金融街南下 30亿广州夺地背后的模式扩张
作者: 见习编辑 王静     时间: 2014-02-25 01:43:19    来源: [ 观点地产网 ]

成功拿地之后的金融街称此次竞地是公司首次在广州市场成功获取土地,也是其完成一线城市布局的重要一步。

  观点地产网 见习编辑 王静 外面的人想进去,里面的人想出来。在众多房企选择重回北京市场的同时,一直以北京为中心的房企金融街却选择进击华南。

  2月21日下午,由京城南下的龙湖和金融街,出现在了总起始价达155亿的广钢新城首批五宗地块的公开竞买中。与龙湖的铩羽而归不同,金融街最终以29.94亿元、配建面积83100平方米,竞得荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040405地块。折合楼面地价为22031元/平方米,刷新荔湾新地王。

  成功拿地之后的金融街随即发布新闻稿,称此次竞得该地块是公司首次在广州市场成功获取土地,也是其完成一线城市布局的重要一步。

  而据金融街相关高层对观点地产新媒体透露,其董事会成员也曾多次前往深圳前海以及珠海横琴考察。中信建投分析师苏雪晶亦指,金融街在上海也有布点意向。至此,金融街华北、华东、华南的一线布局版图已隐约浮现。

  兵马未动,粮草先行。金融街早于2月13日宣布,其第六届董事会第四十六次会议同意2014年公司新增债务融资总额为不超过270亿元。

  对此,金融街相关高层指出,公司在2013年的拿地目标并未完成,因此2014年的融资有相当部分将用在土地获取以及新项目建设上。有了资金的支持,金融街的扩展思路也显得较有底气。

  复制金融街CBD模式

  对于扩展目标,金融街曾公开表示,因公司的发展定位所致,未来的扩展区域还是一线城市和1.5线城市,至于二线城市暂不考虑进入。其解释,这是因为金融街打造的都是高品质的商务地产,这意味着需要高成本、高支出,而经济不太发达的城市在售价上可能难以满足金融街的定位。

  而对于此番落子广州,苏雪晶认为,金融街一直想要走出北京。而其在广东惠州有项目,对这个区域并不是很陌生,因此进入广州是很合理的事情。

  在仲量联行华南区研究部高级经理曾丽看来,只有往核心区域发展才会获得比较稳定的投资回报率,外来企业涉足广州甲级写字楼市场的首要难题即为拿地。目前广州较为集中的商务区有传统的天河北、越秀区以及新的供应珠江新城。珠江新城已经差不多开发完,进入收尾阶段,没有新的土地供应了。外来企业在珠江新城这种核心商圈再拿地的机会比较少。

  因此只能退而求其次,在未来新兴的商圈拿地的可能性比较大。然而新的商圈培育需要一定时间,需要考虑如何做到行业聚集程度,还要就整体的开发周期和供应量作对比,以及就项目竣工时处于怎样一个竞争态势等都需要进行综合考虑。

  曾丽续称,就金融街此次进入的广钢新城而言,广州市政府有个不一样的功能定位--“特色宜居新区、专业交易中心”,吸引的产业跟珠江新城也是有个不一样的地方。商务办公方面预期会是个配套型的发展区域,可能要针对该区域行业发展和产业集聚度进行规划。

  “另外,北京金融街能够聚集众多中国一流的金融、保险、电力、电信等大国企总部,因为北京有特殊的地理优势,其他城市无法复制。广州则是以区域型的总部为主,并且以中小型企业居多。两地经济发展的主导因素有很大不同。因此如何把握广州市场的特点也成为摆在金融街面前的重要课题。”

  还有一个不容忽视的问题是,广州的“地头蛇”实力不容小觑。目前在广州的甲级写字楼市场中,所占市场份额较多的多为本地企业,诸如富力、越秀。本土企业凭借地缘优势在起跑线上已经领先,金融街想要分一杯羹势必要直面竞争。

  重新聚焦商务地产

  虽然进入广州是金融街首次,也可能面临各种压力,但这却不是金融街第一次涉足华南。

  早在2005年10月,金融街就以2.62亿元摘得惠州巽寮旅游度假区项目。这个惠东首个大型旅游住宅项目,规划用地29平方公里,是整个巽寮湾用地面积最大的房地产项目。

  该项目总体由阿特金斯规划,分北、中和南三个片区开发,按照最初规划,整个项目开发周期为8-12年,总投资额达到200亿元,称要打造成为中国最有影响力滨海项目。

  然而,旅游地产的大热已经让该区域成为一片红海。沿着巽寮湾海岸线由西往东,依次分布着碧桂园十里银滩、合正东部湾、莱蒙水榭湾、富茂威尼斯湾、中航元屿海、中信项目、万科双月湾等多个超大体量项目,总建设规模超过5000万平方米。

  不过与其他房产企业动辄20-30亿元的销售额相比,金融街·巽寮湾项目销售一直不温不火。

  苏雪晶指出,打造巽寮湾项目时期,金融街尚处在住宅和商务两条腿走路时期。而目前,公司虽然也做住宅,但是更强调其在商务地产的特色和优势。

  金融街方面亦曾公开表示,做高端商务综合体是金融街的核心竞争优势。其重新聚焦商务地产,特别是高端综合体客户服务,因为这是金融街的长期优势,同时也积累了很多高端客户资源。住宅和商务的关系是以商务综合体为主,居住类的城市公寓为辅。

  变换思路后,金融街此番南下也为业内和券商所看好。而对于金融街未来更多区域的拓展,苏雪晶觉得并不惊讶,“以金融街目前的销售规模就该有这样的扩张速度”。

  对于在目前信贷收紧、楼市看淡的大环境下进行扩张,多位分析师指出,身为国企的金融街融资不成问题,加之其产品类型和普通开发商的住宅产品不同,因此其周期跟单纯的住宅周期也不同,不能一概而论。



(审校:刘满桃)
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