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大量拿地导致净负债率增加：期末资产负债率为74.0%，较年初提升2.1个百分点；净负债率为62.4%，较年初提升45.4个百分点，在手现金达50.1亿元，较年初减少10.8%。

　　2013每股收益1.44元，同比上升17.3%，略超预期8.8%

　　北京城建2013年录得营业收入76.9亿元，同比增长15.1%，归属母公司净利润12.8亿元，同比上升17.3%，合每股收益1.44元，略超我们预期8.8%。公司宣告每10股派息4.4元(含税)，并转增2股。

　　结算收入符合预期。公司13年全年实现结算73.9亿元，同比上升14.6%。其中世华泊郡、筑年华和首城国际分别实现结算26.6亿元、17.5亿元和16.6亿元。毛利率方面，公司13年税后毛利率30.2%，较去年同期下降1.6个百分点，主要因当期结算的世华泊郡项目毛利率偏低。

　　业绩略超预期因投资收益偏高：公司期内投资收益2.7亿元，同比仅下降6.9%，其中北科建贡献投资收益1.1亿元，是业绩略超预期的主要原因。

　　销售回款符合预期：公司全年销售回款80亿元，较12年的92亿元下降12.4%。

　　大量拿地导致净负债率增加：期末资产负债率为74.0%，较年初提升2.1个百分点；净负债率为62.4%，较年初提升45.4个百分点，在手现金达50.1亿元，较年初减少10.8%，主要因公司期内新拿地较多(108.2万平米，历史上土地投资最高一年)。公司一年以内到期借款17亿元；长期借款95.7亿，较年初增加72.4%。

　　发展趋势

　　2014年看点在于再融资：截止2013年底，公司在手二级开发项目21个，总规划建筑面积约719.4万平方米，我们估计其中剩余可结算面积约480万平米；一级开发项目3个，可规划建筑面积155.9万平方米。公司目前39亿元股权再融资正稳步推进，如若在近期获得成功，则业绩释放将有望提速。

　　盈利预测调整

　　我们根据最新的结算进度，小幅上调公司盈利预测9.2%至1.66元(转股前)，引入2015年盈利预测为每股1.89元。

　　估值与建议

　　目前股价分别对应2014/15年市盈率5.6倍和5.0倍，较最新NAV折让53%，公司如若能够拓宽融资渠道，业绩释放将提速，具备估值吸引力，我们维持“审慎推荐”的投资评级。目标价下调9%至10.89元/股，较净资产值折让45%。风险：宏观经济下行风险。

　　中金公司-北京城建：高分红的2013，静待再融资

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