九龙仓周安桥：待上半年地方政府松绑政策后或涨价
作者: 李雯露     时间: 2014-04-12 01:49:11    来源: [ 观点网 ]

未来并不会刻意继续降价，同时不排除涨价。九龙仓正在等待地方政府下一步的松绑政策。

　　观点网 李雯露  “（杭州、常州楼盘降价）属于业务上的策略。”  4月11日下午，九龙仓集团有限公司在上海召开媒体会，该集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥出席活动现场，正式回应此前的降价动作。

　　“第一，我们还在继续关注一些土地，可能还会买地。第二，也许未来几个月，我们某些楼盘会涨价。”周安桥指出，未来并不会刻意继续降价，同时不排除涨价。九龙仓正在等待地方政府下一步的松绑政策。预计未来几个月内，不同的地方会有一些松动的政策出台，而一些地方的销售也会根据松动的变化做出调整。

　　此前，该集团在2013年全年业绩会上曾公布，今年九龙仓在内地的销售目标是230亿元。不过今年前两月，九龙仓在内地的销售不到20亿。对此，其副主席吴天海表示，这一销售情况不如去年，若按这两个月的销售速度，九龙仓可能无法完成目标 。

　　对此，周安桥表示，公司在销售方面表现已经好转。

　　“很高兴的告诉大家，前3个月超出了我们的预期目标。从第一季度的情况来看，我们预期是40多亿，已经做到了，还有略超过，所以对于完成今年的销售目标我们是有信心的。”

　　他进一步指出，在某些城市实施一些调整价格的做法并不是完全的的原因。

　　“我们和大部分地产公司都有一个相似的地方，一般下半年的销售情况比上半年好一点。主力销售时间是在第三、第四季度。”

　　除此之外，谈及商业地产，周安桥介绍，目前为止，成都IFS已有95%以上的商业面积全部出租，开业当天已有60%的商家进入营业状态，预计今年6、7月份这95%都会开业。

　　“这个是我们未来发展的一个模式，接下来是重庆的国金中心（50万平方米）、长沙的国金中心（地上、地下面积达100万平方米，目前在建最大的一个国金中心）。以后我们会在国内一些城市（比如上海、西安），继续寻找这类项目。”

　　以下为九龙仓集团有限公司上海媒体会现场问答实录：

　　降价与涨价

　　现场提问：九龙仓对国内房地产市场怎么看？

　　周安桥：对国内市场的看法，从长远来讲（3-5年，甚至5-10年），我们看好中国房地产的基本面。特别是今年两会后公布了中国的城镇化计划，根据李总理的说法，有1亿农民人口在未来还要进入城市。已经进入城市里面，老区改造的居民也有1亿，还有中西部1亿的人口。

　　在外界看来，这个数字是巨大的，等于制造一个美国出来，美国就是3亿人，我们要在6年的时间内造一个美国出来。但是，不同国家房子标准不一样，国内的标准也不一样，如果按人口来讲，在未来6年还有一个等同于美国的建筑量让我们参与建设。

　　当然，这个参与和我们以往做地产有一个不一样的地方。中央明确指出，以往所谓的带有自然性的城镇化不是未来城镇化想走的路，中央有一些新的提法。

　　毫无疑问，其中蕴藏着很大的机会，我们有心参与。不过，作为一家香港公司，我们对很多部分不知道怎么去参与。比如，总理强调要建大量保障房、公租房，至少目前有一部分是不偏向香港公司，或者说大部分香港公司都是不理解、不参与的。

　　此外，颇为巧合的是，去年下半年开始，中国地产的情况与我们的想法比较接近。我们从去年下半年开始发现一个比较奇怪的现象，开发商参加土地竞买的积极性非常高，土地价格竞争也非常激烈，每个城市都出现了很多“地王”，而且“地王”记录可以被不同的城市不断的超过。

　　但实际上，房价并没有多大的涨幅，至少跟不上地价的涨幅。甚至有一些城市还出现了较大的促销。一些城市的房子卖不动，价格上不去，去化率不高。当然，也有个别项目出现去化率高的情况，但去化率不高算是普遍的现象。

　　现场提问：在香港业绩发布会上，管理层表示会顺应市场，在经历常州、杭州楼盘降价之后，未来公司会否继续做顺应市场的调整？

　　周安桥：顺应市场的调整，随行就市，我们永远都会这样做，而且会经常做。但并不代表我们不看好内地的房地产市场。也绝对不会出现所谓九龙仓全面抛售资产的情况。这属于业务上的策略，而非政治层面的策略，如果把它提高到政治层面就误解我们了。

　　第一，我们还在继续关注一些土地，可能还会买地。第二，也许未来几个月，我们某些楼盘会涨价。

　　到时候大家应该会疑惑，为何这次涨，上次降？只能说，这是针对不同城市的不同策略，而在同一个城市，我们也许会有涨有降。产品位置好的、稀有的项目，也许就算现在卖不动，我都不会太轻易的降价出售。又或者会在某一个价格上卖掉10%，但不会一下子全卖掉，因为我们看好未来的升值空间。

　　但是，有一些城市的产品，在经过一段时间之后，我们发现当年拿地拿贵了，也可能某个产品在某个地区、某个阶段内过剩了，而再过一、两年这个产品也不容易卖好价格。在大家都需要降价的情况下，九龙仓可能会先下手为强。早降了一个礼拜，就会早赢得一个礼拜的时间，多卖100套总比少卖好。

　　现场提问：九龙仓在常州的项目降价一步到位，但在杭州比较特殊，九龙仓君玺这个项目已经走了低开策略，但是效果不是太好，下一步会采取什么策略？

　　周安桥：昨天吃午饭的时候，我们还在说这个项目，准备涨价。我们给员工考虑了几个礼拜，怎么涨价。

　　刚才讲到一些比较稀有的土地，这算是其中之一。第一，这个项目规模不大，才8万平方米。第二，这个板块的土地本身比较稀缺。第三，按照4万/平方米这个价格来算，我们是略有亏损的。

　　所以，首先要随行就市，如果这个价格没有达到效果，我们还需要检讨。其次，我们认为这样的地卖掉了再去找一块是不容易的。所以，我们准备要考虑往上调（销售价格），而不是往下调。

　　现场提问：在长三角，九龙仓还有多少这样的项目？

　　周安桥：4万以上的项目，我们上海还有几个。

　　现场提问：杭州市场很有特点，开发商似乎都在观望，降价比较缓慢。

　　周安桥：所以我们已经参考今年产品市场的状况，某些户型，比如200平方米以上的很难卖动，因为200平方米以上的目标客户群就是限购客户，能够花800万、1000万买一套房子的人，肯定已经有两、三套房子。一部分就算房价过分降低也不容易卖动，这部分客户只能等政府政策放宽的时候，也许会产生2009年的情况，市场上一下子清掉一大部分存货。

　　刚才说我们看好中国市场，这是分时间段，即5年、10年以上。一两个月我们还是有一点观望情绪，观望什么呢？我们在等政府下一步的动作，特别是地方政府，应该会出台一些松绑政策。我们在期待，而且认为未来几个月不同的地方会有一些松动的政策出来，而一些地方的销售也会根据松动的变化来做出调整。

　　现场提问：公司当时在常州降价的时候，地方政府有没有什么反应？而且你刚才也说可能会推出双向调控，地方政府和九龙仓有讨论这些事情吗？

　　周安桥：我们降价的事情，之前并没有和常州市政府打招呼。不过巧合的是，之前正好有一个机会碰到他们的官员，他们一方面表示理解，另外一方面保证会按照法制的态度来处理一些社会情况。该需要保护我们的，他们会按照法制来办，保证不会影响我们公司同事的安全。

　　当然，并不是说地方政府鼓励我们降价。他们认为降价也好，涨价也罢，这都是企业行为，他们完全理解，并表示尊重。

　　我们现在感受到了，今天中国的社会已经与香港比较接近。降价的问题没有像几年前那么敏感，大家也能理解，商品是可涨可降的。比如股票，不能说昨天涨了买入，今天跌了就要赔给你，这是不可能的。这个观念越来越多被大家所接受，但还是存在个别的业主，我们也理解他们的心情。

　　现场提问：令人好奇的是，常州应该算是经济行为比较热的地方，而且不限购。但很多品牌开发商在当地的情况都不太好过，比如星河湾和雅居乐的项目。在此之中，九龙仓的态度更为坚决。包括杭州也是一样，作为浙江的经济中心，您对这两个地方出现大面积降价怎么看？九龙仓的思路是怎样的？您觉得住宅市场的空间在哪里？

　　周安桥：表面上看来经济很好的地方，按理说房价应该随着经济发展继续上升，这样刚才说的问题就不存在了。但也会在一些情况下房价没有上升，这就涉及到一些问题，过去这么多年，城镇化的推动经历了自发性的情况。

　　也就是说，在一些表面上看起来经济好的城市，也会发生个别地区供应量过剩，时间太紧。如果说把过去几年的土地供应节奏在放缓拉长一些情况就会不同。但在短时间内推出了大量土地，而配套一时之间又没能跟上来，就会导致一些楼盘房价上不去。

　　中央政府、地方政府对过去10年、20年城镇化的推进确实到了要检讨的阶段，希望未来的城镇化有更好的计划，避开刚才说的这些情况。

　　对于九龙仓来说，在城镇化过程中，我们确实看到了很大的商机。但在具体落实的时候，一下子又觉得不知道怎么迈出去。机会太多、机会太大也不是好事情，不知该从哪里开始入手。

　　所以就要吸取过去10年中正反两面的经验，不要光看到机会，机会之中也隐藏着一部分陷阱。比如，我们选择土地的时候，也免不了受一些传统的观念的影响。比如，看一个城市的GDP、人均GDP、房价，这都很正常。大家都是看了这个数据以后做的决定，但未必一定不会错。有时候，我们去买一块地，买的时候觉得是对的，因为我是唯一、唯二，或者唯三的。但没想到三个月以后连续出现了5块地。政府、区政府以及开发商都应该为此检讨一下，是不是供地太多了，配套不齐？

　　当然，九龙仓不能保证100%不踩到陷阱，我只能说90%以上抓住了机会，小于10%踩到陷阱。因此，我们会更小心的选择未来新进的城市，或者城市中一些新的城乡结合处。我们觉得最安全的是旧城改造，当然这也有另外的问题，比如拆迁很麻烦，拆迁成本很贵。

　　国内市场与接地气

　　现场提问：九龙仓在成都市场再做一些调整，消息称九龙仓的管理层在换人，这是否准确？作为香港企业，九龙仓如何回顾这么多年在国内一路的发展？未来在国内如何会更接地气？

　　周安桥：九龙仓确实在改变。以前我们不太了解国内的做法，也觉得没有太大必要，有点害怕、害羞，很少与国内媒体来往。但过去几年，我们一直在学习，也取得了一定的成果。

　　因为香港地少，价格比较高，所以在香港做地产有一个不成文的规矩。土地越放越值钱，而且香港没有土地增值税，所以放10年即使可能涨了3倍、10倍，赋税也还是正常。所以，卖掉了还不如不卖，卖掉的变成现金不一定还能买回这样的土地。在某种意义上来讲，香港发展商过去还是以长线的方式做地产，不着急。

　　而在国内20、30年以来，大部分成功的地产商就靠快速周转，他不周转也不行，因为资本比较少，资金成本比较高。还有最大的一个问题——国内有土地增值税。比如你赚了2亿，可能要付1亿的税。假如1年赚2亿，2年赚4亿，但赚到4亿的时候要付2亿的税。这个事情对我们来说是一个深刻的反思。

　　随着越来越多的合作，国内企业的做法影响着我们。要学会很容易，但真的要学也很困难，这是一个系统工程。

　　比如，国内不少公司在拿地之前已经有方案了，而且方案已经做得很细了，用国内的说法来说关系也打好了。他可以在出乎我们意料的情况下，用几个礼拜的时间拿到审批，报批，甚至个别不是很合法的，还可以开工动土，哪怕动工不合规会被罚款也无所谓，他算的是大账。

　　在香港公司来看，这种做法以前我们想都不敢想，做也不敢做。当然，我们也不是鼓励去学这种违规的事情，但在不违规和违规之间确实还有很大的空间。我们这几年在学，要缩短这个周期。学到今天也没有达到，或者超过国内一些开发商的做法。

　　我们同行很多人讲5、9、12、30这类的方式。九龙仓内部也经常讲5、9、12、30，但我不一定做到5、9。所以会想他做5、9、12，我做6、10、14也可以，所以现在我们可以接近这个水平。

　　与其他香港开发商相比，我们已经更接地气，更接近国内的做法。九龙仓从中也得到了不少的好处，回报率提升了，资金周转率也高了。

　　现场提问：九龙仓在北京发展的比较保守，只有一些合作物业的开发。同样的，港资企业进入北京比较早，但做着做着就没声音了，对此您怎么看？

　　周安桥：我们看好北京市场，也很愿意在北京做项目，但北京对我们来说是一个考验。过去几年，在某种意义上，北京市长对我们所有香港公司和外资公司是抗拒的。

　　现场提问：怎么抗拒？

　　周安桥：这不是在批评谁，客观的讲，北京大部分住宅用地比较复杂，不是纯粹拿一块地出来。一方面要限价，但限价以后要配套保障房。往往在保障房部分我们搞不清楚，弄不明白，时间长了我也不清楚怎么做，这样心理上就有点抗拒。

　　比如说，某块地拍得很贵，价格很高，必然会做好房子才能以更高的价格卖出去。但这块地同时要盖一些很便宜的房子给政府，就好似在香港半山这么好的地方，我又要做一些廉价房给政府，这个很奇怪，我们就觉得很难做。

　　另外，北京的招标往往付款时间极短，要求一个月要把地价付完。这对香港公司来讲是不可能的。真正的香港公司要报名、要打外汇、要离岸汇款，我们要通过商务部、外管局各方面程序，一般正常程序要走4个月，安全一点要6个月。

　　在九龙仓进入的大部分城市里面，地方政府基本都会允许我们这种做法，哪怕时间短，他们可以让我先付美金，然后再转成人民币，北京政府没有给我们这样的政策。

　　当然，也并不是绝对不能做，这要动用我们国内的资源，动用人民币去做。但又碰到另外一个问题，我们没有一个所谓的国内主体，没有批准可以允许我做房地产业务的公司。

　　所以只能打擦边球，把一些做过国内项目的公司拿来用。这在律师看来，不能用这个公司再做项目，因为当年这个公司进来就是做一个项目，做完你就要走。国内企业可以做完一个项目再投资，我们只能做完一个项目把钱全部打出去结算，重新再来过。所以在接下来的经济改革里，我们期待可以把这一条放宽。

　　当然，在北京市场我们做了很多尝试，也希望打擦边球进去，尽管并不是完全不能，但总是不完美的做法，所以也不可能大量去做。

　　现场提问：怎么看北京市场？四万亿以后，北京的房价是全国涨得最大的，您觉得这个市场有风险吗？

　　周安桥：如果中国房地产市场有风险，北京市场属于风险比较小的地方，因为需求量是最大的。北京项目的效益在近年九龙仓国内所有项目中排在前几名，所以我们非常想进北京市。

　　现场提问：前几年一直在调控，但开发商多数认为房价会继续涨。但今年没出什么调控政策，很多开发商却预期偏低。您觉得是什么原因？

　　周安桥：房地产市场符合经济发展的规律，所以房价不可能一直上升，和经济接轨。为什么今年房地产商几乎都不约而同的比较保守？其实，去年下半年到今年年初都是淡季，这段时间对楼市持观望态度的不是我们一家。

　　其实，我们认为不可能再出更严厉的政策，而是应该往放松的方向走。既然往放松的方向走，如果就事论事，大家应该对今年的房价持乐观的看法。但恰恰相反，而是不约而同的说“不一定”。

　　我觉得，这和宏观经济有关系。不仅仅是地产行业，并没有看到更多的行业发展蒸蒸日上，除了虚拟经济（腾讯、阿里巴巴、游戏）。我们原本并不熟悉的行业很独特，股票也涨得很厉害，但实体经济却涨得不厉害。再加上全世界利息的走势，大家对未来美元的利息、对中国的货币政策都有一个判断。

　　在这个大环境下，坦率的讲，也许真正放开限购也不见得有很多人有钱买房子，万一放宽了（限购），房价也不上去就更令人害怕。现在说房子不好卖还有借口给自己，可以安慰说是因为限价、限购、限贷，但倘若真的放宽了，也不一定（会好转）。

　　买房子不光是因为政策的影响，最终你也要掏钱出来买，要支付，要贷款，这与整体经济有关系。不管是内地、香港，还是海外，利息上涨、银根紧缩，肯定会让大家对大宗商品采取相对保守的态度。再加上包括我们在内的大部分发展商，存量相对来说都处于一个高位，大部分都存在去存货的压力。

　　在这种背景下，我们更认为地方政府要尽快的松绑，应该考虑房价下行的风险多一点，而不会考虑猛升的风险多一点。虽然我没有预见能力，但还是感觉如果现在真的放宽限购，房价猛涨的机会不是很大，大家也应该立足于去化。

　　商业与第二代

　　现场提问：从今年年初开始，九龙仓在内地的商业地产成为另一个关注的焦点。您怎么评价目前成都IFS项目的表现？你们在中国内地商业地产方面的发展想法是什么？

　　周安桥：商业地产是九龙仓的主打业务，在香港主要是海港城和时代广场，另外还有第三个项目，叫"荷里活中心"。截止至去年年底，这三个项目的营业额是460亿港币，大概占全香港零售额的9%。

　　根据国际会计制度，我们内部针对这三个项目专门做了一个统计。在过去4年中，每年对它们的价值做了一个重新的评估。我们发现，三个项目在4年中增值了1000亿港币，这是九龙仓主打的业务。

　　于去年年底，商业地产在九龙仓4000多亿港币的资产中占比60%，也就是说我们有2600亿是出租物业。在这2600亿之中，国内商业地产占500亿，虽然这个数字相对来说并不大。但值得注意的是，这500亿是从4年前的100多亿增长到了去年底的500亿。

　　换句话说，4年中，香港的物业增长了一倍多，国内收租物业却增长了好几倍。4年前香港的这一批物业价值1000多亿，到去年底价值2000多亿，但国内是从100多亿变成了500亿。

　　而在这500亿中，很重要的一个部分是我们的第二代商业综合体产品。今年年初， 九龙仓在中国内地的首个旗舰项目成都国际金融中心购物中心开业。

　　从十几年前开始，我们已经进入国内，分别在上海、北京、大连、成都、重庆布局了时代广场。我们将这些视为第一代产品，现在来看，其特点之一就是规模比较小。最小的项目在大连，1万多平方米；比较大的在上海的淮海路，商场面积也就是5万平方米，加上楼上的办公公寓也就是十几万平方米。

　　我们将成都的这个项目称为国际金融中心，是九龙仓的第二代产品，我们引以为傲。该项目地上、地下面积超过了75万平方米，商场面积接近20万平方米。已经超过了九龙仓旗舰项目——香港海港城的规模。

　　到目前为止，95%以上的商业面积已全部出租，开业当天已有60%的商家进入营业状态，预计今年6、7月份这95%都会开业。

　　这个是我们未来发展的一个模式，接下来是重庆的国金中心（50万平方米）、长沙的国金中心（地上、地下面积达100万平方米，目前在建最大的一个国金中心）。以后我们会在国内一些城市（比如上海、西安），继续寻找这类项目。

　　现场提问：第二代产品有什么特点？

　　周安桥：这类项目的特点之一是都会有类似的规模，商场分别会有10万、15万，甚至20万平方米的面积。

　　我们假设一个情况，倘若今天的2600亿的商业价值在5年以后可能达到了5000亿。那个时候也许国内这部分物业会是1000亿-2000亿的规模，而不是今天的500亿。这个数字会随着我们现有国金中心的完成而增长，未来还会多盖几个这样的项目。

　　当然这些数字只是假设性的情况。我的意思是说，九龙仓在国内的国金中心（亦或商业地产）的比例只会增加，不会减少，会变成30%、35%、40%、45%，甚至50%。总有一天，我们在国内的商业地产会和香港一样，甚至超过香港。

　　现场提问：不少观点认为内地商业地产存在诸多风险，但九龙仓在上海、成都、长沙等地都在做大体量的商业地产项目，你们怎么看这个市场？

　　周安桥：这个问题与电商对我们影响差不多。首先，九龙仓很少做小范围，所谓区域性的商业项目。一些公司会做10平方公里、50平方公里范围的一个商场。九龙仓可能做1万平方公里的商场，我们希望目标客户越多越好。

　　比如说成都这个商场，虽然位于锦江区，但并不仅仅为这一个区服务。如果只为锦江区服务，我肯定支撑不了这个商城，不可能一个区里面有这么多人来买LV的包、阿玛尼的衣服，甚至成都都不够。就像海港城，不是为了700万的香港人服务，而是为了13亿的人民服务，当然这个有点虚。但13亿人中依然有四、五千万人到香港，其中如果有80%的人会到海港城，我们的商场就是为这80%的4000万人，以及700万的香港人，以及海外游客服务的。

　　同样的成都项目，如果把这个范围放大到四川省，就不仅仅是成都的1000万人，而是四川8000万人，甚至包括重庆在内，可能有1亿人口。再讲大一点，包括整个西南地区。

　　与此同时，我们强调规模，规模有一个综合性的因素。消费者到我们商场来，追求的是体验，感受的是气氛，而不仅仅是购物，简单的购物可以用网购来解决。虽然我不能100%避开网购，但能够把网购带来的影响降低到最小。

　　网购未来十年会发生什么样的情况也是大家在猜测的问题，我们只能尽可能的把这个影响降低。所以，九龙仓选择做国金中心，并没有指望能够遍地开花，在可见的未来，我们不会超过10个国金中心，如果单纯把它除以13亿，我们每个这样的商场针对的是1亿人口的市场，这还是比较安全的。

　　合作与入股

　　现场提问：九龙仓一直与很多大型开发商合作，比如万科、龙湖等，未来会否继续加大这方面的力度？

　　周安桥：我们抱着开放的态度去对待合作，但没有特定的政策规定自己非要和谁合作，或者不和谁合作。对于合作与单独开发，我们都以开放的心态去对待，根据不同的情况采取不同的方式，有时候往往在具体问题上就促成一些想法。

　　比如，我们在某个城市看中一块地，报名以后没别人入场我们就单独开发。如果报名了以后，还有其他10家、8家报名，里面有几家是我们的“老相好”，招商、中海、万科等，我们就考虑干脆大家别抢了，有可能就会促成合作。

　　也可能我们并没特别看上某块地，或者对某个市场不太了解，而一些朋友主动找到我们提出合作，根据经历，我们大部分会选择和有实力的开发商合作。

　　还有一种复杂的情况，同时有三、四个企业想要与九龙仓合作，我们内部就要痛苦的进行选择。多数情况下我只能找一家，个别情况下我会和几家共同合作。

　　现场提问：就国内地产商的合作来看，成功的少最后闹矛盾的多，九龙仓在这方面做得比较好，能否分享一些经验？另外，对于在股权层面的合作是如何考虑的？

　　周安桥：合作方面我们就不谦虚了，九龙仓是比较少的香港公司在合作层面比较成功的。我们90%以上的合作都是愉快的。少数的合作不怎么成功，但是还是保持愉快的关系。

　　这主要有几个因素。首先是态度，我们的态度比较好，清楚为什么要合作，我们觉得自己不足。比如，刚才谈到综合体项目的开发，在这方面我们是做得最好的企业之一，不需要找合作伙伴。

　　在住宅地产，我们在国内确实不如本地开发商，包括所谓的“接地气”、掌握市场、掌握消费者的品味习惯。当然这可以学习，但需要时间，需要经历，包括失败的经历，正反两面都要学。一方面要付出时间，另一方面也要付出学费。

　　如果能够找到一些好的，本身就有经验的企业，我们很愿意合作。所以，绝大部分情况下，我们都是让对方操盘，他出总经理。一般一讲到合作，都会有针锋相对的情况，比如你出总经理，我出副总经理，你做总经理，我做董事长等等。

　　我们在一些内部合作中也有类似的安排，一般情况下，董事长都由我们做，总经理归他们做，很多情况下我们没有副总经理，不会派副总经理盯着他的总经理。

　　我们可能在财务上有一个制约，会派出一个财务总监，这也是很公平的。如果两个君子合作，这个数字都是可以公开的，没有什么隐瞒的东西。我们也设置了一个机制，不管领导不领导，财务总监我们派，对方一般也很愿意接受。

　　信任是合作的前提条件，有信任，企业中90%以上的问题就自然没有了。两家公司的大矛盾基本都是源于不信任。比如，你买样东西我觉得买贵了，这样每天就有矛盾出来，我们基本上不管这个事情，相信合伙人。当然，我们也会提提意见，对市场、售价的判断。

　　九龙仓合作的一个重要观点，就像做餐厅有没有回头客，忽悠人家来吃顿饭很容易，说这里的饭很好吃。吃完以后我不讲，你自动再回来，就说明我的饭真的很好。

　　举一个很好的例子，在重庆我们和中海的合作是一个经典案例。

　　与中海合作，第一个项目他们60%，我们40%；第二个项目我们55%，他们45%，一大一小。合作两次以后，第三次是50%对50%。不仅如此，这个项目一分为二，50%的项目里面一半中海操盘，一半我操盘。

　　具体来讲，这个项目中有90万平方米的住宅、50万平方米的商业，这是我们第一次和别人合作开发综合体。商业部分操盘归九龙仓，另外90万平方米归中海。

　　所以我们开董事会很有趣，上半部分是谁，下半部分是谁，讲商业地产是由我们来主导，讲住宅地产他们来主导。

　　第二个问题，我们入股绿城是一个特殊的情况，是一个偶然的机会。这种机会我们也不会期盼有很多，如果再有也愿意参与，但是不太容易。因为要进入这么一个优秀的公司，而且原来管理层是抱有欢迎态度的，让我们拿到第二股东的权益，同时还不用付出所谓过高的代价。就像我们拿一块地，又要好地段、好城市，又要好价格，这是一个偶然的机会，如果还有我们也会愿意参与。但我们并不会把股权作为重要的一个策略，不会放弃这样的机会，但也不会积极主动在市场上找这个机会。



（审校：劳蓉蓉）
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