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观点意见:商业银行对房地产业发出撤退信号
作者: 安邦咨询     时间: 2014-02-24 17:19:25    来源: [ 观点地产网 ]

即使这次兴业银行只是在单独行动,但随着形势趋于明朗,以及监管层面的可能的收紧,其他行跟进的概率是很大的。

  推荐语:毋庸置疑,这几天房地产业界讨论最多的话题肯定包括杭州楼市降价以及兴业银行停供房地产夹层融资,虽不能说窥一管而知全豹,但大家从中的确看到了许多的可能,如“行业拐点”“盛世危途”“跟风停贷”……

  安邦咨询 周末有关银行对房地产停贷的消息频传,传闻中涉及的银行包括交行、兴业及中信银行。经多方核实,兴业银行确认于春节前两周下发通知,暂停房地产夹层融资、房地产供应链融资及房地产开发贷款,但不包括按揭贷款和土地储备融资。交行与中信银行的传闻则多有失实之处,两家银行对房地产相关业务的态度相较2013年下半年并没有显著变化。

  兴业银行暂停部分涉房贷款的举措引发市场高度关注。公开信息显示,有银行业分析师在解读时指出,兴业是中国银行业中最早发现机会,并实施房地产战略的银行,其房地产业务(包括表内和表外)占比在同行中较高,管理层出于业务结构(降低集中度)和业务模式(从粗放转向精细)调整的需要作出了这一决定。同时,调研过程中,三、四线城市房地产业务的风险引起了管理层警惕,进而引起了对行业趋势拐点的重视。而在上月11日,兴业银行首席经济学家鲁政委发表了题为“资金态势与房地产业发展”的演讲,称自己首次开始从趋势上看空房地产,并将未来十年中国的房地产称为“盛世危途”。我们注意到,鲁政委此番演讲,在时间上与兴业银行的通知(春节前两周,差不多1月中旬)相隔很近。或许,经济学家的判断对银行态度的转变也起到了推波助澜的作用。

  现在的问题是,此举到底是仅具象征意义——就像分析师在解读时指出的那样,只是兴业银行单方面的业务调整;还是带有一定的信号意义——表明银行对房地产的判断出现了趋势性的改变,可能引发更大范围内的跟风?从核实的结果看,暂停涉房贷款的只有兴业银行一家,其他行并没有跟进。但这依然是一个重要的信号,表明银行对房地产风险的重视程度确实在显著提升——即使没有大范围跟风暂停涉房贷款,在相关业务上,也会更加谨慎。

  事实上,今年以来,监管层已经多次对房地产业的风险予以了提示。在1月6日召开的2014年全国银行业监管工作电视电话会议上,银监会主席尚福林表示,要坚定不移地防控系统性区域性风险,防控平台贷款、房地产贷款、过剩产能贷款等重点风险;一个月后,2月19日,尚福林在《人民日报》撰文《更加奋发有为地推进银行业改革》再次强调,加强地方政府融资平台、房地产市场、“两高一剩”行业等重点领域的信用风险防控。结合监管层的表态看,即使这次兴业银行只是在单独行动,但随着形势趋于明朗,以及监管层面的可能的收紧,其他行跟进的概率是很大的。届时,商业银行撤出房地产业的形势也将越来越明显。

  多重原因支持银行对涉房贷款持谨慎态度。长周期层面,人口红利的消失降低了房地产行业的“刚需”。从建国后新出生人口的变化规律看,当前正好处于60后婴儿潮步入财富巅峰、80后婴儿潮第二代踏入社会的“双峰叠加”阶段,形成了对住房的强劲需求。但随着60后逐渐退休、80后购房需求得到满足,这部分需求将面临锐减。而这一人口结构的历史性变化,即将于未来5-10年完成,考虑进预期因素的话,市场拐点可能还会提前。

  在供给层面,行业的跨越式发展让房地产供给开始出现过剩。商品房市场上,依据统计局发布的数据测算,人均住房面积已达34.7平米,未来随着竣工面积的增加,这一数字还将继续增长。商业地产上,国内三、四线城市的商业地产已经显露出警讯,这股过剩潮正在向一、二线蔓延。目前行业公认的结论是,国内房地产市场供需在总量上已经平衡,存在结构性问题,体现为一线城市供不应求,越往下走,供给越过剩。近日频传,杭州郊县个别楼盘大幅降价,引发部分业主的过激行为——杭州这样的二线城市尚且如此,其余大兴土木的基层可想而知。而这也给出了国内房地产业风险的传递路径,从基层向上蔓延。

  资金层面,中国经济去杠杆抬升整体利率中枢,考验房地产业的资金链。若兴业的操作真的引发跟风——想想钢贸行业,一夜之间,银行全部撤退,并且批量发起诉讼——势必将成为压垮骆驼的最后一根稻草。不过,略感宽慰的是,除非迫不得已,银行是不会对自己的利益共同体采取这样激烈的手段的。央行发布的数据显示,2013年,房地产仍为吸金大户,新增贷款占比近三成。但不排除银行将资质较差房企踢出局的可能性。

  最终分析结论(FinalAnalysisConclusion):

  兴业银行暂停部分涉房贷款,表明商业银行对房地产业发出了撤退信号。问题可能并没有传闻中那么严重,但也不能等闲视之。房地产业的趋势性转变近在眼前,政府、银行、房地产企业与购房者都需要做好应对。

  安邦咨询 独立民间智库机构,文章转自安邦咨询博客



(审校:刘满桃)
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