龙湖吴亚军:激进、实力偏弱的开发商会遭遇压力
作者: 见习编辑 王静、赵思茵     时间: 2014-03-21 22:59:11    来源: [ 观点地产网 ]

大量在三四线,激进的开发商,或者实力偏弱、融资渠道窄的开发商,一定会遭遇压力。

  观点地产网 见习编辑 王静、赵思茵 以稳健闻名的龙湖,于3月21日的香港业绩会上,发布了其2014年定下的销售目标为570亿,比之2013年的482亿,增长88亿。龙湖管理层亦透露了2014年运营的关键词“去存货”、“控成本”以及“扩合作”。

  业绩会上龙湖地产董事长吴亚军承认目标较为审慎,她解释称由于预期今年市场较为波动,各城市的表现较大差异,因此订下较审慎的销售目标。她相信,内地楼价走势不能一概而论,而集团项目定价亦较为审慎。

  根据龙湖当日公布的2013年年报,去年公司营业额增长48.8%至415.1亿元。其中,物业发展业务营业额为402.2亿元,较去年同期增长49.3%;投资物业租金收入为6.7亿元,扣除营业税后的租金收入为6.3亿元,较去年同期增长31.3%,并录得投资物业评估增值25.9亿元。

  此外,归属于股东的溢利为80.4亿元,同比增长27.6%,减除少数股东权益及评估增值影响后之核心溢利为62.1亿元,较去年上升15%,归属于股东的核心净利润率为15.0%。

  另外,龙湖的在手现金为146.8亿元,净负债率处于57.9%的合理水平,于2013年12月31日平均借贷成本为年利率6.58%。

  去存货与扩合作

  在当日的业绩会上,龙湖高层提出的“去存货、控成本、扩合作”的策略,或多或少体现了龙湖发展思路的细微变化。

  吴亚军曾在龙湖内部论坛上发表了一篇近6000字的文章《坚定战略 假以时日》,分析了近几年龙湖的发展轨迹,解释了不并购、不合作开发的原因。她认为,合作开发通常是人多、钱不够,又希望快速做大规模的公司的战略选择,龙湖不属于这种情况。

  而根据龙湖定下的每年增幅20%左右的目标,显然龙湖此番战略上调整是为了寻求规模化增长的可能性较小。

  因此业绩会上谈及“扩合作”原因时,首席财务官韦华宁解释称,龙湖此前很少合作开发,但未来会加大与其他房企的合作。此举是出于提高财务安全和股东回报的考量,并且可以减少土地市场的竞争和成本。

  正如吴在发布会上所言,“今年市场较为波动”,“内地楼市不能一概而论”,因此规避风险和寻求更多机会或许是龙湖现时的考量。

  一个最近的例子即是,龙湖曾于今年2月试图在广州广港新城取地,但终因较为审慎的投资策略而遗憾退出。当日龙湖回应此事时称,“广州土地太贵了”,但今后会继续在广州拿地,不排除会以合作的方式拿地。

  “去存货”亦是龙湖审慎发展的一个例证。“吴亚军称,如果市场不好马上会形成存货压力。龙湖在过去两年里,学会更精细化的管理自己的存货。”这也多少解释了龙湖首席财务官韦华宁介绍的龙湖控制存货的目标。

  据韦华宁介绍,未来几年龙湖控制存货的目标是,2014年控制在90到100亿,2015年控制在80到90亿,2016年控制到60到70亿,呈现逐年下降的状态。

  毛利率与控成本

  据韦华宁介绍,去年全年结算毛利率为28%而有所下滑,主要由于去年入帐项目为2012年下半年及2013年上半年销售的项目,当时销售均价只有约每平方米9600元,因此,毛利率受到均价较低而影响。

  韦华宁续称,龙湖2013年下半年均价增至了11300元,这部分正在陆续进入结算的管道。但从大势上看,随着未来市场的供应量增多,再加上土地和资金的成本上升,整个行业的毛利率不太可能恢复到2010年,2011年非常高的水平了,下行是大势所趋。

  除了上文提到的,增大去化率加快去存货速度,以减少对毛利率水平的影响外,龙湖亦寄望“控成本”成为提高集团利润率水平的手段之一。

  韦华宁透露,集团约两年前购入不少成本相对较低的土地,溢价率分别只有8%和13%,用以现今销售,相信毛利率可以保持一定水平,希望今年毛利率水平可以保持在25%至30%。

  另外,龙湖2013年度报告中透露,将会在“在保障品质的前提下,梳理、刷新住宅产品,尤其是刚需公寓的综合成本能力,以提升公司的投资效益。”当日业绩会上龙湖高层亦称,会在一年时间内将低密度住宅的成本进行压缩,幅度是5%-10%。

  而对于年初掀起降价潮的杭州,吴亚军认为“不能一刀切”。她指出,龙湖春江彼岸项目,位于杭州滨江板块,不存在存量过多的现象,所以该盘13年去化近40亿,毛利率也达到30%左右。

  以下龙湖地产有限公司2013全年业绩会龙湖地产董事长吴亚军、首席执行官邵明晓、首席财务官韦华宁现场问答实录:

  现场提问:龙湖首二月销售同比下滑是什么原因?另外去年利润率下滑的原因是什么,展望今年利润率如何?

  韦华宁:一二月份我们销售同比去年有所下降,实际上去年一整年整个市场处在一个比较自

  然的释放和增长的状态。来到今年其实最重要的两个变化,第一个就是银行的按揭跟去年相比水平相对是偏低的,而且息率还在升,这个对销售会有一定程度的影响。

  关于利润率,去年全年结算毛利率28%,符合我们预期的25%到30%的区间。净利润率回落最主要的原因是在市场波动销售的物业陆续进入结算的管道, 我们在2012年签约单价只有9600元,2013年增至了11300元,这部分正在陆续进入结算的管道。但从大势上看,随着未来市场的供应量增多,再加上土地和资金的成本上升,整个行业的毛利率不太可能恢复到2010年,2011年非常高的水平了,下行是大势所趋。

  但所幸过去两年,龙湖还是非常好的抓住了市场的低点来补充土储。我们在这两年拿地溢价率分别只有8%和13%,这为保护毛利奠定了良好基础。另外去年销售签约的毛利率在30%左右,所以我们还是有一定的余量。但考虑到未来对一部分存货进行比较坚决的去化,可能会带来一定的影响,具体要看今年的市况如何,我们希望未来毛利率保持在25%-30%的区间。

  现场提问:公司对于三四线城市市场供过于求如何看待?

  邵明晓:三四线城市当前供应量非常大,市场压力也非常大。但龙湖长期坚持聚焦一二线城市,而且在2011年又提出了扩纵深、近城区、控规模、持商业战略。未来我们会进一步聚焦在24个年销售额超过400亿的一二线城市,并且是靠近核心区。

  目前我们判断行业毛利率整体受压,因为房价上涨没有那么猛,但土地价格并不低,尤其在去年大量买入地的情况下会受压。

  龙湖在买地节奏上集中于2012年和2013年上半年,所以我们现在管道里的项目, 30%以上毛利率项目非常多,我们会权衡存货和毛利之间的平衡,根据市场变化来做微调。另外龙湖一直坚持“有盈利的增长”和“有回款的签约”,这是我们的优势。去年我们完成481亿的销售,并且回款率还明显高于行业水平,这一点龙湖会一直坚持。

  现场提问:首先想问一下债券方面的问题,浙江小房企爆出违约的事情之后,内房的债息目前严重超高,不知道公司是怎么看待债券市场未来的走向?公司会不会因此做出一些策略调整?

  韦华宁:最近因为国内出现违约的事件,市场上还是受到了一些惊吓。这其实在境内外流动性紧缩的背景下是可以预见的。龙湖还是要利用好自身差异化的优势,目前能够在香港做银团贷款的内房企业是非常少的,我们是仅有的几家之一,我们要运用银团的渠道来扩大融资成本优势。这个成本,几乎是债券的一半,在十几、二十亿美金融资规模之下,这一优势对我们的毛利保护作用非常客观。

  另外在国内,银行也在推行更加严格名单制管理,而龙湖从来没有出现过任何一笔贷款的展期和延期的行为,龙湖目前在四大银行都保有着很高的资信的评级。去年上半年,我们甚至还拿到基准下浮的贷款,去年6月30号的贷款,我们的息率是基准。最近我们大部分的贷款仍然是在基准的利率以下,我们就是要利用我们的优势,强化我们银团和国内银行部分的下贷,来保证整体头寸安全。

  吴亚军:融资安排要早做判断和早做安排,另外保持长期的信用很重要。 用便宜的钱,坚持低成本融资是龙湖一贯的策略,我们围绕这个目标也做一些融资组合。目前看境外银团最便宜,还有境内的基准利率贷款。债券现在来看相对贵,我们会非常谨慎。我们关于理财、表外资产、信托,龙湖一笔都没有。

  现场提问:公司也想未来提高商业地产的占比,我不知道有没有一个时间表,比如说今年希望他可以占到多少,或者未来这个比例是多少?谢谢。

  邵明晓:说到商业地产有三个策略,第一,每年投入量我们会非常谨慎,我们的策略是每年销售回款10%作为上限投入到商业。第二,坚持布局在高能级中心城市,比如北京、上海、杭州、成都、重庆这样一些城市。第三,现在我们管道里,我们已经有11个商场开业,总共面积达到76万万方,还有70多万方在建中,我们保持每年1到2个商场开业,这样保证我们每年租金复合增长在30%左右。

  去年我们租金收入对毛利率贡献已经超过一个百分点。龙湖将用15年的时间让商业租金收入在总利润占比从现在5%左右,提升到25%左右,这是一个偏长期的策略,我们会坚持做,但是会非常谨慎。

  吴亚军:而且现在商业的资金规模小,但发展速度快。两三年之后会影响我们的毛利了。今年我们收租规划是8个多亿,明年预计就能达到12-13亿。所以对我们未来毛利提升是有价值的。

  现场提问:刚才听韦总讲感觉到公司比较谨慎,土储也缩短到供4-5年发展所用,原因是什么?还有对今年内地房地产市场量价的看法是怎么样?

  吴亚军:我们在去年三四季度市场比较好的时候,就预见到未来可能进入加息周期。我们认为市场供需会发生变化,尤其是三线,四线城市,也有少部分二线城市会出现局部过剩。所以这种情况下,我们规划销售目标就相当审慎,所以我们并没有开始设定一个过高的目标,看到市场不对又做短期的调整。

  土地储备方面,由于我们采取的是近城区,控规模的策略,所以我们更关注拿小规模的地,更近城区的地,或者更多做一些刚需盘加快周转,这是公司的一贯战略,也不是基于今年一个市场变化,悲观或者乐观的看法,是我们长期战略走到今天的一个显化。

  在整体审慎的基础上,龙湖仍然会面对一些市场的低点和洼地去寻找机会,寻找卖的好、同时也周转快的项目。今年内地的楼价也不能一刀切,有些城市仍然是有机会。比如大家前段时间听到杭州市场报的觉得非常不好,但实际上龙湖春江彼岸项目,位于滨江板块,这个板块是杭州不过剩的几个板块之一,所以去年我们这个盘接去化了接近40亿,而且毛利率也达到30%多。

  现场提问:第二个问题,一些小型房地产商,可能会出现一些违约的情况,会不会给龙湖带来收购一些资金链断裂的项目,或者是一些烂尾项目的机会?

  吴亚军:大量在三四线,激进的开发商,或者实力偏弱、融资渠道窄的开发商,一定会遭遇压力。这里存在一些并购机会,但是反而要审慎,不是越便宜越好,便宜里头还要看它的资产是不是在未来可以变现,能够卖出来。如果不具备这样的条件,并购只会带来包袱和麻烦,所以我认为会有并购机会,但是要审慎。

  现场提问:其他发展商出现毛利下滑因为选择了高周转的模式,不知道龙湖在毛利下滑方面会有什么应对?龙湖的规模,今年570亿的目标,跟去年比不到20%增长,但是今年也不可能再买多一些比以前更便宜的土地,是否预计未来几年龙湖增长也不会超过20%?

  吴亚军:我们现在110亿帐面存货资产,其中有一部分是在一线城市去化压力不大,另一部分在二线城市,以重庆为例,车库占比非常大,大概有十几亿,它会拖累毛利率。但是我们的策略是逐步去化。存货对毛利率有所冲击,但是没有那么大的冲击,我们还有空间,来保证我们既去化掉,同时又保证毛利率处于25%到30%的区间。

  高周转和高毛利,其实并不完全矛盾,回顾过去,2012年买了不少地,2013年我们做了一个审慎的开工和安排。如果我们2013年大量的开工,很多会在2013年销售,但是更多的会在2014年销售,如果市场不好的情况下马上会形成存货压力。龙湖在过去两年里,学会更精细化的管理自己的存货,管理自己预期,说明管理团队更加成熟稳健。

  韦华宁:从总体上看,我们的存货量并不高,处于行业平均以下。未来几年我们控制存货的目标:2014年控制在90到100亿,2015年控制在80到90亿,2016年控制到60到70亿,呈现逐年下降的状态。

  邵明晓:关于增长,龙湖一贯策略是坚持每年20%左右的增长。这是基于环境和自身资源的匹配,在现在这个时点上,龙湖坚持要把供销存管理好,经过这两年的调节,会在一个非常合理的状态。 另一方面,我们去年仅买了100多亿的地,不是特别激进。我们在买地上也是非常审慎的,未来会更加审慎。选对城市、选对地非常重要,我们会进一步聚焦一二线,优中选优。

  现场提问:龙湖今年在华南是否有城市布局动作?

  邵明晓:我们现在华南是定在厦门,厦门市场非常好,但厦门的问题拿地不太好拿,地的供应量少。今年上半年还是在广州,佛山找一找机会。



(审校:劳蓉蓉)
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