莱蒙业绩会:坚持高周转 走刚性需求产品路线
作者: 见习编辑罗舒晗     时间: 2014-03-26 00:58:47    来源: [ 观点地产网 ]

2014年可售货量值约为195亿港元,南昌、南京和杭州三个项目将成为今年的销售重点。

  观点地产网 见习编辑 罗舒晗 “2014年的销售,我们可能在一些项目上面还要增加售价,有一些会适当做价格的降价处理”,莱蒙国际首席营运官陈风杨在3月25日举行的2013年业绩会上表示,公司对2014年市场形势看得较为谨慎,但一些项目仍可能加价。

  不同于往年,莱蒙国际董事长黄俊康并未出现在今年业绩会的现场。据莱蒙国际首席财务官林战现场介绍,2014年莱蒙国际合同销售目标定位130亿港元,同比上升28.4%,2014年可售货量值约为195亿港元,南昌、南京和杭州三个项目将成为今年的销售重点。

  陈风杨表示,公司对2014年有信心完成130亿销售目标,“南昌、南京和杭州三个项目大概占了全年计划的70%-80%,都处于城市比较好的核心位置,而且都是刚需产品。”

  尽管2013年销售业绩实现了61%的增长,但莱蒙国际毛利率从2012年的52%下降到40%,对此,林战解释称毛利率下降主要和结转项目相关,“2013年毛利率高的深圳项目结转比例有所下降,而常州项目毛利率比较低,我们预计希望能够做到30%-40%”。

  而从财务数据来看,莱蒙国际的表现有所不足。截至2013年,莱蒙国际净负债率从2013年中期的97.6%上升至100.6%,同比2012年67.5%上升49.1%。降低扩张速度,控制净负债比率将是莱蒙国际今年的一个重点。

  “我们2014年净负债率的目标大概是降到80%”,林战表示,公司今年的主要任务是通过促进销售来回款,同时与之相对应的则是转为保守的拿地策略。

  2013年莱蒙国际新增5个项目,包括杭州和南京的两宗地块及收购的深圳布吉旧改项目、南京火车站项目及上海玛莎公寓,总代价64.9亿。但今年莱蒙土地储备会更谨慎选择进行拓展,“我们今年主要任务不是再扩充土地储备。”

  陈风杨称“今年我们不会做太多土地收购,可能收购金额大概会在20亿以内,重点拓展的范围在目前已有的项目城市,尤其更侧重在深圳地区。”

  以下为莱蒙国际集团有限公司2013年度业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:你们去年收购的上海玛莎公寓项目今年会不会入市销售,是散售还是零售,预计盈利水平怎么样?公司说今年会采取比较保守的土地策略,这个战略具体怎么执行,拿地计划和预算是如何?公司深圳旧改项目现在进展怎么样,这个旧改项目推进过程中面临哪些问题?

  林战:上海玛莎项目是离岸收购的,所以成本大概是3万多元。我们想现在境内的售价大概会到5万元到5.5万元左右,当然这个不是都是我们的利润,中间有很多增值税和所得税。

  这个项目到目前为止我们没有打算销售的意愿,因为我们觉得它收租的回报率还是很理想,它一年的租金收入接近1亿左右,扣掉运营费用,这个项目每年的净租金收入有五、六千万元。我们觉得这是一个很合适的持有项目,特别是在上海要寻找这样好位置的土地资源很难找,所以我们就用来收租,增长潜力不错。

  我想今年我们不会做太多土地收购,如果要收购还是会比较关注在深圳地区的项目,我们想可能收购金额大概会在20亿以内。

  陈风杨:我们在深圳的旧改项目有两个,目前这两个项目总进度我介绍一下。第一个是布吉项目,布吉项目是个单一的业主,我们正在申请专题规划。第二个,正在对上面的租赁户进行清理,我们争取今年年底能够在规划立项方面有进展。

  第二个项目是南联项目,这个项目我们区域里面的规划审查已经通过了。另外,我们第一块土地的拆迁工作已经全部做完了,所以我们的计划是今年如果专题规划能够批下来,我们可以赶到今年年底正式启动工程。

  现场提问:公司2014年的合同销售目标大概130亿港元,比2013年有大幅增长,公司在这方面有没有信心完成这个目标,有没有具体的措施支持这个目标的实现?

  陈风杨:我们提出这个目标是有安排的,因为从2012年开始,莱蒙国际更多的土地项目基本上在一线城市,或者二线城市的核心位置。我们2014年担负任务比较大的是南昌、南京、杭州项目。这三个项目所处的地理位置都是这三个城市比较好的核心位置,而且我们的产品都是刚性需求的产品。

  我们这三个项目大概占了我们全年计划的70%-80%左右,这三个项目在这一轮地产市场变化中一直是比较好的市场局面,我们对2014年完成130亿的销售目标是有信心的。尽管年初市场有一些传闻,但是我们感觉到不能像以前单纯看一个区域,也不能单纯看一个城市,还要看这个城市是在哪个板块。所以,2014年的销售,我们可能在一些项目上面还要增加售价,有一些适当做价格的降价处理。

  现场提问:最近新加坡美罗控股增持了你们公司的股份,你们在未来会不会有合作空间?这个公司会不会影响你们董事局的决定,或者未来的方针决策?

  林战:我们和美罗的合作首先是在南昌的项目,合作注册了一个合资公司,我们占70%,他们占30%。之后我们在上海的项目也是合作,也是70%对30%,他们从市场买了我们的股票,现在大概占我们20%不到的股份。至于原因是什么我不知道,可能要问美罗,因为前几个项目合作得比较愉快,他也觉得我们比较可以信任。

  至于接下来会不会有更多的合作,我觉得这个涉及到外资参与的项目,这个都是有可能的。他们现在还没有派人进我们的董事局。

  现场提问:公司在2014年发展重点是什么?未来土地储备策略是什么?

  陈风杨:我们2014年发展的重点是一直坚持高周转,走刚性需求的产品路线。2014年要按照我们以前已经部署计划的方针继续走下去,而且2014年我们这几个项目所处的位置都在一、二线城市的核心位置,都是属于刚性需求的产品。

  2014年土地储备会更谨慎选择进行拓展,我们重点拓展的范围在目前所做的几个项目城市里面,更侧重在深圳地区,产品也是侧重刚性需求的产品。

  现场提问:你们说新的户籍系统改革能够让你们有2亿潜力用户,这个是怎么计算的?

  林战:首先这2亿客户不是单指我们的客户,如果我们有2亿客户就相当好了。2亿是指整个中国,而且这个不是我们说的,是政府说的,三个一亿,一个亿是到中西部地区新的城镇居民。另外一亿是棚户区的居民可以住比较好的房子,还有一亿是在城市里面没有户口的,希望通过新的户籍改革有机会成为城市居民,所以有这三个一亿的说法。

  但是,棚户区这些不太可能是我们的客户,以后可能会是。但是其他两个亿总会使他们有资格去买房,或者成为新城市人口,这样对房屋的需求会比以前大。但是这个不是一两年的事情,是好几年的事情。

  现场提问:南昌项目有住宅、商业和酒店,但是年报里没有对酒店的介绍,在你们未来的商业可出租面积中没有写酒店部分,是不是因为酒店效益不太好,你们这个酒店还做吗?杭州项目你们拿地是13500元/平,现在卖出去才22000元/平,杭州项目基本上没有什么利润,只是为了跑数量和销售金额?

  陈风杨:南昌那个酒店项目我们做的是酒店公寓,已经在我们的规划之中,预计我们今年下半年项目就动工。

  第二个,关于杭州这个项目,我们的地价大概是13000元,但是现在我们的售价不是22000一平方米,我们是23500元。我们从拿地到开盘是七个月时间,我们今年元月份已经开盘了,拿出了两栋楼进行开盘,卖的情况还是不错的,开盘去化前一周就超过50%以上。

  杭州这个项目的地点是在滨江新城新的奥体中心边上。因为杭州的奥体中心不是一般的体育设施,它其实是奥体城,这个奥体中心下面其实是一个大型的购物中心。所以,它不光是作为体育设施,更作为一个城市大型综合体,我们对这个项目有信心。目前我们这个项目边上一共有3个项目,其中龙湖有一个项目,从去年开卖,整个销售情况也非常好,现在基本上这个项目大部分已经销售完毕了。

  林战:我们整个南昌项目建筑面积是83万平方米,其中我们划了17万平方米做投资物业。这个投资物业里面又分三部分,一个是商场,这个是在万达广场正对面,这个大概是11.8万平方米。另外有一个零售的商店,这个也是投资物业,大概也是3.8万平方米。刚才说的酒店,其实我们没有做酒店,我们做的是服务式公寓,而且比较小,大概2万平方米左右。

  现场提问:你们能不能再解释毛利率下降的原因,以及2104年及未来会保持多少的比例?公司的现金能不能充足覆盖你们的短期债务?公司住宅和商业投资比例是多少?

  林战:毛利率下降和结转项目的结转毛利率有关系,我们刚才提到2013年结转的项目,深圳相对高的毛利率项目比例有点下降,常州毛利率比较低。综合起来从2012年52%到2013年的40%,展望未来毛利率下降是整体的趋势,这个很难避免。我们自己预计希望能够做到30%-40%,好一点的项目就高一点,不好的就低一点,综合起来是30%到40%。

  我们截止到2013年底短期负债大概是50亿,我们总的现金大概是101亿,比短期负债要高一倍。

  投资物业和销售物业的比例,这个比较难比较,因为投资物业的金额一般来说价值比较大一点。比如说现在我们有40多万平方米的投资物业,其实我们整个盘子有560多万平方米,但是我们投资物业价值差不多有93亿,占了总资产的25%,所以是看价值,还是看面积。如果用价值来比会更加好一点,应该是7:3,30%的资产放在投资物业,70%放在可销售物业。

  现场提问:公司的行政费用占销售额的5%,这个很高,能不能解释一下?2013年和2014年的现金流能不能分析一下?

  林战:我们公司的行政费用确实比其他同行多一点。第一,我们觉得要请到好的人。第二,我们有点超前,所以我们希望人先请到,通过以后的发展规模慢慢把这个成本摊薄,比较合理的水平可能会在3%到4%左右。

  我们比较多的行政费用是放在集团公司,深圳总部大概有100人,对我们现在的规模来说是比较偏大的,但是这个一两年没有增加,所以希望随着越来越多的项目,这个可以控制到。

  在项目公司层面,我们做项目经营计划书,项目给他3%左右费用,而且还是按照开发成本来算的3%,长期我们占销售额的比例应该是3%到4%左右。

  现金流方面,2014年的数字不太方便透露,2013年我们销售收入大概是68亿,土地的支出成本大概是60亿,开发成本大概是22亿。

 



(审校:杨晓敏)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。