“杠杆”撬动中冶地王 证大应避外滩地王覆辙
作者: 李雯露、见习编辑 张常旺     时间: 2014-03-31 02:33:04    来源: [ 观点地产网 ]

对于好不容易挣脱外滩地王漩涡的证大来说,在财务状况不佳的情况下,依然通过“杠杆”的方式来实现战略扩张,风险不小。

  观点地产网 李雯露、见习编辑 张常旺 刚在不久前以9.02亿元接手中冶南京下关地王部的证大于3月24日公告称,其与中国东方资产管理签订2份协议。据此,东方资产将入股其拥有的南京南站项目以及南京下关项目。

  其中,上海证大以2亿元向东方资产出售其间接全资附属公司Richtex Holdings已发行股本的20%,并且东方资产会向Richtex Holdings提供投资者贷款6.32亿元,而Richtex Holdings持有南京证大大拇指广场90%权益。

  另外,东方资产同意认购上海证大间接全资附属Long Profit的20%股本,代价为20港元。同时,上海证大间接全资附属Hero Horse及东方资产各自同意向Long Profit分别借出9.5亿元的贷款及8.5亿元的投资者贷款,Long Profit正是之前投得中冶地王地块的公司。

  对此,相关业内人士分析指出,上海证大通过引入东方资产,获得了一些资金注入,可以缓解流动性的问题。而与当年拿下外滩地王时的资金状况相比,证大目前的情况要好一些,但不可否认,其资金仍然并不充裕。因此,在这些项目上还是存在一定的风险。

  “杠杆”再次撬动地王

  事实上,自传出证大欲接手中冶地王后,其资金压力问题就一直备受热议。彼时,穆迪发布报告称,与证大的业务规模比较,这幅土地的总成本庞大,而其2013年的合约销售疲弱,流动性仍然紧绌。

  市场分析亦指,对于好不容易挣脱外滩地王漩涡的证大来说,在财务状况不佳的情况下,依然通过“杠杆”的方式来实现战略扩张,风险不小。

  从证大3月28日公布的2013年全年业绩来看,其去年全年的业绩和资本结构都不甚理想,数据显示,2013年证大录得营业收入22.28亿港元,虽然较前年的11.23亿港元增长98%,但其净利却从2012年的5.55亿港元下跌86%至7935万港元。

  并且,从2003年上市至今,证大的年度营业额最高也仅在2010年冲到39.59亿港元的水平,再无更高。

  对此,证大方面指出,净利下降主要是由于去年没有出售附属公司的一次性收益,并且期内融资成本也有所增加所致。而其年内营业额及溢利主要来自销售及交付青岛、上海、长春、吉林及海门之住宅及商业单位,以及因过往年度土地增值税及递延税项超额拨备的回拨而产生的税项抵免。

  据了解,证大去年的营业额中来自物业销售的有17.1亿港元,虽然在总营业额中的占比较大,但依然掩饰不了其销售疲弱性,分析机构穆迪多次在报告中提及这一事实。

  此外,证大所面临的偿债压力亦不小,公告显示,截至2013年年底,证大的综合银行贷款为61.45亿港元,其中一年内到期银行贷款为34.59亿港元,占总额的56.29%,银行结余及现金为25.14亿港元,流动比率亦从2012年的2.06下降到1.57。

  而9.02亿元收购南京中冶地王地块无疑会让本就资金压力重重的证大,更加显得捉襟见肘,并且该项目的后续开发同样需要相当的资金投入。不过,证大方面仍然表示,后续还将有度有序地增加土地储备。

  外滩地王的前车之鉴

  早在证大收购中冶地王股权消息传出时,有媒体报道援引研究人士的话就表示,证大的“杠杆”式拿地或会重蹈之前摘下外滩地王时的鲁莽。

  资料显示,2010年2月1日,上海证大置业以92.2亿元竞得上海外滩8-1地块,当时证大账上仅5亿元,银行存款加净资产总额不过30亿元。而该笔收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的1.2倍以及手头现金的19倍。除了已支付的定金4.5亿元,剩下的87.7亿元将要在签订了土地出让合同之后6各月内分期支付。

  而研究机构标普亦指出,彼时证大还面临着其他短期债务,包括12个月内到期的2.82亿元借款以及其他需支付的土地出让金。

  为缓解资金压力,证大于当年4月引入复星、绿城和上海磐石投资成立合营公司,但不久绿城也面临资金难题,不得不寻求进一步地出售。2011年12月底,SOHO中国以40亿元从急需现金的上海证大、绿城中国等手中接过外滩8-1地块50%股权,而后,该地块就陷入了复杂的权益官司中。

  不过,此时从上海外滩地王中挣脱出来的证大有了喘息的机会,随之先后在南京、长春、廊坊以及南非等地购得多块地皮。但证大因为主打商业地产,其慢周转规律亦使得其现金流日益疲弱。

  据了解,为开发南京南站项目,证大此后亦于2012年出售了该项目公司10%股权,引入了歌斐资产管理投资开发,而该投资基金还向上海证大提供5.8亿元委托贷款。

  显然,对证大来说,用外部融资、转让权益及建立项目合作关系等方式来进行项目开发已是习以为常。

  此次,东方资产的引入亦是再一次“杠杆”操作。据悉,从出售Richtex Holdings的交易中,上海证大除获利约2.56亿元(利润将直接转入储备)外,并得到约7.75亿元的现金流入。而Long Profit将获得18亿元的股东贷款,其中9.02亿元将用于支付收购南京下关项目的款项。

  分析人士对此表示,东方资产的引入可以缓解资金的流动性,减轻资金压力,这笔交易能够为证大提供新的发展机会,但是东方资产对于8.5亿元投资者贷款有要求12%的回报率。

  目前,证大产品结构中商业地产占据了很重的份额,其对于资金的沉淀将使证大未来继续面临资金压力。而其在南京中冶地王的开发会否重蹈外滩地王的覆辙,重复迈入同一条河流,仍然有待时间给出答案。



(审校:刘满桃)
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