越秀业绩会:在国内市场更积极控债务规模将成关键
作者: 见习编辑赵思茵     时间: 2014-03-24 00:24:34    来源: [ 观点地产网 ]

欧俊明称:“越秀一年之内到期的债务大概是80多亿,占总的债务35%。因此,考虑到维护投资评级,对债务规模控制会是一个非常关键的点。”

  观点地产网 见习编辑赵思茵 3月21日,越秀地产股份有限公司在香港召开2013年全年业绩发布会。董事长张招兴、副董事长朱春秀、总经理陈志鸿、财务总监欧俊明、以及执行董事唐寿春出席了现场。

  和其它企业一样,越秀地产也在业绩会上公布其今年销售目标。会上,张招兴宣布,越秀地产2014年业绩目标为220亿元,较2013年146.34亿的业绩同比增长50%。并且,张招兴说:“一般企业报得大一点更好,但是我们有信心会超额完成。”

  公告显示,2013年越秀地产营业收入为142.09亿,核心净利润约为15.4亿,同比增28.8%,毛利41.04亿,同比增6.4%,但毛利率下降18.6%至28.9%。管理层认为,毛利率下降是由于产品结构以及区域结构变化。

  据越秀地产管理层介绍说,2013年集团共有34个在建项目,在建面积773万平方米,未来将加大建设,缩短开发周期,以实现项目能“半年开工、次年销售”的目标。

  据统计,2013年越秀地产共购入7块土地,总金额约为201.24亿元,总建筑面积约275万平方米,其中4块土地是通过与投资基金的合作模式投得,因此集团应付的土地款金额约58.17亿元。截至2013年底,越秀地产土地储备约1526万平方米,分布于全国12个城市。

  此种与基金合作拿地的方式,通常越秀地产占5%-20%权益,基金占80%-95%权益,双方合作18个月后越秀地产可回购股权。张招兴称,与基金合作的拿地方式可以让越秀地产的资金得到更好利用,集团未来的拿地仍会考虑和基金合作,但该种方式并不是主要方式,仅起补助作用。

  商业地产方面,越秀地产旗下广州财富中心于2013年6月完成主体封顶,已展开招商工作。广州财富天地广场2013年8月开业,目前签约出租率为93%。张招兴透露,在合适的时机,广州财富天地广场也将注入越秀房托。

  对于融资方面,欧俊明称:“越秀一年之内到期的债务大概是80多亿,占总的债务35%。因此,考虑到维护投资评级,对债务规模控制会是一个非常关键的点。”

  此外,越秀地产公告宣布,自3月21日起,张招兴不再担任总经理但留任公司董事长及执行董事,陈志鸿获委任为该公司总经理。同时,李锋及欧俊明获委任为公司执行董事。

  对此,张招兴调侃说:“我一个人当那么多职务干嘛。”

  以下为越秀地产2013全年业绩会现场问答实录:

  现场提问:去年越秀和基金合作拿地的成本是11%左右,这有点像信托。一年到一年半时间,越秀可以用11%左右的价格买回来,这个会对融资成本有一定上升的压力?

  张招兴:和基金合作的11%的成本不能看成是融资成本。如果没有这个环节,没有资源的整合,就把握不住现在的优质土地储备的机会。这里面有一个机会成本、机会的效益在,不能单纯说是11%的成本。

  现场提问:以你们去年10月份在武汉拿的90亿地块来算,一年大概花去10亿的成本。张总刚才说这是一个机会成本,你们对机会成本有没有一个上限?以后会不会继续与基金合作拿地,这样的拿地方式会不会成为你们拿地的一种主要方式?此外,越秀还会继续拿像武汉那样90亿地块的高价地吗?

  张招兴:我觉得与基金合作拿地是一个补充方式,不会作为主要方式。至于的机会成本有没有上限,所有成本我们都会有一个合理的控制限度。

  一年要付出10亿左右,但是如果当初不按照这个价格买下来,等第二年去买,地价涨幅就不止10亿。武汉的高价地其实不高价,在我眼里看来它是合理的价格。这个地段的土地在这个城市中心升值的机会很大,一年成本10亿,但是一年土地增值肯定不止10亿。

  现场提问:机会成本上限是多少?

  张招兴:机会成本的上限也要根据形势变化而变化,怎么能够设定一个上限呢。

  现场提问:现在与基金合作拿地大概占比多少?会根据什么情况来进行回购的计划?

  张招兴:至于回购协议上有条件,按照条件来执行,这个条件有公告。

  至于和基金合作的比例方面,没有一个固定的比例,要看项目。因为基金投不投不是我让他来,他就一定来。基金有个管理公司,他也是市场化的运作,双方都要按照市场化规则运作,没有固定的比例。

  现场提问:越秀定的220亿的销售目标是不是有点太保守?还是想像去年一样,到中期业绩的时候再调高目标?

  张招兴:至于说销售目标,越秀现在预测是220亿。因为投入的土地是我们的原材料,现在有什么具备开工条件的,今年、去年少了一半,是不是因为我们对后续不看好的问题。

  其实现在所有房地产企业手上的东西,能够做的都要尽快开发,不是说,看好了多开发一点,不看好少开发一点,这是根据节奏,根据开盘条件做投入。

  正好去年具备条件的是300万平方米,今年具备条件的是170万平方米,越秀今年就有170万方的计划。这个不是说不看好后市的问题,而是具备不具备条件的问题。

  220亿销售目标也是根据今年我们什么楼盘达到销售的条件,价格预售是多少而预测出来的。现在我们预测基本节奏可以算出来是220亿,不是故意调低销售目标。不会说先保守,后面再调高目标,当然我也希望后面不是220亿的销售目标,能够给投资者带来更好的业绩。一般企业报得大一点更好,但是我们有信心会超额完成。

  现场提问:PPT里提到今年新开工比去年降了一半左右,为什么?是不看好今年和明年的市场吗?

  陈志鸿:今年开工面积是170万平方米,去年是388万平方米。过去这三年整个开发规模大幅上升,2012年是200多万平方米,2013年300多万平方米,今年降到170万平方米。

  第一,这是一个生产计划的铺牌,不代表我们不看好市场。越秀去年的销售面积是115万平方米,三年下来,2012、2013,再加上2014年170万平方米,三年开工的面积超过600万平方米。所以,越秀的整个开工面积是结合规模的铺牌,是按照战略发展规划拿地开发。

  今年越秀安排220亿的销售目标,200多万平方米的销售。也就是说这是按照我们资源状况和整个发展规模的计划铺牌,不代表不看好今年市场。我们对整个行业的发展方向是坚定信心的。

  现场提问:今年头两个月的销售情况也不是很好,越秀对接下来的日子的看法是怎样的?

  张招兴:头两个月合同销售额不怎么样,不是越秀一家的事情,整个行业都这样。目前,有一种观望的气氛。

  越秀主要还是在国内,香港有部分业务,国内房地产市场整个形势肯定会比较稳定。

  一方面是供求关系。很多一线城市他的市场供应量都在半年到九个月左右,这说明有客观的需求存在。另外一方面,房地产在国家整个国民经济中的关键作用也决定,房地产肯定是一个平稳发展的状态。

  此外,还要看公司的土地储备地点。越秀地产土地储备都是优质的土地,现在储备的土地的形势都不错。

  现场提问:你说的供求关系的问题,申银万国出的报告说武汉、福州已经属于供求过剩的城市,除了一线是供求不足,二、三线城市普遍存在供求过剩的情况。你去年拿了武汉、杭州的地,会不会有这方面的担心?

  张招兴:武汉也没有供求过剩。

  现场提问:但是报告说武汉是严重供应过剩的城市?

  张招兴:那可能是在边缘,越秀拿的是市中心的地。现在国家提出城镇化策略,大城市要控制规模,控制规模只要是控制土地供应量,所以中心城市的地会越来越少。

  现场提问:越秀一年之内到期的债务大概是80多亿,占总的债务35%,金额算比较高,越秀会有什么再融资的计划吗?如果按照基本支出和流出资金来计算,大概有100亿的正流入现金流,这个是越秀今年土地储备的一个预算吗?

  张招兴:40亿是今年准备新买土地的金额,14亿是去年签了合同今年要付的土地款。

  欧俊明:2014年到期的债务80多亿占总债务35%,这个情况是过去几年发展的正常反应。回顾前几年可以看到,越秀地产2010、2011年有比较大规模的提升融资规模,增加投入。

  之前的融资品种主要是来自银行,多数是三年期的,所以算下来,三年期的债务到2014年就有80多亿到期。

  目前,越秀既有发债的条件,也有和银行良好合作的基础,公司会在平衡债务结构和成本情况下,选择更合适的方式来覆盖到期的债务。越秀是根据市场的动态情况进行安排,通过资本市场的融资目前没有计划。

  报告提到资源上有300多亿可以支撑,但是其中包括了未使用银行授信额度。虽然有那么多额度会用,也可以支撑需要投入,满足再融资部分的金额。但是现在我们手上的资源是比较充足的,可能不会提高再大规模使用银行额度来增加现金。并且,考虑到维护投资评级,对债务规模控制会是一个非常关键的点。

  现场提问:之前越秀完成了对创兴银行的股权收购,未来对123(越秀)有没有互动的动作,或者在资金方面实质性的帮助?

  张招兴:关于收购创兴银行和123的互动。银行和地产是两个不同的行业,但是现在都是在越秀集团的控股范围内。只要是合规的,合理的互动都会有,但强调的是他们独立的发展,银行按照监管的要求去做,地产也按照地产的规律运作。

  至于之间的互动,会在合规,合理的前提下,地产可以和银行打交道、做生意,进行互动。越秀集团买银行不是专门为了地产买银行,而是要做强做大金融主业,才买的。

  现场提问:在未来,会不会在香港增加更多的土地储备。或者像同行一样去海外,诸如东南亚、马来西亚这些市场?如果有,这种比例会占总销售额的多少?

  张招兴:至于香港和海外市场,马来西亚肯定暂时不去,飞机都失联了。海外的市场条件成熟的时候可以考虑,包括香港,越秀拓展了12个城市,如果海外市场比较成熟,符合越秀的战略和投资,会考虑走出去。

  香港有一些项目,也有一些土地储备,条件合适我们还会重点考虑。

  在比例上,就像关于基金的比重一样,海外市场还是看项目,没有一个固定的比例要求海外要占多少。

  现场提问:会不会积极去布局海外市场?

  张招兴:我认为现在越秀应该在国内积极一点,因为中国市场很大,机会比较多。海外也要积极考虑,但是不会把资源往海外输出而放弃国内。

  现场提问:广州保利等一些开发商都有降价行为,你们怎么看广州未来房价的走势?

  张招兴:广州保利没有降价,保利在广州和越秀有合作,还涨价了,这个可能搞错了。降价不降价始终是供求关系,像杭州那些尾货的处理,这些都不能说明一个问题。总的趋势是,政府的是不能过快增长,要慢慢吻合的保持健康合理的水平。

  现场提问:越秀发债的比例相对比较高,最近人民币贬值近3%,在这方面越秀有没有对冲机制,未来会怎么应对这个问题?

  张招兴:因为香港资金相对国内比较便宜,所以我们调结构,把外面贷款比例调到高于国内,这是我们的优势。反过来人民币升值有一个汇率差,人民币如果贬值可能有一个负面效益。

  这方面我们会作为一个重点监控点,会密切处理。需要做对冲的时候就会做对冲,但是到底什么时候需要要看整个汇率,利率情况的判断。但是这个问题我们一直在关注。

  现场提问:广州珠江新城里面有很多写字楼是烂尾,甚至很多落成的写字楼都没有租满。在商业地产方面会不会在广州,或者在其他市场看到供过于求的情况?

  张招兴:珠江新城没有烂尾写字楼,但是现在推出的量比较大。目前什么产品都有一个消化过程,包括写字楼。所以像你说的现在有很多空置现象,但是作为广州这样一个特大城市,广州珠江新城是现在广州新的中心和中轴线,它的前景还是不错,但是我没有看到珠江新城有烂尾楼。

  商业地产方面,因为越秀是住宅加商业,也是个战略上的布局,所以有好的商业地产我们还是会去做。在土地储备里面,我们也有300万平方米的商业地产,只要地理好我们还是会去做商业地产。

  现场提问:会不会有一些商业物业注入越秀房托?

  张招兴:有合适的我们会考虑,条件成熟就会。

  现场提问:财富天地出租率很高,您觉得这个项目成熟吗?

  张招兴:财富天地签约率还是很高的,但是要看后面的运营情况,还有一段时间考验。

  现场提问:今年国金中心的出租率有没有达到当时承诺注入房托的出租率?

  张招兴:达到了,到年底是90%。

  现场提问:今年地产会给房托那边多少补贴?

  张招兴:一定会按照原来承诺的数目给。

  现场提问:有没有一个预计?

  张招兴:这个不好说。

  现场提问:房托业绩会上说以后会优先注入写字楼和批发市场,房托入住的物业是不是都由地产这边开发?

  张招兴:不一定,他外面有合适的也可以去买。

  现场提问:地产这边会不会对商业青睐多一点,像写字楼和出租市场?

  张招兴:因为越秀有这么一个双平台互动的优势,以后看到地点好的,有可能注入到房托的项目,别的地产商不敢做,越秀就应该有能力和信心去做。做多了以后,资金占用就很大,但是越秀有平台和这方面的信心。

  现场提问:你觉得开业率能够达到100%吗?

  张招兴:这个要看情况,现在93%了,一个新项目不可能马上100%,这样很容易出问题。那个地方整个市场的氛围很好,到处都是人。按照香港协会的会长说,是在那里做五星级的展示平台。

  现场提问:你为什么不当总经理了?

  张招兴:我一个人当那么多职务干嘛。

  现场提问:什么时候决定的?

  张招兴:以前我们集团董事长没退休,他接任董事长,我就接总经理,现在我接了地产公司董事长以后,他就兼地产董事长。



(审校:杨晓敏)
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