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观点时评:地级市商业地产遭遇生死考验
作者: 张宇良     时间: 2014-02-12 01:52:16    来源: [ 观点地产网 ]

当前的中小商业地产开发企业,不管是主动还是被动加入商业地产淘金热潮,都已渐渐步入深水区,有些已经陷入泥潭。

  观点地产网 张宇良 2013年恰逢电商与传统商业激烈碰撞,商业地产泡沫化趋势越来越严重,尤其是地级市购物中心泛滥,以住养商的粗放式开发模式占绝对主导的大背景下,2014年最严峻的问题,无疑是地级市购物中心的销售模式,正遭遇生死考验。

  商业供应洪峰已至,自救有心无力。预计2015年国内的购物中心有望达到4500家,商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年,还会有7000家建成开业,届时购物中心将超10000家。

  事实上,最容易被忽略的是地级市购物中心的泡沫。以中小开发企业开发的商业项目为主。在2010年到2013年这4年间,地级市的城市综合体个数增加了3-5倍。更有多数地级市的商业综合体数量,从2010年的空白或者一至两家商业集合体,猛然增加到在建和开业达到10个以上。还不算政府雄心万丈,野心勃勃的旧城改造,其核心驱动引擎仍然是综合体。

  粗放的开发模式,让销售成为考验现金回流和融资的最大障碍。开发企业的过高预期,以住养商的模式,主要体现在以销售返租为主的商业地产项目。而销售过程中遇到的问题却是大同小异。本就不多的投资客群逐渐被竞争对手稀释,地级市辐射能力弱,对外地投资者吸附力不强,投资客越来越精明,自身商业可售面积过大,市场表现远低于预期,开盘去化不理想,可售部分的“精肉”被销售,剩余的部分无人问津。

  某县级市,在建购物中心8个,市区人口不足20万。除其中一个全持有之外,其他基本采取售后返租模式。2011年最先销售的一个1楼均价达到3万,最高突破7万,返租5年,年回报率5%。而从2012年开始陆续投入市场的销售型购物中心,由于面临越来越多的竞争对手,越来越少的本地投资客群,返租年限从5年逐步延长至7年,10年,个别有15年返租承诺。年返租比例从5%逐步上涨到7%,9%,最高突破12%。

  但出乎开发企业意料,2011年期间抢商铺的现象基本绝迹,2013年来访客户、意向客户以及下单客户比例大幅下降,甚至已经出现蓄客不理想而延迟开盘,其中一个基于年终工程结算、人员工资、税务结算等资金压力,低于蓄客价格而开盘,预想趁着打工返乡人潮,打捞一笔。不过,最终以销售不足2个亿而告终。而此项目的商业总产值是12个亿。也就意味着90%大铺面,位置不好的,或楼层比较高的铺面陷入漫长的销售周期。

  上述案例是常见的地级市销售型购物中心难题,更加雪上加霜的是随着竞争项目的争夺,同质化严重的项目开始打价格战,年返租比例从7%不断攀升,最高有22%(射洪县某项目),10%到20%之间的返租回报比比皆是。供过于求的市场格局,导致已下定的部分客户开始退订或退房,有意向的客户群陷入观望。邛崃某项目,总产值8亿,开盘去化2亿,之后陷入漫长去化周期;南充某项目,首期开盘后不到3个月,老业主开始要求退房,代理公司迟迟拿不到佣金,销售团队不稳定,投机式代理公司入不敷出。当初信誓旦旦的主力店带动,返租统一经营顿时落空,已签订意向入驻协议的超市主力店也开始犹豫,其他次主力店如肯德基、院线也开始摇摆……

  这种地级市的销售型购物中心,招商难、销售难、开业经营造活难的三大考验,最致命的还是销售受阻。也是目前商业地产领域最大的洗牌隐患。因为销售直接关系到现金流。

  当前的中小商业地产开发企业,不管是主动还是被动加入商业地产淘金热潮,都已渐渐步入深水区,有些已经陷入泥潭。当初的庙堂谋败,致使企业在商业地产里火中取栗,从上将伐谋的角度讲,自救已无可能,商业地产此轮泡沫已经是行业困境,甚至牵扯到国家经济的健康,也许等待不动产金融化,期待政府放宽商业地产金融证劵化,才是解套的良药,但就当前改革步伐来看,遥遥无期……好自为之吧。

  张宇良 观点地产新媒体专栏作者



(审校:武瑾莹)
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