　　再融资全面放开将降低上市公司融资成本提升盈利能力。从中茵和天保资金用途来看，中茵为投向商业综合体，天保则为纯住宅项目，两者获得发审委无条件通过，意味着再融资正式无条件全面放开。短期来看，再融资放开直接利好上市公司盈利能力和投资能力，我们测算142家A股地产类上市公司若整体名义利率下降100bp，2014年板块净利润将平均增长2.98%，2015年平均增长3.03%。除已获得发审委披文的中茵股份、天保基建外，目前已公布增发预案的房企还有40家。目前142家A股地产公司资本结构中银行贷款占23.5%，债券占1.6%，预收账款占25.9%，权益资本提供24.5%的资金，应付账款及其他应付款提供15.1%的资金，同时还有大约占总资产9.5%左右的表外负债(主要为未付土地款)。在上述资本结构下，再融资重启将使上市地产公司率先得到低成本资金供给，获得行业集中度提升过程中的超车能力。

　　业绩高增长房企将进一步脱颖而出。我们对已公布增发预案的42家房企进行测算，若再融资方案全部获得通过，平均将摊薄所有公司30.6%的股本。考虑摊薄比例较高，我们认为板块在经历短期情绪催生的上涨后，业绩高增长且能够覆盖业绩摊薄的房企将进一步脱颖而出。根据市场一致预期，已披露增发预案房企中，2014年净利润增速超过30.6%为正和股份、莱茵置业、大名城、阳光城、新华联、华夏幸福、首开股份、深天健。我们首推业绩增长确定，资金成本较高、改善弹性空间较大的华夏幸福。

　　“祖业”丰厚的房企将直接受益。再融资的放开打开了上市房企资源注入的通道，拥有优质可注入资源的房企无疑将最为受益。短期来看，已披露资产注入方案的房企将首先受到市场追捧，目前披露方案42家房企中涉及大股东资产注入的有招商地产、浦东金桥、迪马股份和东华实业和广宇发展。长期来看，大股东拥有优质资源注入预期的房企也将有受益，相关标的中洲控股、招商地产、中航地产等。从这条投资主线出发，我们首推业绩增长稳健、拥有可持续注入优质资源的招商地产、中洲控股。

　　投资建议：当前板块估值处于低位，再融资放开利于上市公司融资成本的下降，短期将提振板块投资情绪。我们建议投资者关注两条主线：一是业绩高增长、资金改善弹性空间大的上市公司，如华夏幸福、深天健、首开股份；二是拥有优质可注入资源的上市房企，如招商地产、中洲控股等；值得关注的是此轮上报方案的42家企业整体融资额达到1784.7亿，占42家公司总市值的68.3%，整体融资额过大将引发市场的担忧，融资额受到证监会最终削减存在较大概率，建议投资者回避融资额占市值比重过大的公司。

　　风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。

　　平安证券-房地产行业：再融资利好落地

（审校：刘满桃）