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北京万科转型路
作者:     时间: 2014-03-10 17:19:43    来源: [ 《观点》杂志2014.2-3月刊 ]

“万科力争在五年之内成为北京区域最大的城市综合体运营商。”

  2013年,对于北京万科而言最大的突破和收获莫过于,位于昌平区的金隅万科广场于圣诞节前夕正式开业。彼时北京万科副总经理肖劲在该项目内某餐厅举办的媒体见面会上,调侃道:“今年万科终于可以在自己的地盘上举办活动了,省钱。”

  据万科商用地产管理部人士透露,综合试营业期间的情况,金隅万科广场12月24日正式开业,单日营业额为616.5万元。随后,金隅万科广场日均客流量约为5万人次,周末日均客流量更超过10万人次。而以项目周边五公里计,其直接辐射人口共有30万。作为昌平核心区地标性质、也是该区域内唯一的大型商业综合体项目,不可谓不成功。

  就连一向崇尚做“减法”,对万科做商业地产持保留态度的王石,在参观过金隅万科广场后,也说道:“金隅万科广场让我感到意外的惊喜。”其更是在微博上大赞“酷毙!”

  作为组建商用地产管理部后的第一个项目,以及万科区域中心型综合商业的一个实验性项目,金隅万科广场被作为万科商业地产的“标杆项目”进行打造。该项目建筑总面积约14万平方米,由三栋塔楼组成,两栋7层,一栋8层,由5层高的“商街”串联在一起,属于村落式商业业态。目前已投资9亿元,北京万科总经理毛大庆预计7年收回成本,“这在商业地产领域也属于中上的水平。”

  对于今后的运营模式,毛大庆给出了六字箴言,即“轻资产、会运营”。万科更强调商业地产与资本市场的有效结合,目标是开一个商业就争取资本化一个,用引入基金、国际资本来减小资金占用带来的实际压力。

  与住宅项目一样,毛大庆对商业地产的版图依然保持“规模化”的期许。目前,北京万科的商业地产项目总建筑面积也已超过50万平方米,包括中粮万科长阳半岛的商业配套、金隅万科广场的商业中心、万科金第朗润园的商业综合体以及京投银泰万科郭公庄项目。

  毛大庆在接受媒体采访时甚至称:“万科力争在五年之内成为北京区域最大的城市综合体运营商。”

  对于运营商业物业,毛大庆一直强调轻资产化,并且毫不吝言其对凯德“卖了再管”模式的赞赏。相关分析师指出,卖了再管即为售后返租的模式,“找资金方接盘,每年给固定的利息,万科来运营、收租,通过收租获得租金和支付租金后的价差。”这也是目前轻资产运营地产商普遍采用的方式。

  据了解,北京万科商业和住宅的比例是2:8。其中80%是销售型物业,包括新建住宅产品、写字楼和商铺等可售型产品,而20%的商业部分则是属于万科自己运营的持有型物业。

  行业老大的一举一动自是备受关注,一时“万科转型商业地产”的说法甚嚣尘上。然而毛大庆却透露,类似于金隅万科广场这种社区商业配套是万科向“城市综合配套服务商”转变的重要抓手。

  “其实不能简单地说万科要搞商业地产,商业地产只是万科转型成为城市综合服务型企业的一个很重要的通道或者抓手。”毛大庆强调:“这既是万科的转型方向,又是我们新的盈利增长点”。

  北京万科在毛大庆、肖劲的带领下在2009年实现50多亿的销售额,首次成为区域前三甲,这是万科进入北京市场23年后历史的第一次。之后,北京万科很快就达成了毛大庆最初的愿望“在三至五年内做到北京市场前三名”。

  据北京万科对观点地产新媒体透露的数据,其2013年在北京市场的销售额达到117亿,延续其近年来的稳健表现。然而在数字之外,北京业内认为,其城市综合配套服务商的理念是让其从其他开发商中脱颖而出的一个关键。

  “万科在北京做项目有一个区别于其他开发商的地方,非常注重项目周边的配套,拉动的是整个地块的配套的发展,这是最主要的特色。每拿一块地,同时把周边所有的能够引进的学校、医疗、交通、商业等可利用的资响销售速度和销售价格,而既然在外围拿地,就有区位上的劣势。

  北京业内指出:“如果地块比较偏远,建造项目时就相当于是建立新城的概念,新的生活服务圈需要被创造出来”。万科以它的品牌开发商效应,可以把资源引进过来,完善社区甚至区域配套。相比之下,其他开发商可能更注重项目自身的建设。

  当然,生活服务配套商是个内涵丰富的概念,绝不仅仅止于商业配套这么简单,养老、教育、医疗等各个方面都有较为充分的遐想空间,北京万科要走的路或许还很长。



(审校:劳蓉蓉)
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