陈安:禹洲地产追求与城市同步发展
作者: 鲁鹏     时间: 2014-03-24 17:12:49    来源: [ 观点地产网 ]

未来行业的黄金十年是有的,但是小企业的生存空间会更加困难一些。

  观点地产网 鲁鹏 “应该说厦门人对禹洲是有感情的,禹洲的业主这20年来是跟厦门这个城市共同成长起来的。”禹洲地产品牌总监陈安在接受观点地产新媒体采访时不止一次强调,禹洲做的不是掠夺式开发,而是与城市共成长。

  陈安介绍,在厦门好多闽商都走到外地,而禹洲总部依然还在厦门,“关注一个城市,深耕一个城市20年,这在中国房地产企业里面是不多的。”

  据了解,禹洲近6年来一直保持在厦门市场10%的占有率。陈安进一步表示,禹洲在进入的每个城市都追求与城市共同成长,慢慢发展。

  具体到操作层面,陈安称:“近几年国家在提新型城镇化,作为禹洲来讲,是要做国家政策的践行者。”

  他指出,比如禹洲在泉州拿了一块地,几期加起来大概是200万平方米,如果是一个开发商自己去建超级大盘,或者建综合体,实际上是对业主不负责任。因为医疗、交通、教育、养老等配套跟不上。

  “禹洲要做国家政策的践行者,一定是以政府为主导,配合政府去做城镇化的改善。”陈安介绍称,通过禹洲的产品,通过将来新技术的应用或者新材质的应用,比如说环保、智慧城镇,这样来改善民生,提升业主的幸福指数。

  在追求与城市同步发展的同时,在一定程度上可能会放慢公司的发展速度。对此,陈安认为,精心打造并不一定会慢。

  “我们会有自己的节点,各个部门按照这个节点去做就行,不是非要有意识抢到多快。每个企业每年30%的增量不算太多,我们是很稳健的,实打实的向投资者、股东作出这种说明。”

  对未来发展方向,陈安表示,当前战略布局是以环渤海、长三角、海西等地为主。现在进入的城市有天津、上海、合肥、福州、厦门、泉州、漳州,下一步会围绕着这几个板块进一步深耕。虽然在长三角也有项目,但禹洲的主力战场是海西,而不是长三角。

  以下为观点地产新媒体对禹洲地产股份有限公司品牌总监陈安先生的采访实录:

 

  观点地产新媒体:禹洲知名度越来越高,有加强品牌方面的推广么?

  陈安:我们今年开始加强品牌推广力度,通过整合过去的品牌理念,确定了新的品牌战略,预计在5月份可能会开一个品牌战略发布会。

  观点地产新媒体:去年公司的销售超额完成,区域主要是在厦门、合肥两个城市?

  陈安:我们现在的战略布局是以环渤海、长三角、、海西等地为主,进入的城市有天津、上海、合肥、福州、厦门、泉州、漳州,下一步会围绕着这几个板块进一步深耕。

  在海西做得还不错,厦门这个城市我们深耕了20年,总部就在厦门,尤其是近6年以来市场占有率一直保持10%以上,连续领跑厦门。去年光在厦门一个城市就销售了50多亿。在厦门民营企业里面,我们是无可厚非的第一名。

  观点地产新媒体:去年年末和今年年初,禹洲有在厦门及合肥拿地,今年在区域拓展上有没有一些具体的规划和安排?

  陈安:还是围绕着环渤海、长三角和海西区域进行拓展。当然有新机会的话,也会去寻找。

 

  观点地产新媒体:如何评价去年109亿的业绩?是否达到了预期?

  陈安:除了很少的一部分是合作,86%左右是自己的,我们的数据不含水分。可以看我们的财务报表,负债率相对不高,财务杠杆相对也不高,对外合作的项目也不多。

  禹洲成立20年,我们重新对企业定位,现在定位叫注重价值经营的稳健企业,这个稳健不一定代表保守,我们提出的口号是“稳健、发展、国际、多元”,这是未来的方向。

  可以发现,禹洲有自身的特质,比如说在厦门,好多闽商都走到外地,我们总部依然还在厦门,关注、深耕一个城市20年,这在中国房地产企业里面是不多的。而且我们不是掠夺式开发,而是伴随着城市共同成长。应该说厦门人对禹洲是有感情的,禹洲的业主这20年来是跟着厦门这个城市和禹洲的项目共同成长起来的。

  在厦门湖里和思明两区,也就是我们所说的岛内,10个楼盘里面就有1个是禹洲的,可见我们对城市的贡献,绝对不是掠夺式的开发,做几个大盘,盈利之后就撤。

  观点地产新媒体:这是不是跟厦门这个城市本身的特质有关?比如其他城市很多开发商,都是追求速度,追求高周转。

  陈安:对别的企业不太好评论,只是我们自己。比如说在天津,我们进去四年,还是在与城市共同成长。进入上海,从进驻到现在快10年,也是在慢慢发展。

  近几年国家在提新型城镇化,作为禹洲来讲,是要做国家政策的践行者。

  比如我们在泉州拿了一块地,几期加起来大概是200万平方米,如果是一个开发商自己去建一个超级大盘,或者建一个综合体,实际上是对业主不负责任,因为医疗、交通、教育、养老等配套跟不上。

  禹洲做国家政策的践行者,一定是以政府为主导,配合政府去做城镇化的改善,通过我们的产品,通过将来新技术的应用或者新材质的应用,比如说环保、智慧城镇,这样来改善民生,提升业主的幸福指数。

  观点地产新媒体:禹洲不久前发了3亿美元的债券,是不是要加快扩张速度?

  陈安:发债是正常的,作为上市公司,打通多元化融资渠道,都属于正常范围的融资。
禹洲是一家注重价值经营的稳健企业,追求稳健而快速的发展,以确保项目盈利空间和确保股东利益以及企业价值的最大化。这次票据的发行非常成功,超额认购约6.5倍,反映了国际投资者对公司财务状况及未来发展的信心。这次票据发行降低了集团内的融资成本,优化了债务结构,集团财务实力将更为雄厚,为我们补充优质的土地储备以及实现长远战略目标奠下稳固基础。发行票据也将进一步充实公司现金流,支持其2014年的发展。还会延长公司债务组合的平均年限,加强其融资平台的稳定性。公司在厦门的市场处于领军地位,土地储备成本较低,盈利能力高于同业公司的平均水平。
我们的理念是要对股东负责,拿地的时候要拿高质量的地,不是说以量取胜,或者说以很低廉的价格拿了地,然后囤几年。

  观点地产新媒体:高质是指回报率高,还是把项目做出来的产品高质量?

  陈安:土地的本身质量要高,不是说在某个城市以很低廉的价格,或者是跟政府协议拿一片地,然后建一个很不负责任的产品,之后很快就离开,这种事我们不做。我们一定是要拿优质的土地,这个高是指地段本身的高质。

  同时我们的产品一定是高质,而且还是高毛利。要对股东负责,高毛利就代表要周转。还有一个是高派息,内房股在港上市企业里面,我们的派息不敢说是第一、第二,但是排名是靠前的,董事会承诺公司每年盈利的30%或以上作为派息,回报股东多年来的支持。

  观点地产新媒体:禹洲在增长速度上有没有相应的规定?比如说要达到多少增长率?

  陈安:上市公司股东是有要求的,一年的增量大概在20%到30%之间才是正常的增速,这个我们要做到,首先要保障股东的权益。

  观点地产新媒体:增速和股东权益以及禹洲在产品的精心打造方面,可能会导致速度有所变慢,这几者之间是如何平衡的?

  陈安:精心打造并不一定会慢,我们会有自己的节点,各个部门按照这个节点去做就行,不是非要有意识抢到多快。每个企业每年30%的增量不算太多,我们是很稳健的,实打实的向投资者、股东做这种说明。

  观点地产新媒体:有观点认为现在房地产的黄金十年已经过去,若不尽快发展规模扩大的话,在后面就会丧失话语权,您怎么看这个观点?

  陈安:这个事要分两个层面来看,整个行业的黄金十年,我个人感觉还是在的,甚至它会比十年更长。2014年“两会”以及一些政策的出台,实际上还是加快城镇化的过程,包括国家一直在提新型城镇化的建设。农民要进城,需要配套的医疗、教育,国家也要逐步取消农业和非农户口的限制,实际上这都是促进城镇化的进程。

  城镇化的这些配套谁来做?还是需要房地产行业来做,这是行业大势。对于企业来讲,大吞小可能是一种趋势。前一段时间万科去两个企业学习,一个是到海尔,一个是到小米,一个是最传统的企业,一个是最前端的IT的企业,实际上是想了解这个新的时代,怎么样更好地拥抱互联网,更好地进步。

  这方面比较传统的企业,比如说过去做四五线城市的,只在当地做开发的企业,慢慢随着品牌力的退化,融资渠道的退化,以及周转周期跟不上,必然会被市场淘汰。

  通过数据来分析,我个人认为有可能是这个样子:未来行业的黄金十年是有的,但是小企业的生存空间会更加困难一些。作为像我们这种上市公司来讲,实际上是很有保障的,生存的担心暂时还不会有。

 

 



(审校:杨晓敏)
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