郁亮:已过青春期 万科不讲规模讲责任
作者: 陈业     时间: 2014-03-08 10:30:13    来源: [ 观点地产网 ]

“当孩子过了青春期,光吃老爸的饭却没长个子,你觉得不应该,但是他的心智更成熟,力量更强大了”。

  观点地产网 陈业 2013年销售1709亿元、净资产收益率19.66%、净负债率维持30.7%,处于行业低位,客户对房屋质量满意度提升4个百分点、国际化业务有了实质性成果......2013年度业绩会上,万科如此总结去年取得的部分成绩。

  其中,对于销售不错的原因,万科认为主要是其产品结构有一个比较大的特点,即完全针对自住客户。

  但较高销售背后,万科的结算均价、利润率却出现了一定幅度下降。数据显示,2013年万科的结算均价为每平方米10152元,较2012年下降4.3%;结算毛利率为23.69%,较2012年下降3.72%;结算净利率12.76%,较2012年下降1.16个百分点。

  对于利润率的下降,万科认为有三方面原因。第一,随着地价上涨,开发商本身的利润空间被压缩;第二,过去几年万科对的装修房比例一直上升,装修房利润率低于毛坯房,但是装修房回报高;第三,2011年下半年房地产发生调整,而当时销售的房源恰好在2013年集中进入结算期。

  另一方面,万科ROE水平在08年以来逐步上升,2013年其全面摊薄净资产收益率为19.66%,为1993年以来的历史性高位.

  “行业利润率回到社会平均水平是一个大势所趋,没有任何行业可以长期获得暴利。如果说没有调控了,政策面趋稳定了,但是别忘了,我们还有行业之间的竞争。尤其库存量还是在一个值得关注的水平上,而发展商又想能够有更好表现的时候,竞争会更趋于激烈,这也会抑制大家提升毛利率的想法”,对于利润率问题,万科总裁郁亮如是回应。

  “走过青春期 不讲规模讲责任”

  即使2013年万科销售仍排名第一,但在当天的发布会上仍不可避免的被问到“现在行业第二名已经1600亿,万科若真的被超过怎么办”?

  对于行业老大有无危机感的问题,万科总裁郁亮态度坚定:“我想说我们真正走的跑道不是那条规模扩张的跑道,虽然我们跑的不是规模跑道,但却千万不要以规模扩张来衡量是不是胜利了”。

  于现场,郁亮多次提及感谢媒体的督促,督促告诉其狼来了。随即郁亮幽默地表示,好在万科都是跑马拉松的好手,擅长长跑。

  郁亮称,其实万科真的不在乎老大问题,小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识。

  据了解,在万科有三个称为“万科1、2、3”的东西,一就是一条底线;二是两项战略,即城市配套服务商、产业化;三个策略则是主流定位、快速周转、谨慎投资。

  郁亮看来,今天万科如果能够吸收移动互联网的思想,运用工具、适应这个时代,把产品做的更好,做好城市配套服务商的话,万科就转型成功了,才真的发展起来了,真正引领中国房地产行业在发展,而不能再靠规模来引领这个行业往前走,否则规模越大,越危险。

  “就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长,就没法给结构调整留下任何余地、时间、空间”。

  郁亮举例称,衡量一个青春期孩子长多少厘米是每半年量一次,多长了几公分就说明老爸没白养她。但当孩子过了青春期,光吃老爸的饭却没长个子,你觉得不应该,但是他的心智更成熟,力量更强大了,虽然个子不再长了,但可以为自己承担更多责任,为社会承担更多责任不是更好吗。

  其续称,现在行业也走到了下半场,也需要有转变的时候,不要再拿规模去衡量一家公司是不是老大不老大的问题。

  “对万科来说,我们未来能不能持续为客户提供更好的性价比产品和服务,能不能做好城市配套服务商是衡量万科的关键,而不是规模。所以,我们发自内心的说,万科在三年前,从2008年以来我们就放弃了速度、规模的模式,我们走了质量效益的模式。”

  虽然郁亮表示不应用规模化去衡量公司发展,但在业绩会上,被问及股价表现不佳问题时,郁亮也表示出了“父亲”的担心。

  “至于股价的问题,每年我女儿压岁钱我都折成万科股票,今年她说能不能不要折成万科股票了,作为父亲我也感觉到压力。我们在过去一段时间里,不断提高经营管理水平,以提高ROE这个指标为目标,但我们还是忽略了资本市场的要求不止是提高ROE水平,也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们也在努力,把公司变得让股东更信赖,更支持我们。”

  “以身作则 带高层接受新事物”

  在不以规模化衡量企业后,郁亮表示,衡量企业的发展应从接受新事物的态度上来观察。

  2013年下半年,郁亮带队和中高层管理人员先后拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米这几家公司,在拜访之后,郁亮于B股业绩会上表示,感受最深的是“天要变了”。

  “我和这些公司的老总经常探讨一些话题。我觉得很多新的事物将深刻改变我们的世界,但光我改变不行,我需要管理团队、中层干部认识到变化的必要性,亲自体会看一看,比我讲100遍好得多,这个情况下我们搞了这么一个活动,带队去学习走访了这些企业”。

  走访之后,郁亮也从中悟出了某些东西,其称,正因为我们行业离互联网比较远,所以我们才需要跟他们学习,因为我相信早晚会影响到我们。

  至于说哪些方面已经在做了,郁亮介绍,万科正处于学习的阶段,相信未来万科会不断推出新内容,比如从组织架构推出合伙人概念就是其思考方向之一。

  “现在万科的职业经理人,为什么未来不能是事业合伙人呢?从小米来看,这种合伙的关系可能更有利于投资者,也更有利于员工发展,因为可以形成背靠背信任。这一点未来也是可以探讨的。”

  通过亲密接触互联网行业后,郁亮还认识到,目前我们的传统行业对客户还不够好。“用互联网方式经营传统企业都需要遵循基本商业逻辑,对客户好是一个基本的商业逻辑。你看房地产主要上市公司这几年的年报,毛利率在下降,但是利润总额在上升,也是通过薄利多销来完成这个行业变化和进步。”

  此外,郁亮还表示,互联网是非常好的工具和思想,如果不适应它,就会落伍,未来会被淘汰。所以必须用这个思想提高对社会新的认识,用新的工具在管理上取得好的成效。

  除通过走访网络运营商汲取新的营养外,万科还拟推广“小股操盘”的运营模式,来开辟更多的发展路径。郁亮补充到,小股操盘是合作模式的新变化,万科提到的66%的合作比例中,大多数情况是万科大股操盘。而从大股操盘到小股操盘,万科需要做更多事情。

  “小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌,万科是小股操盘,重点是在操盘上,不是品牌输出,但我们会学会使用杠杆做这件事情,用尽可能少的股东投入来给创造更多回报。”

  国内均衡投资与B转H国际化

  在回应了规模化发展与接轨互联网之后,当天业绩会上万科仍再次重申不拿地王、均衡投资的策略。

  2013年万科新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市,新增加项目104个,按万科权益计算的占地面积约757万平方米,其中约66%的项目是通过合作、联合方式获取,新增项目平均楼面地价约为3516元/平方米。截至报告期末,万科规划中项目按公司权益计算的建筑面积约4495万平方米,可满足未来两到三年开发。

  在被问及有无进军养老地产、旅游地产的计划时,郁亮透露万科对养老服务很有兴趣,但其涉及的“养老”更多是服务属性,不是地产属性。对于从地产角度做养老,万科兴趣不大。另外,万科目前在三亚有度假物业,但纯旅游地产是没有的,目前也没有特别多想法发展。

  不过,万科的国际化业务推进倒是十分明显。其中,于近期被中国证监会批准的B转H股事宜也是其国际化进程的重要一步。

  在B转H获批后,万科2013年度的分红派息也有大幅度提高,根据万科董事会建议2013年度末期现金股息为每10股4.1元,与上一年相比,派息比例提升一倍,每股派息则大幅增长127.8%。

  对于为什么分红会提高一倍,郁亮表示有多方面考虑。郁亮称万科有各种不同类型投资者,有短期的、长期的,有些投资者希望更多现金分红,万科现在有能力来提高;另一方面,香港上市地产公司分红派息大概在30%左右,公司既然要转板,势必也要提前来适应相关规则做事情,这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。

  “还有一个原因,股票低迷的时候,分红成为一个很重要收入。如果没有B转H,我们也会提高派息水平。有H股后,决心更大”。

  郁亮随后也强调绝对没有任何融资计划,“包括H股在内,不仅是A股,我们早就没有这个想法了。万科现在积累的利润也已经足以支持公司发展。”

  另据了解,自2013年1月和新世界合作开发香港荃湾项目以来,万科接连落子海外。2013年2月,万科携手铁狮门,开发美国旧金山Lumina项目;4月,万科联合吉宝置业,开发新加坡林曦阁项目。在刚刚过去的今年2月,万科在海外的第四个项目,列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工典礼。



(审校:武瑾莹)
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