　　业绩平稳增长，符合预期：发布年报，2013年实现收入和利润分别为924亿和107亿，同比分别增长34.0%和27.4%，EPS为1.51元。毛利率32.2%，较去年下降4个百分点。三费合计47.5亿，同比增26%，占比5.1%，较去年下降0.4个百分点。ROAE为22.95%，同比增1.11个百分点。公司拟每10股派2.94元(含税)并转5股，现金分红率19.53%，基本和去年一致。

　　销售增速回落，一、二线城市土地储备丰富：2013年公司实现结算面积1064万平，同比增18%，结算收入1253亿，同比增23%，销售增速较2012年明显回落，并低于全国平均水平，2012年公司销售金额同比增39%，2013年全国销售金额同比增27%。此外，公司今年前2月实现销售面积和金额159万平和177亿，同比下降10.0%和5.5%，也低于行业。产品结构方面，公司144平成交套数占92.2%，首次臵业占比85.9%。

　　2013年公司新增54个项目，权益比例较2012年上升7个百分点至72.3%。权益建面1321万平，权益地价408亿，折楼面价3111元/平，同比降8.1%。公司继续坚持一二线中心城市为主的区域布局战略，期末公司在建拟建项目228个，可售建面8330万平，其中3333万平已签约，4997万平待售，一二线城市占83%。

　　计划加大商业、地产基金及养老地产等业务：期末公司持有84万平商业物业，较2012年小幅下降，租赁收入11亿元，较2012年增2亿元；房地产基金突破200亿，较2012年增80亿，排行业第一。此外，公司发布中国式养老产业战略，在北京、上海和成都有项目。

　　公司财务安全性良好：期末预收款1072亿，同比增18%，剔除预收款的资产负债率为43.8%，同比升1.7个百分点，优于行业。公司去年8月首次发行美元高级债券，票面成本4.5%，融资渠道进一步扩宽。

　　公司保持稳健的开复工进度：公司计划今年完成房地产投资1166亿，新开工1750万平，竣工1350万平，同比分别增17%、3.4%和6.8%。

　　投资建议：维持“增持-A”投资评级，我们预计公司2014年至2015年EPS分别为1.89和2.21元，对应的收入增速分别为31%、16%，净利润增速分别为25%、17%，6个月目标价为9.44元，相当于2014年5倍的动态市盈率。

　　风险提示：房地产调控、货币政策发生大幅变化导致业绩不达预期。

　　安信证券-保利地产：销售放缓，业绩平稳增长

（审校：武瑾莹）