  其中,就蛇口注资案的最新进展,招商地产财务总监吴振勤透露,“这项工作按照我们排的计划应该在年底前能够完成”。

  但吴振勤指出,关于股东更改资产的交易过程中有一些细节的东西会拖延时间。另外,因为涉及资产重组,需要国土部门核查土地使用情况的程序。

  “最早国土部有一到三个月的审核期,如果到了点没有审核出来就视同已经审核了,我们估计这个期间如果审核出来也应该出来了。但是事实上不是,后面政策有调整,而且要审核的地有108块确实工作量比较大,是两年一期的审核”。

  关于增发价格会不会因此改变的问题,吴振勤指出,这个方案如果核查下来行不通,要重新变更就是另外一回事,但是目前没有变更。

  2013年9月16日,招商地产曾公告,拟以非公开发行股份方式,收购大股东蛇口工业区持有的海上世界住宅一期及与其配套的女娲广场和文化艺术中心土地使用权,价值约48.65亿元。

  随后2013年10月15日晚间,招商局地产控股股份有限公司发布公告称,该公司与大股东蛇口工业区协商将早前拟定的交易标的范围变更为,海上世界住宅一期和文化艺术中心土地使用权,上述土地使用权总价款约为48.53亿元。

  根据调整后的方案,招商地产将暂时不收购女娲广场地块,该地块评估值为1205万元,土地面积为2.4万平方米。

  除非公开发行股票,从大股东手中获得地块外,未来招商地产或也会从大股东招商局集团手中获得前海地块。

  对于大股东前海的土地,贺建亚称,前海这块地权属并不在招商地产手上,而是招商集团下属各公司的手上,现在这些土地要开发建设,需按照规划对这些土地进行调整,有的需要调整土地性质,有的需要调整建设内容。

  “其中,针对要转化为和前海相吻合的房地产开发用地,也就是说写字楼、住宅、商业这些性质的用地,这些是属于招商地产的方向。大股东一定会将这些项目优先考虑让招商地产做,就像原来蛇口的土地基本上是由招商地产主导开发的”。

  至于时间进程,贺建亚表示,“这方面我们原来不是很清楚,现在是越来越清楚。”



(审校:杨晓敏)
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