万科B股业绩会：B转H成功香港评级会好一些
作者: 陈业 见习编辑 何缘     时间: 2014-03-07 03:33:50    来源: [ 观点网 ]

在20年前我们发B股以来，我们每半年中期业绩，每年年度业绩都会来香港见大家。哪怕有一年冷淡到只有几个人来听会，我们仍然不放弃”。

　　观点网 陈业 见习编辑 何缘 在部分房企将2013年销售答卷公开不久之后，3月6日，万科的首场业绩会在香港召开。

　　2013年，万科行业老大位置仍得以保持，共实现销售面积1489.9万平方米，销售金额为1709.4亿元，同比分别增长15%和21%。

　　期内，万科归属于上市公司股东的净利润较去年同期上升20.5%至151.2亿元，销售金额至1709.4亿元，全面摊薄净资产回报率近19.66%，与2012年持平。

　　与净利上升相反，期内，万科房地产业务结算毛利率为23.69%，较2012年下降3.72个百分点。结算净利率12.76%，较2012年下降1.16个百分点。

　　但在行业毛利普遍下行情况下，当天业绩会上这一点少被问及。众人更多关注的则是万科B转H最终时间表，及成功实现在B转H后，在爱好跑步的郁亮引导下的万科马拉松将何去何从？

　　“B转H”与万科新起点

　　在B转H刚获中国证监会批准后几天，便召开2013年B股业绩会，着实会将媒体目光聚焦此事上。

　　“在20年前我们发B股以来，我们每半年中期业绩，每年年度业绩都会来香港见大家。哪怕有一年冷淡到只有几个人来听我们开会，我们台上坐的人和台下坐的人一样多，我们仍然不放弃”。

　　据郁亮介绍，万科自1993年开始发B股，在开始发B股前，就已想到要让其走向更加国际化的市场，而在20年之后终于来到一个新的节点上，万科迫切希望能成功，但其自知“跑马拉松的人都知道有时候跑多远并不是由你来决定的”。

　　就B转H之后，对跑过这场超长马拉松的万科来说，是否就到终点了？对此，郁亮给出的答案是否定的，相反其认为如果能够做成功，这将是万科新的起点。因为万科从来都是不满足于现状，都愿意挑战自己。

　　而从郁亮的发言来看，因B转H带来的新起点，或在其已迈出步伐的海外业务上。郁亮称，如果万科B转H成功，万科会加大海外业务，会加大国际化进程。B转H成功以后，对万科的发展肯定是如虎添翼，“比如说万科在香港的评级会更好一些”。

　　目前来看，在B转H还未最终成功的情况下，谈助力海外业务或还为时尚早，但摆在眼前的好处便是因为B转H股事宜，让万科加大了分红派息的力度，而这一点是于去年万科股东大会上股东甚为争议的。

　　根据万科董事会建议2013年度末期现金股息为每股10股人民币4.1元，与上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息则大幅增长127.8%。万科还表示，未来公司将在今年29.87%的基础上，稳步提升排放新近红利占合并报表净利润的比例。

　　移动互联时代的房地产

　　与B转H之后万科将迎来新起点一样，于当天业绩会上，外界关注最多的还有万科近期与移动互联网开发商的几次亲密接触，而这些接触会否是万科在寻求另一方向的突破？

　　郁亮表示，通过接触，“感受最深的是天要变了，移动互联网时代来了之后确实会改变很多”。

　　郁亮称，我们传统行业对客户还不够好。比如说我们以前做东西希望卖多点钱，这样能有更多的溢价，股东更高兴，我们也觉得很开心，我们做了好东西，消费者也觉得还不错，反正你做得好，多付点钱给你。但是在移动互联网时代我觉得好像不是这样玩法。

　　郁亮指出，因为在移动互联网时代，只有老大才有百分之六、七十的市场份额，老二还能够喝点汤，老三还能够勉强活着，老四就没有了，彻底被吃掉了。所以在互联网时代，觉得对客户更要足够的好。

　　“比如说我们再指望出一个好产品多卖点钱不可能，一个好产品也是卖这个价格，这样才能体现出对客户的更好，这是我们学了这么多以后在努力做的事情”。

　　此外，谈及移动互联网时代来临对万科在管理方面的影响，郁亮表示，移动互联网时代意味着信息要彻底的扁平化和对称化。企业金字塔式的组织架构不再适应这个时代要求，而需要调整组织架构，适应扁平化的社会结构，这些都是需要面对的问题。

　　此外，被问及会不会跟小米合作建万米楼时，郁亮回应会不排除合作的可能，但是目前没有具体的合作计划。“万米楼是很多人猜想的，房子能不能做成手机一样的东西，我现在觉得有很大的分别，这件事情目前看来好像有点远”。

　　另外，正值两会之际，郁亮于会上，也谈及了自身对楼市政策的一些看法，尤其是双向调控这一热点话题。

　　“这次所谓的双向调控也是分类指导，分类指导更可以解决过去十年以来宏观调控所要解决的问题，让老百姓能够住上房子，这在分类指导里面是核心目的”，郁亮如此认为。

　　以下为万科2013年全年香港业绩会问答现场实录：

　　现场提问：如果说万科的发展也是一场马拉松，B转H的成功是在马拉松的哪个阶段，过了这个阶段对万科来说有什么意义？

　　郁亮：我们B转H还没有到终点，我们从1993年开始发B股，我们希望在资本市场方面能够更国际化。在20年之后我们终于来到一个新的节点上，B转H能不能转成功我们还在尽力争取，现在国内我们拿到了批准，正在安排香港这边的事情，希望能够顺利完成这件事情。如果完成是不是意味着马拉松到终点了呢，跑过马拉松的人不会把马拉松当成挑战，当你过了一个挑战以后，你可以挑战更高的东西。如果能够做成功，这将是万科新的起点。对万科来说，我们从来都是不满足于现状，都愿意挑战自己。在20年前我们发B股以来，我们每半年中期业绩，每年年度业绩都会来香港见大家。哪怕有一年冷淡到只有几个人来听我们开会，我们台上坐的人和台下坐的人一样多，我们仍然不放弃。

　　现场提问：B转H现在有没有时间表，在香港上市的情况怎么样？如果成功以后，万科在海外发展或者在香港其他地方发展的步伐会不会加快？

　　郁亮：如果我们B转H成功，我们会加大海外业务，会加大国际化进程。B转H成功以后，对万科的发展肯定是如虎添翼，比如说万科在香港的评级会更好一些，因为现在我们评的是万科香港公司，未来我们可以把整个公司拿来做评级，这样实力会大增，更有利于我们做各种各样的安排，相信对万科各方面都有促进，不只是在国际化方面。时间表我们在努力争取，跑马拉松的人都知道有时候不是由你来决定的。总之希望越早越好，但是我们确实没有时间表拿出来，我们在努力做这件事情，因为我们等了很久。严格说我们等了21年，从开始启动也等了一年多，所以我们的着急程度你们可以想象，但确实我们还要按照香港的规则来做这件事情。

　　现场提问：今年因为万科的净资产收益率高了，所以你们的派息大幅度提升，是不是意味着万科今后几年投资扩张规模会相对减慢？这个派息政策会不会延续到你们之后的H股？派息会不会考虑每年以某个稳定的数字增长？

　　郁亮：为什么我们要增加派息这件事情，确实和H股有关系。我们研究了一下，在香港上市的地产股平均派息水平比国内高，国内平均在15%到20%左右，而香港在30%左右。我们想成为香港H股公司，所以我们不如提前先把我们的派息水平和香港的派息水平相一致。尤其是在股票价格比较低的时候，投资者也呼吁我们增加派息水平来支持我们的股价，也回应一下投资者的需求和想法。因为万科的投资者有很多，差不多有一百多万投资者，不同投资者有不同想法，我们需要照顾到各种类型投资者，所以我们决定今年提升到30%左右的派息水平。万科未来希望能够保持这个水平，但我们不会明确说今年30%，明年35%，后年40%，不会这样公布，我们没有这个政策。我们也需要看公司的发展情况，我们的资金情况和投资者需求，投资者的诉求在哪里，我们平衡这些以后再做最后的决定。但是，我想当我们今年把派息水平提升到30%以后，这30%就是一条线，在这条线上我们展开对未来派息的安排。

　　现场提问：随着万科海外业务的增加，在海外发债的几率也在增加，有没有考虑在汇率方面做一些风险规避的对冲动作？现在市场比较关心的是国内信托产品没办法兑付的事件，有一些人担心没办法及时凑利息，付本金的情况开始出现。作为在香港发债最多的国内企业您认为会不会受到冲击？万科今后在香港的融资成本会不会提升，在选择人民币还是低息债或者是美元债？

　　郁亮：人民币自从双向波动以来，不是单边波动之后使得汇率的风险就突出了。任何的对冲工具都是种成本，所以我们会仔细分析成本和收益之间的比较。我们现在专门研究过发债的规模和海外业务收入，我们外汇收入之间是基本平衡的，我们也时刻关注这汇率的风险，在适当的时候我们会采取一系列机制解决这个问题。我们海外业务方面基本上是聘请当地最优秀的人做这件事情，而不是从国内派干部过去，这一点和别人不太一样。我们都是美国公司，是美国团队操作，我们香港公司有香港公司操作，所以他们能够提供这个市场最合理的对冲工具和方法帮我们规避风险，这方面我们已经采取措施了。

　　国内有一些公司信托产品方面个别出现兑付问题，这是很正常的现象，即使世道非常好也不能保证每个开发商都赚钱，我觉得这个情况出现也是正常的，否则优秀发展商没办法脱颖而出。这会不会影响我们在海外发债呢，因为很多公司不能在海外发债，能够来海外发债的都是国内优秀的发展商，所以我觉得不会有多大的影响。发债成本和国际市场更接近，而不是说国内影响更大一点。

　　现场提问：拥有H股上市平台之后，未来用于境外融资是通过万科置业海外还是万科H？万科置业海外未来在万科处于什么样战略位置，主要发展哪方面的业务？

　　郁亮：我们H股如果能够做成功，相当于我们有H股，同时还有一个香港万科置业海外。其实现在的分工不会由于H股的发行而发生变化，它现在怎么做的我们未来也会怎么做。比如说现在定位香港置业海外主要集中香港业务，所以目前我们没有什么变化。当然，我们也会考虑香港置业海外这边有没有可能做更多的事情，但是现在我们还没有计划，目前来说H股不会影响万科置业海外的运作。

　　现场提问：之前有消息传出来，万科可能会有意发展民营银行，能不能说一下万科在这方面的发展思路？

　　郁亮：民营银行除了我们和腾讯传了前海银行的绯闻之外我们没什么打算，当然这个绯闻不是我们传的，不知道他们怎么编出来的，我们对民营银行没有任何的考虑。民营银行是一个很花钱的事情，我们怎么能够养得起，我们养不活它，也养不到它，所以我们对民营银行没有兴趣，我们没有投资民营银行的计划和想法。

　　现场提问：万科今年拿地会主要集中在哪些城市，今年拿地预算是多少？早前万科海外拿了香港荃湾的地块发展情况怎么样，之后在香港会不会继续拿地？

　　郁亮：在土地政策方面，我们不会分一、二、三、四线，现在很多人觉得三、四线城市不行了，一、二线城市很好。万科在大家一窝蜂去三、四线城市的时候也没放弃一、二线城市投资，而在现在大家都回到一、二线城市的时候，万科同样会关注三、四线城市。我们是均衡投资策略，我们会均衡整个投资阶段，而不会一窝蜂随着市场热点往哪里跑。我们的补地行为是根据我们的消耗量决定的，也是根据我们对市场的判断所决定的，这方面我们没有明确的说今年买地重点在哪里，但是我们有一个最基本的要求和规则，我们要买的地是盖有人住的房子，由此，我们会继续强调做主流需求地，这是我们强调的重点，我们买地重点在这方面，但是不是按照一、二、三、四线去区分。

　　我们和新世界合作的荃湾项目现在进展很正常，因为这个项目我们是小股东，主要由新世界操盘，具体情况可以问一下新世界那边。

　　现场提问：李嘉诚先生最近说内地是面粉贵过面包，你们在内地做房地产压力会不会很大，怎么看李嘉诚先生的这番言论？第二个问题，现在国际化是一个方向，今年海外买地投资额和去年相比有什么样的趋势？

　　郁亮：我没机会看到李先生说中国内地的土地是面粉贵过面包，我觉得这个是有所指，而不是通指，中国这么大，不能说所有的情况都这样。李先生是我们非常敬重的一个企业家，而且他为香港做了很大的贡献，无论是为人还是做企业都值得我们去学习。至于说他对中国房地产市场的看法，我还没有机会听到他的看法，如果有机会我一定向他好好请教。

　　关于海外买地的情况，为什么万科去海外我想解释一下。是因为海外地价比中国便宜我们去抄底了？如果我们这样做，我们和80年代日本去美国买房子，买地不是一回事吗，我们凭着有钱就去了。我们怎么可能比纽约犹太人有钱呢？比那些不动产家族有钱呢？所以，你可以注意到万科去的每一个地方，我们找的每一个项目合作伙伴都是当地优秀的合作伙伴。我们海外业务发展第一个目的是为了学习，为了学习我们才和当地最优秀的发展商合作，我们学到了很多东西；第二个目的，我们走出去是为了请进来，我们到纽约、香港、新加坡，当地有更多的合作伙伴关注我们，更多机构希望和我们合作开拓国内业务，这样我们知名度提高了，很多人会找上门来。否则别人不知道万科是谁，我们在国内很有名，到国外像乡巴佬一样没人理你，通过走出去以后和顶尖合作伙伴合作我们获得更多朋友，共同探讨国内的发展机会，所以走出去也是为了请进来；第三个目的，我们顺便为中国失去买房资格的有钱人提供投资渠道，这是顺便做的事情，我们不想说在海外建华人社区，我们是顺便做这个事情，不是我们的主要目的。万科不会给自己海外预算定目标，必须花多少钱做这件事情，只要有合适投资机会我们就去做，但是这个量还是很小的，因为目前万科现在有400个项目在操作，我们现在投了海外4个项目，只有1%，再翻一倍也是2%而已，所以这个我们还有相当大的空间，目前我们还是基于前面三个目的做海外业务。

　　现场提问：总理的工作报告里面没有过多提到房地产，您怎么从政策方面解读？您能不能具体聊聊您对楼市双向调控的理解？另外，中央对保障房有一个480万的预计，万科在今年保障房建设方面的计划是怎样的？

　　郁亮：总理工作报告里面谈房地产我们觉得和过去有变化，不代表对房地产不太重视了，而是对房地产很重视。这种变化是我们万科一直所希望看到的，我们一直说一件事情，中国这么大，有660个城市，660个城市表现状况不太一样，不仅仅是一线、二线，东部、西部、南面、北面也不太同。所以房地产政策如果根据北京、上海情况来定全国的调控政策显然不理性。

　　这次所谓的双向调控也是分类指导，分类指导更可以解决过去十年以来宏观调控所要解决的问题，让老百姓能够住上房子，这在分类指导里面是核心目的。为了解决这个问题，我们可以看到政府工作报告里面提到了保障房建设的问题，同时提到了增加普通商品房供应的问题，而没有把房价控制作为主要目标。因为对房价控制来说，对一些买不起房子的人来说仍然解决不了他的居住问题，只是让买房的人负担少一点。所以，政府工作报告这次回到了住房问题的源点，解决大部分老百姓的居住问题，多管齐下来解决。我想这更是一个房地产市场长期健康的机制，我们对这样的政府工作报告内容举双手赞成。

　　对于政府说的双向调控我今天中午才知道，之前只是说不透露内容，保密的，今天人家解释了我才了解了这件事情，我也在学习之中，所以我不知道政府会怎么考虑。房产税不会说哪个城市先做，因为要立法，就不存在哪个城市先做，房产税立法之后才能做。我是这样理解的，但是理解对不对还需要观察，因为我也在加强两会的学习。

　　万科过去参加了超过300多万平方米的保障房建设，保障房建设不是想参与就能够有，还需要去争取。现在主要交给政府公司在操作这件事情，但是会不会采用市场化手段让我们做保障房，现在还是未知数。对于万科来说，我们会积极参与这个事情。

　　现场提问：今天早上财政部说今年主要目标是要把房产税立法，您认为房产税对房价有什么影响？

　　郁亮：这是个长期以来困扰市场很大的问题。我们可以看到这次特别重要的是说房产税要先立法后收，这一点是特别重要的变化。我们过去很多宏观调控政策是不需要立法就直接做，这次人大终于发现收税是人大的权利，不是政府的权利，所以这次房产税先立法代表我们新一届政府在依法治理方面走出了一大步。既然是立法的过程，我相信一定是个非常慎重的过程，来征求各方面意见的过程，我觉得这是个很好的事情。如果哪一天这个立法通过了，也会取得非常好的效果。

　　收房产税是干嘛的，是为了更好解决居住问题，而不是说给老百姓增加负担。如果是由人大立法，这个事情本身对解决居住问题有帮助，人大才会支持立法，所以它对房地产是有正面作用，而不是反面作用。

　　现场提问：您认为未来内地房屋供应过剩的情况会不会继续？万科有没有海外并购的计划？

　　郁亮：预测从来不是我的强项，如果我有预测就改行，我做投资，我做对冲基金可以赚很多钱，我没这个能力，万科强调是应对。对今天房地产市场的表现，你要找到它不好的理由有一大堆，说某某降价了，某某房子卖不出去了，鬼城了。要说这个市场还有很多利好的理由，地王还在出现，所以每个人都可以来找到自己的依据来证明自己的观点。万科从2008年以后对市场的判断和看法就是一致的，我们始终持谨慎乐观的态度。之所以说乐观，第一个是我们认为中国房地产市场前景还有15年左右是没有问题的，因为中国城市化水平还在继续提高。这次政府工作报告里面有三个一亿，一亿人从农村人口转为城市人口。一亿人从旧城区、棚户区转移到一个好的地方，还有一亿人是中西部的就近城市化。这证明中国城市化还在迅速进展之中，在一个城市化过程还没有结束的情况下说房地产出现问题，从世界各国情况来看都不太容易出现。

　　第二个，很多人担心中国人口拐点出现了，中国总人口拐点是到了，但是我们可以看到，尽管中国目前来看总人口拐点有可能出现，但是中国受教育人口数字大幅度提升，中国的大学学历达到40%。也就是说中国人口质量红利还在增加，而不是在减少。当然，现在我们国家党和政府及时调整计划生育政策，允许放开单独二胎政策对这个事情也是有帮助的。我们对中国宏观经济发展还是有信心。基于这些判断，我们对中国房地产市场前景是乐观的。

　　另外，供应的问题，现在很多城市的供应量在12个月左右，这确实需要警惕。如果一年以下算是平衡状态，一年以上我觉得可能需要警惕，不同城市有不同表现。这个情况带来的不利因素是房子竞争压力大了很难卖。好处是从宏观上来说，因为房价上涨的压力变小了，所以我们不用担心政府再加码房地产调控政策，因为供应多了之后价格问题就会相对比较平稳表现；供应多了以后还有一个好处，对有竞争实力的发展商有好处，如果在市场特别看好的情况下买地总比不过最胆大的那个人，在市场变得有压力的时候，胆大的人会离场，理性的人会出现。这样对市场长期发展有帮助，对有竞争能力的发展商有帮助。所以我们基于这些判断，我们是持谨慎乐观的态度。

　　第二个问题，我们会不会在海外并购，这是个很敏感的问题，目前没有这个计划。

　　现场提问：万科商学院早前拜访了一些企业，包括阿里巴巴、腾讯等，在整个过程中让你印象最深刻的一两个观点是什么？对万科未来的经营策略会有什么样的影响？市场有一些消息说小米想和万科一块做万米楼，会不会有这种可能性？

　　郁亮：在过去一段时间我带队去了几家做得不错的公司，包括阿里巴巴、腾讯、海尔、小米，和他们有比较深入的交流和探讨，每一家公司都给我留下很深的印象。阿里巴巴和腾讯代表在互联网时代中国最优秀的两家公司，而海尔作为一家传统公司，和万科一样同样拥有30多年的历史，在传统行业运用移动互联网思维改造公司方面取得了很大的成绩。其中，小米在完全红海得不能再红海的行业居然还能够做得有声有色，这确实给我们很多的参考。

　　我们感受最深的是天要变了，移动互联网时代来了之后确实会改变很多。最大的改变是什么？我觉得我们传统行业对客户还不够好。比如说我们以前做东西希望卖多点钱，这样能有更多的溢价，股东更高兴，我们也觉得很开心，我们做了好东西，消费者也觉得还不错，反正你做得好，多付点钱给你。但是在移动互联网时代我觉得好像不是这样玩法，特斯拉这么好的汽车在香港卖45万元港币，在中国卖72万人民币，同款车在美国卖10万美元。通常一个10万美元的进口车在国内卖170万人民币，但是它为什么只卖72万人民币，和45万元港币。它的逻辑是说，如果是个好东西，性价比要绝对好才能吸引更多客户。因为在移动互联网时代，只有老大才有百分之六、七十的市场份额，老二还能够喝点汤，老三还能够勉强活着，老四就没有了，彻底被吃掉了。所以在互联网时代，我觉得对客户还要足够的好。

　　第二个，对我们更大的冲击是，移动互联网时代意味着信息要彻底的扁平化和对称化。企业金字塔式的组织架构不再适应这个时代要求，我们需要调整组织架构，适应扁平化的社会结构，这些都是我们需要面对的问题。所以，互联网这件事更多的是一种思维、一种工具。国内有一个著名的90后马佳佳，被我们深圳公司营销部请来谈谈年轻人的想法。很多大师结果坐不住了，说万科怎么请一个马佳佳教你做房地产，她知道房事，但是她不知道房地产。我觉得既然90后可以调戏大叔，为什么不能和她平等相待，请人来讲讲90后的想法没有任何的问题。所以，我觉得现在大多数不适应移动互联网平等的需要，这些对我们来说有很大的影响。我们会改变什么？对客户好是不能变的。如果要改变，对客户更好是我们要改变的。比如说我们再指望出一个好产品多卖点钱不可能，一个好产品也是卖这个价格，这样才能体现出对客户的更好，这是我们学了这么多以后在努力做的事情。

　　关于互联网的问题，我们会不会跟他们有合作机会，这个不排除，但是目前没有具体的合作计划。万米楼是很多人猜想的，房子能不能做成手机一样的东西，我现在觉得有很大的分别，这件事情目前看来好像有点远。



（审校：武瑾莹）
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