建业地产业绩会:河南120个城市我们才做了40个
作者: 鲁鹏     时间: 2014-03-31 00:59:33    来源: [ 观点地产网 ]

因为河南有120个城市,我们现在才做了40个,在没有做完之前不会考虑出去。

  观点地产网 鲁鹏 截至2013年12月31日止年度,建业地产股份有限公司营业额为69.51亿元,同比增长近一成;毛利上升5%至23.69亿元。

  在其3月28日召开的2013年业绩发布会上,建业地产董事会主席胡葆森表示,“去年的业绩还说得过去”。

  胡葆森称,今年的目标是希望在去年的基础上能够实现20%或更好的增长。今年预计销售从去年140亿元的基础上增加到170亿元的水平。

  他还指出,今年建业的重点市场会放在郑州市,“今年在郑州的比例会比往年都要大一些,至少要达到30%以上”。胡葆森并指,接下来以郑州为重点,同时在今后的两三年里还会再进入河南省一些新的、比较大的县级市。“借助新型城镇化这样一个大的浪潮,希望公司在今后几年更快地发展。”

  谈及未来发展方向,胡葆森明确表示,不会走出河南市场。“河南有120个城市,我们现在才做了40个,在没有做完之前不会考虑出去。”

  胡葆森进一步明确,要做到河南省的每一个城市,“现在还有几百个乡镇没有进。”

  而对此前传出“建业地产将组建中原银行”的消息,胡葆森回应称,并非是建业地产要组建中原银行,而是河南省政府希望将原有的13家地方银行重组成一家大银行,并且要民营股份占主导地位,占到60%到70%的水平。

  “建业在当地的品牌及资金实力都比较符合政府的要求。”胡葆森表示,建业现在对该事件非常慎重,正在积极关注,“由于组建是在原有基础上进行重组,原有的资产情况现在还不太清楚,有多少不良资产,将来的溢价是多少,允许我们入股多少,这些具体条件都还没有。”

  他表示,现在只能说是在积极关注,如果条件允许会积极参与。

  以下是建业地产股份有限公司2013年香港业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:建业今年重点在郑州,计划会占30%以上的份额,是指可售货源还是整个市场?

  胡葆森:可售货源和整体的安排都在30%以上,在30%到40%之间。

  现场提问:那今年的可售货源总值是多少?

  胡葆森:接近300亿元。

  胡冰(首席财务官及执行副总裁):我们今年的去化率在60%左右。

  现场提问:公司于2月27号和百瑞信托签了一个信托贷款的协议,之前和甘肃信托也有签署类似协议进行融资。这两次的融资期限是多久,成本是多少?用途是哪些?

  胡冰:首先有一个误解,这个并不是我们做的信托。熟悉内地金融产品的人都知道,有一种形式叫银信合作。银行的表内额度非常紧张,正常开发贷都没办法做,但是还有一些表外资产,比如说同业拆借来的钱。

  银行的表外资产需要通过信托通道放给企业,因为开发贷没有钱,虽然已经批过,但是没有钱放出来。不过由于有表外资产,表外资产有钱,这样就能借助信托公司,透过信托渠道,或者证券公司的资管计划,这两种形式放给企业。

  这样签协议就变成企业和信托公司来签,但是钱还是银行的钱,并不是信托公司的。因为银行现在资金比较紧张,去年6月份开始有过一次钱荒,到现在银行表内资产都很紧张。建业并不是通过信托去社会上公开募集发行,并不是这个概念。

  基于此,上述信托的成本都是按照银行开发贷的成本,现在在基准利率上浮20%到30%,整体差不多是9%左右,一般都是两年期。

  现场提问:为什么会选择在这段时间密集做融资?

  胡冰:不是密集,因为银行贷款正好到这个节奏,银行没钱于是就通过这个形式来做。

  现场提问:之前提出要筹建中原银行,现在进展怎么样?准备怎么参股,投多少钱进去,股权比例又是什么样的?

  胡葆森:不是我要筹建中原银行,是河南省政府在筹建中原银行,在原来13个银行的基础上,经过重组成立一个新的中原银行,这是省里面大的决策。这次河南省政府希望以民营股份占主导地位的形式组建银行,其中非国有企业的股份达到60%到70%,以民营企业为主。

  另外,建业在当地品牌、资金实力都比较符合政府的要求,政府特别希望我们能够带头参与这件事情,这是政府的态度。

  建业现在对这件事情非常慎重,一方面在积极关注,同时由于组建是在原有基础上进行重组,原有的资产情况现在还不太清楚,有多少不良资产,将来的溢价是多少,允许我们入多少,这个具体条件都还没有。

  此外,我们作为香港上市公司,这件事情还要征求股东的意见。现在只能说是在积极关注,如果条件允许会积极参与。

  现场提问:参与银行对你们本业来讲,有什么协同效应吗?

  胡葆森:这也是我们在考虑的问题,参与银行是为了什么。

  参与中原银行现在对我们的价值是,我们的全部业务都在河南,而原来13家银行的业务大部分也都是在河南。银行服务的客户群和我们的客户群很多是重叠的,有很大的一致性。

  而且我们很多业务需要一个结算平台,比如说我们今后的服务体系,将来这个需要和银行合作。如果我们参股银行,对这个都有积极的协同效应。

  另外,社区银行这个概念,美国也好,欧洲也好,澳洲也好,有很多社区银行做得比较成功。未来的银行一定要做社区,只不过是早晚哪一天的事情。现在四大国有银行在进社区上,态度方面没有像地方银行那么积极。我们未来十年到二十年要建两百到三百个社区,在这方面有一定的协同效应。

  不过并不因为这些东西我们就一定要加入,现在还没有明确的意见。我们对这件事情还是非常慎重的,今后银行利率市场化,银行的经营压力非常大,风险也非常大,不像过去十年只要办个银行就赚钱,我们充分认识到这个风险。

  现场提问:这个听起来和上海国资改革、绿地重组有点类似,河南省政府有这个动作的大背景是什么样的?

  胡葆森:河南省一直希望有一家属于河南省比较大的银行,服务于全河南。原来河南一共有18个地级市,成立了17家银行。现在河南省一直希望把能够把他们大部分组织起来,像浙江银行、福建兴业银行一样。

  现场提问:也就是说和国资改革不相关?

  胡葆森:不相关。

  现场提问:建业去年的毛利率有下跌,纯利率又有上升,这是怎么回事?

  胡冰:毛利率因为产品组合的原因,每年都会有变化,基本上稳定在35%。这次下跌只跌了1%左右,基本上还是是持平的。

  住宅的净利率上升,主要是我们还有一些实体业务,在去年贡献利润比较多,但这块并没有合并报表。从2012年的3亿到2013年底的6亿,光这一块就增加了3亿的投资收益贡献,所以净利润上涨。

  现场提问:建业全部业务在河南省,有没有考虑出省发展?

  胡葆森:没有考虑。因为河南有120个城市,我们现在才做了40个,在没有做完之前不会考虑出去。

  现场提问:长远的目标是每一个城市都有你们的项目吗?

  胡葆森:每一个城市,还有几百个乡镇没有进。

  现场提问:今年加大郑州的投资,是不是因为比较小的城市不太乐观?

  胡葆森:也不是,因为获取土地与政府供地的节奏很难匹配在一起,不是说需要地的时候就有地供出来。这几年我们在郑州参与了四个城中村的建设,恰好这四个城中村有三个城中村的土地今年就可以获取。今年获取之后,楼盘就会推出来。

  现场提问:建业提到自持的物业未来会比较多一点,具体计划是怎样的?

  胡葆森:自持物业和现金流有一种矛盾,一般规律是自持物业越多,净现金流越少。我们要把握好这个度,从目前来说,拿出销售额增长的部分来投入自持物业。假如今年170亿元,比去年多了30亿元的销售,多出来这部分我们会拿出一部分做持有物业,但是这个度一定要控制好。

  现场提问:有没有目标,持有物业达到多少?

  胡葆森:希望在十年之后能够把自持物业的经营收入达到总收入的15%到20%的水平。

  现场提问:现在有多少面积是自持的?

  胡葆森:现在加在一起有五六十万平方米,主要是酒店和商场。

  胡冰:目前商场有20万平方米出头,已经完工。

  现场提问:建业对未来的毛利看法是什么样的?

  胡葆森:我们希望毛利率比较稳定,在未来的两三年里毛利率能够维持在现在这个水平上,30%到35%的水平。

  现场提问:怎么看一二线城市和三四线城市市场分化的问题?

  胡葆森:一二线城市也有即将倒闭的企业,三四线城市也有生存发展比较好的企业。企业究竟在哪些城市能够发展得好,不取决于在哪个市场上,而取决于自己的产品和服务在所在的市场上有没有竞争力。就像牛市的时候也有下降的股票,熊市的时候也有在升的股票,这个道理非常简单。

  现场提问:建业现在土地储备占比郑州只有24%,以后买地都会集中考虑郑州?

  胡葆森:今年、明年随着几个城中村土地不断挂出来,郑州的比例会迅速增加。郑州的土储在今年和明年会有非常快的增加,今后两年买地也主要还是在郑州。

  陈建业(首席执行官):就算24%的比例,换成销售额也满足胡总所说的30%占比。因为这部分价格比较高,占销售额的比重将达到30%多,所以我们还是注重均衡发展。



(审校:刘满桃)
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