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保利地产的优势体现在其客户定位准确和区域深耕能力强这两个方面。

　　1.事件

　　4月1日，保利地产发布年报：2013公司实现营业收入923.6亿元，归属于上市公司股东的净利润107.5亿元，分别同比增长34.0%和27.4%；基本每股收益1.51元，公司的业绩符合市场的预期。

　　2.我们的分析与判断

　　(1)毛利率下降，ROE提升

　　保利地产的房地产业务结算毛利率为31.25%，同比下降3.99个百分点。公司的解释是：部分在2011年市场严厉调控时期销售的高地价项目进入结算，以及部分项目首期销售结算价格较低所致。不过，保利地产的ROE也得到了提升，达到了22.95%，比上年提升了1.1个百分点。

　　(2)聚焦首置刚需，区域深耕能力强

　　2013年，保利地产实现签约销售面积1064万平方米，签约销售金额1253亿元，分别比上年同期增长18%和23%。保利地产的优势体现在其客户定位准确和区域深耕能力强这两个方面：首先，从产品结构来看，144平方米以下的中小户型成交套数占比为92.9%，成交客户中首次置业者占比达到85.9%。其次，广东区域实现销售签约215亿元，再次实现历史性突破，华南、成都、北京三个区域实现销售签约超过100亿元，上海、武汉两个区域销售签约超过90亿元，天津、江苏、重庆三个区域实现销售签约超过50亿元。

　　(3)开发规模高水平，今年增幅有所放慢

　　2013年，保利地产新开工面积1692万平米，同比增长20%，竣工面积1264万平米，同比增长34%。拿地方面，公司共新增54个房地产项目，新增容积率面积1827万平方米，同比增长38.5%。2014年，公司计划新开工面积约1750万平方米，计划竣工面积约1350万平方米，分别同比增长3.4%和6.8%，增速有所放慢。

　　3.投资建议

　　我们预测，保利地产2014年的净利润为141.8亿元，每股收益为1.99元，增长31%。公司股价相当于预测盈利的3.8倍，相当于2013年末的市净率为1.05倍，股价显然低估。我们给予公司“推荐”的评级。

　　4.风险提示：全国房地产市场景气骤降、房价大跌

　　银河证券-保利地产：聚焦首置刚需，区域深耕能力强

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