三亚凤凰岛股东再洗牌 中小房企难圆"海天盛筵"
作者: 彭飞     时间: 2014-03-31 00:33:02    来源: [ 观点地产网 ]

中交建表示,完成股权收购后,可实施对凤凰岛一期资产的整合和后续滚动开发,进而对凤凰岛二期建设开发运营。

  观点地产网 彭飞 由浙江兴润置业债务违约风波引起的中小房企危局近日甚嚣尘上,无独有偶,同处浙江的国都控股日前也传出出售旗下项目断臂求生,而该项目则是被称为三亚标杆的凤凰岛。

  3月26日,中交建发布公告称,该公司拟以10亿元收购三亚凤凰岛邮轮港公司45%的股权,同时接受三亚钰晟投资有限公司将其持有的凤凰岛邮轮港公司10%股权对应的决策权不可撤销地授予公司行使。

  上述交易完成后,中交建还将通过凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业100%股权,价格分别为29.99亿元和9.62亿元。

  查询相关资料得知,三亚凤凰岛发展即为浙江国都控股运作凤凰岛的项目公司,其主要资产为凤凰岛国际养生度假中心,也就是目前还在售的五栋产权式酒店。

  另外,三亚凤凰岛置业则原属于海南大洋,实际控制人为李树平,其拥有的开发经营项目有三亚凤凰岛主题公园、国际游艇会所、风情商业街等。

  而出售45%股权的三亚凤凰岛邮轮港公司原先则属于曾宪云,主要资产为三亚凤凰岛一期邮轮码头和联检大厅办公楼,开发经营项目有三亚凤凰岛一期七星级酒店及国际会议中心等,另拥有三亚凤凰岛二期海域使用权。

  浙江国都撤退

  在此次股权转让中,浙江国都控股的退出尤为引人注意,因为当年其入股凤凰岛后,在一定程度上盘活了这个三亚地标项目,也曾在海南楼市热潮中一度将凤凰岛酒店式公寓的价格推到15万元/平米的高点。

  然而,随着海南楼市热潮逐渐褪去,以及国际旅游岛概念透支殆尽之后,凤凰岛曾经的传奇也不在。

  据了解,作为三亚最具代表性的高端项目,凤凰岛的售价已经历了连续多年的断崖式下跌,价格已经从15万元/平米跌到7万元/平米左右,虽然一部分原因来自户型,但主要还是三亚整体楼市的疲软。

  三亚相关业内人士也指出,凤凰岛的客户中有大部分是在2010年初购房的浙江投资客,但近年来由于资金链出现问题,有些房源已经在二手市场抛售,价格甚至还低于当时的购房价。

  该人士还表示,凤凰岛项目售价大幅下跌,再加上投资客减少致使成交量逐年下滑,从而导致资金回笼缓慢,应该是浙江国都控股选择出售股权的一部分原因。

  而另一方面,从当前中小房企普遍面临困境的原因来看,很大程度上是由于公司负债比率高,销售能力弱,以及再融资进展不顺所致。

  据相关房地产业内人士透露,不少浙江企业都有一个通病,那就是过度使用民间借贷来实现资金周转,兴润置业就是其中的典型。

  而与兴润置业类似的是,国都控股亦大量通过房地产信托融资。据早前媒体报道,浙江省金融信托业协会相关人士曾介绍,国都控股是浙江房企中比较早就通过房地产信托融资的企业。

  对此,国都控股董事长柴慧京也曾高调阐释,一个好的房地产开发商,必然是一个有效的资本运作家。

  只不过,在当前房企融资趋紧,特别是中小房企融资不便的情况下,信托融资的成本相比银行贷款高出不少,一旦项目销售不畅,随着兑付期的到来,这类房企将面临更大的压力。

  凤凰岛股东再洗牌

  凤凰岛曾经有一句响亮的宣传口号,“sorry迪拜”,只不过在打造“东方迪拜”的过程中,项目的股东是换了一批又一批。

  凤凰岛的开局建设其实并不顺利。作为最早介入项目开发的曾宪云曾透露,在当初填岛的时候,中途就跑掉了两个合作的股东,这让当时的凤凰岛一度陷入困局。

  此后,为了弥补建设资金的不足,从2001年开始,一些民营资本通过股权收购的形式加入到凤凰岛的建设开发过程中,其中最具代表性的就是于2006年入股的浙江国都控股,其入主之后成立了三亚凤凰岛发展作为项目公司。

  但在2010年3月23日,三亚凤凰岛发展又曾发布分立公告,该公司存续分立为四个公司,分别为三亚凤凰岛发展有限公司(存续公司)和三亚凤凰岛国际饭店发展有限公司(具体名称以登记机关核准为准)、三亚大洋凤凰岛置业有限公司(具体名称以登记机关核准为准)、三亚凤凰岛置地发展有限公司。

  据了解,此次分立也形成了中交建收购之前凤凰岛的四大股东关系,除去此次要转让股权的曾宪云、国都地产、李树平外,还有一个股东也来自浙江,就是正在开发香水湾1号的远东地产。

  不过,上述四大股东之间却并未形成良好的合作关系,在随后的开发过程中各自为政。

  上述一方股东对观点地产新媒体表示,起初四家是在一起合作开发,但随后因为一些纠纷,感觉合作还是不太好,所以最终分开。

  不过,在国都控股和李树平此次转让股权予中交建后,也并不是意味着这两方彻底的退出了凤凰岛的开发。

  国都控股代表方、凤凰岛发展总经理陈璐就对观点地产新媒体表示,此次股权转让还在进一步洽谈阶段,并没有最终完成,而即使是转让完成后,该公司在凤凰岛还拥有一部分资产。

  但可以想象的是,随着中交建的最终入股,凤凰岛的整体建设毫无疑问将由其主导。

  中交建在公告中就明确提到表示,完成以上股权收购后,公司可实施对三亚凤凰岛一期资产的整合和后续滚动开发,进而对三亚凤凰岛二期建设开发运营。



(审校:刘满桃)
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