富力业绩会:2016年希望可以冲一千亿
作者: 见习编辑 赵思茵     时间: 2014-03-21 01:46:59    来源: [ 观点地产网 ]

富力上了一个700亿的平台之后,未来两年的目标都是按照20%增长,今年700亿,明年800多亿,2016年希望可以冲一千亿。

  观点地产网 见习编辑 赵思茵 3月20日,广州富力地产股份有限公司在香港召开2013全年业绩会。董事长李思廉、财务总监兼公司秘书周蔼华、总监李启明、企业融资董事长助理陈志濠出席业绩会。谈及富力明年的销售目标,李思廉现场表示,2014年富力地产的销售目标确定为700亿元,较2013年422亿销售额同比增长65.9%,并称公司有信心完成该目标,预计2016年可冲刺千亿业绩。

  “今年我们手上的项目数量充足,2014年计划交付的可售面积有372万平方米,足以支撑目标的完成”。富力地产预计2014年在22个城市和区域共有63个项目推售,其中25个是全新项目。

  并且,为达到2014年大幅增长的目标,集团在2013年实行了积极的土地收购策略。据悉,2013年,富力地产收购土地总建筑面积达2090万平方米,占公司全部土储面积的48%;新增土储区域包括长沙周边地区、贵阳、梅州、福州、佛山、珠海、包头、无锡、南宁以及马来西亚柔佛。“包括北京、广州、天津、上海和哈尔滨等既有营运的城市也有新地块入账。”

  虽然,富力去年买地步伐比较快,但李思廉指出,由于去年买地步伐比较快,投资达到400亿元,故今年的买地步伐将放缓,并相信目前土地储备足够至2016年所需。

  同时,未来几年内富力的运营区域仍将以国内为主,但也会在国外地区投资。

  2013年12月,富力地产宣布以85亿元收购了马来西亚柔佛州新山区一宗地,该项目主要为住宅,也包括部分商业地产。据管理层透露,马来西亚项目预计可于今年年中推售。

  “在销售节奏上一季度大概是100亿到110亿左右,剩下600亿左右平均分在后面三个季度,每个季度200亿左右,上半年大概300亿,下半年大概是400亿。其中,广州大概会占20%,北京以及附近的地区也是20%,天津地区9%。此外,海南岛、上海地区也是占的比较多的地方。”

  酒店业务方面,富力地产旗下位于广州、北京、惠州、重庆等地的7间酒店将于未来几年内陆续开业,其中成都丽思卡尔顿酒店已于2013年10月开业。

  此外,对于公司高达111%的负债率,李思廉也作出了解释。其称:“降负债经常都是目标的,不能太紧张负债率,负债率只是经常会看,但是其实没有什么行严重的杀伤力。”

  总体上,公司会关心这些负债,财务团队经常会想办法把一些到期的债加强一点,把一些贵的先还掉来减轻负担。

  最后,对于近来热议的降价问题,李思廉调侃道:“偶然吧。降价不是一个主流,你要记住,不要被他们骗。

  以下为富力地产2013年业绩会问答实录:

  现场提问:集团为什么会定700亿的目标?增长幅度大概有65.9%,相比去年的422个亿的销售会不会有一点太激进了?

  李思廉:定在今年700个亿的目标,相比我们去年420亿增加了65%,是一个刺激一点的推进。

  由于2013年,富力买了400多亿土地,二十多个项目,整体的土地储备增加很多,因为这些地买回来有的要建,所以整个2014年的销售目标就从420亿增加到700亿,分散到五、六十个项目,这个也是比较科学的。

  现场提问:富力一二月份的销售增长差不多11%,那整年的增长是60%多,怎么样推进销售的?

  李思廉:销售计划是一季度大概是100亿到110亿左右,剩下600亿左右平均分在后面三个季度,每个季度200亿左右,上半年大概300亿,下半年大概是400亿。可以做到700亿销售的话,在全国来该都是前十附近的位置。

  富力地产集团过去平稳在三四百亿都有一段时间了,已经在这个平台站稳了脚,由于去年的买地比较成熟一点,富力买了20多块地。在2014年、2015年都会陆续爆发了,所以700亿的销售目标是合理的。在我们的经营模式里面可以达到30%多的毛利率以及16%至18%的净利润这种商业模式是比较合理的预计。

  现场提问:销售城市分布主要是集中在哪个城市?类别是怎么样?是贵的楼盘多还是刚性需求的楼多?你们怎么样去应对今年的市场。有一些公司的销售目标没有富力那么多,看得都没有那么乐观,我想问一下为什么你那么有信心可以做到这么好呢?

  李思廉:增长的比例一定不会少的。实际上,继续有60%多的增长是不现实的。富力上了一个700亿的平台之后,未来两年的目标都是按照20%增长,今年700亿,明年800多亿,2016年希望可以冲一千亿。

  其实今年主要提供销售的如果简单来说有三个城市是比较多一点的。其中,广州大概会占20%,北京以及附近的地区也是20%,天津地区9%。此外,海南岛、上海地区也是占的比较多的地方。

  另外的城市都是一些1%、2%的比例。2014年,富力在22个城市有63个项目,刚性需求的楼盘多一点。富力在全国的地区都是1.5万元的平均价,大部分都是刚性需求的产品。

  现场提问:富力毛利率在行业里面算比较高,现在建筑成相对比之前提高了,之后会不会保持这样的毛利率?今年的建筑成本会不会有一些回升?

  李思廉:按照目前的土地成本,富力预计在未来2014年、2015年会继续保持过去两年40%左右的水平。

  建筑成本不可能会下降。这等于我们去超级市场买东西,坐公交车,幻想会下降价格是不可能的。今年上涨的幅度不大,中国头两个月公布出来的附加指数是很稳定的,吃的东西很稳定,猪肉什么东西都很稳定,我们预计不会上涨太多。

  现场提问:以后富力会不会再涉及拆迁这一部分了?

  李思廉:还是会的。

  现场提问:听说马来西亚的项目有可能在今年年中即五、六月份的时候推售?首批推售的货量是怎么样?因为最近的马航的事情大家很关心,会不会担心大家对于马来西亚置业的信心呢?

  李思廉:马航这个事件大家都不开心,从生意的角度讲,我们这一块地的地理位置非常好,开售的话大概在1.6万人民币每一平方米,首期第一批盖的大概有42万平方米的体量。这两个月,已经在做卖楼的样板间了,预计在年中可以投放到市场。

  现场提问:富力为什么会选择进入马来西亚?

  李思廉:为什么会去马来西亚呢,其实没有特别的吸引,因为那边的地均价是2000多元一平方米,可以卖1.6万元/平方米,所以就去做了。

  现场提问:未来会不会调整卖的单位的价格呢?

  李思廉:会的,我们想卖1.6万一平方米。

  现场提问:富力当时买地的是想卖2万每一平方米,为什么刚才说1.5万元每一平方米?

  李思廉:2万是均价目标。马来西亚项目大概350万平方米,足够7、8年的销售,有600亿以上的销售金额。所以一开始不可能马上就下到均价。因为里面有很多不同的产品结构,我们都会看着来做。如果是店铺的话,相对来说那一期的均价就高一点。

  现场提问:预计在海外的整个占比会达到多少?接下来会不会继续增加海外市场的土地储备?

  李思廉:今年马来西亚我们自己内部的销售目标大概是50亿。

  除了马来西亚,暂时没有一些很认真的商务在谈。就算将来会做,我们优先考虑都是在马来西亚的新山地区,因为有一些项目有一些地主都找我们谈,提供的条件很优惠。富力是国内的房地产商,主要的业务主要是放在中国,就算马来西亚第一年可以做几十亿的话,其实都不到总销售额的10%。

  可以这样来说,因为做房地产都是希望用便宜的钱买一个好的地,如果真的很便宜,我们会积极一点点。

  现场提问:富力会考虑在香港买地吗?

  李思廉:接下来会看为主。因为优势不明显。我们大部分的人财物的力量都在国内,要来香港,又要请一大批人,如果项目不够多的话,就没有优势。

  现在看到香港土地总的金额可以负担。十几二十亿的金额看着都可以做,但是不会那么冲动。我们没有什么优势,如果只是买一块地,只有一块地,请很多人在做。香港人能不能接受的品牌也不知道,太多不稳定性了。

  现场提问:有没有想过以合作的方式?

  李思廉:如果做的话就想着合作,但是不会太冲动了,如果一些大名牌的,他又想试一下富力的建筑费成本是不是这么便宜,我们就谈一下。这跟马来西亚不一样,马来西亚土地有350万平方米,又可以分期付款。

  现场提问:有没有可能再拿到这样的地块?

  李思廉:还有的。在马来西亚和新加坡在这里都有扩充的。正在谈,但是不会太着急,因为富力已经有很多地块。

  现场提问:富力的负债率有111%,未来,富力会不会通过发债或者是信托来改善债务机构?对于融资成本有什么样的要求?

  李思廉:明年的负债水平会略有下降一点。

  负债这些结构是会计比较复杂的,不是单独解决了就可以把它降下来。降负债经常都是目标的,不能太紧张负债率,负债率只是经常会看,但是其实没有什么行严重的杀伤力。

  总体上,公司会关心这些负债,财务团队经常会想办法把一些到期的债加强一点,把一些贵的先还掉来减轻负担。富力的负债率是行业里头是一个不错的水平,我们整体的利息支出在2013年是8.15左右,也是一个可以接受的水平。

  现场提问:富力的酒店的规模已经有400多亿,因为富力上市的时候是用H股上市,融资方面都有阻碍,现在发债是透过自己公司去做,会不会考虑将酒店投资性的项目分拆出来,方便融资渠道?

  李思廉:酒店方面暂时没有分拆计划,会整体保留在富力底下的。

  现场提问:公司在成都的丽思卡尔顿在去年10月份开业,还说旗下还有7家酒店就未来会陆续开业,现在这些新酒店主要分布在哪些城市?新酒店就开业时间表现在有了吗?未来是不是会加大对酒店业这方面的投入呢?而且也有看法说国内对三公消费的把控,可能会对酒店业这方面有影响,富力是怎么看怎么看待和应对这个问题?

  李思廉:酒店不是富力的主要业务,不过中国有很多土地在对外拍卖的时候有指定的用途,作为发展商只能买了那一块地方按照政府要求去做酒店。酒店的回收期比较长,中国的资金成本以及各种税费机构底下,太多酒店应该对公司的财务不是太健康。目前,富力有7间酒店,在广州有两间,在北京有两间,重庆一间,贵州一间、成都一间,整体的入都可以。

  广州两间跟北京两间都表现不错,重庆、成都现在都有一点点利润给业主。今年富力在广州机场附近有一个有3.8万平方米的酒店;在太原有4.3万平方米酒店。此外,在海南的富力湾的2万平方米的测试酒店,以及广东惠州的龙门会有一个1.3万平方米的温泉小酒店。这个是今年的有四个酒店的项目,你刚才提到的是7个,我们今年有四个,年底的时候都会投放在市场。

  现场提问:去年10月份左右富力把广州的天盈广场的写字楼卖了,相比广州其他的开发商对写字楼的自持,为什么把这个项目出售呢?是对广州的写字楼市场比较看淡吗?未来在写字楼这部分计划销售还是自持呢?

  李思廉:卖是因为富力有比较多写字楼,所以肯定要卖一点点。天盈的项目卖的是39层那一栋矮的,那一栋62层是保留的,所以我们大部分是在保留,而且我们卖的均价都超过5万元。

  现场提问:现在市场热议的降价是存在吗?

  李思廉:偶然吧。降价不是一个主流,你要记住,不要被他们骗。

  现场提问:恒大等企业已经在涉足医院等其他领域了,富力有没有考虑要做其他的事?

  李思廉:富力主要是做房地产,不复杂的。

  现场提问:现在有很多房地产商涉足银行,像恒大就入股华夏,之前越秀也是收购了创兴,现在富力有没有入股银行的想法?

  李思廉:暂时没有,入股了也很难做得了大股东。今天来说,所有的银行,无论你是民营还是国营,都受银监会的掌控。有大股东,大股东里面就是政府了。我觉得可以看看董文彪,民营企业不要想着一搞银行很容易就成功了,不是的,从这一条路走出来,其实是千千百百家银行打了半天,但就一间民生银行打出来,更多都是被消灭了。



(审校:劳蓉蓉)
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