江边城外童方亮:商业地产现在是个好机会
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2013-12-24 16:11:06    来源: [ 观点地产网 ]

不过当被问及商业地产大热是否会导致的同质化问题,童方亮表示目前非常担忧。

  编者按:11月27日,由观点地产新媒体主办的2013观点商业年会在经过一天精彩议程,以及“2013年度商业最佳表现奖颁奖典礼”之后,于11月27日晚圆满闭幕。

  大会围绕主题“商业的未来”展开讨论,通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动,现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者,知名商业运营商及零售商、品牌商,深入讨论了中国商业地产现状与未来。

  12月24-28日,观点地产新媒体将陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场采访系列报道。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 “一直还是求稳,一步一步的,而不是盲目扩张,”北京江边城外投资管理有限公司开发部总监童方亮表示,“我们是做好一个城市后再复制到别的城市。”

  成立于2006年的北京江边城外投资管理有限公司,已成长为中国烤鱼领域的知名企业。童方亮表示,此前公司主要方向是北上广深等一线城市,未来江边城外打算延伸到二三线市场,目前已经进入了苏州、南京。

  不过童方亮认为,江边城外还是以提升内部的整体运营为主,尽量做精、做稳,“我们还是循序渐进,一步一步来。”

  “从商业地产来讲,我觉得现在是一个好的机会。”不过当被问及商业地产大热是否会导致的同质化问题,童方亮表示目前非常担忧。

  他坦言,做餐饮行业很有压力,除了物业成本会很高,营运费用、人员成本也越来越高。另外,整个运营团队都还比较年轻,也有很多的竞争对手。

  为了让自己的品牌做得更好,江边城外今年做了很多的提升,比如说门店的提升、形象的提升、就餐氛围的提升,包括整个产品开发的提升。

  对于未来发展,童方亮表示,我们计划是先把自己的东西做好,把内功先练扎实了,觉得有信心了,我们才会去做。

  以下为观点地产新媒体对北京江边城外投资管理有限公司开发部总监童方亮采访实录:

  观点地产新媒体:江边城外现在整个的定位和运作情况是什么样的?

  童方亮:我们做的是江边城外烤鱼,大本营位于北京,目前在北京有20几家店,上海目前有11家店;我们大的方向是北、上、广、深。北上广深这条线可能最后一条就是深圳,此前这里一直是个空白,可能明年就会在深圳启动项目,目前也接触了很多的购物中心,

  这次我们进行了一个整体的改革,原来我们的定位是一线城市,比如北京、上海,现在北京跟上海基本上做得都比较好了,所以我们打算延伸到二三线市场,也已经进入了江苏苏州、南京。

  未来计划3到5年打造100家店左右,我们整个企业发展了将近8年的时间,一直还是求稳,一步一步的,而不是盲目扩张,我们是做好一个城市后再复制到别的城市。

  观点地产新媒体:现在同质化现象很严重,您是否感到这方面的压力?

  童方亮:非常担忧。我们目前大概有50家店,但是这50家店的含金量是挺高的,我们不像有些品牌可能一下子扩张到100家、200家,那样可能会很难经营。

  我们在选址和购物中心的等级划分上都有充分考量,包括我们整个团队的运营、市场开发都是有长远规划的。我们在上海目前虽然只有10家店,但是单店的平均效率非常高,而且在餐饮人气上面来讲,任何一个时段里,江边城外的排队都是非常壮观的。

  餐饮这一块当然有压力,但是我们还是以提升内部的整体运营为主,尽量把它做精、做稳,我们还是循序渐进,一步一步来,可能在后期的调整机会会更多。而且我们有自己的方向,在哪个阶段去做品牌调整、战略规划,我们当然是有长远的规划,所以在这个方面并没有压力。

  从商业地产来讲,我觉得现在是一个好的机会。就整个深圳市场来讲,那么多的购物中心,但是好的也就那么几个,因为它的消费群体就那么多。

  观点地产新媒体:那么您认为江边城外的压力主要来自于哪里?

  童方亮:我们的客单可能比较多,大概是停留在70到100左右,但是在上海、北京、深圳这样的高端城市,物业成本会很高,这方面会有一些压力。另外,营运费用、人员成本越来越高的成本会也比较大,目前我们的团队都还比较年轻,对工资收入等都有要求。当然,我们也有很多的竞争对手,这也是压力。

  但我们也会从经营上面着手,主要还是内部提升。包括这次我也带了我的营运团队过来,一是来考察接下来我们想开的店的选址;第二个,我们也结合当地的餐饮业态,去做内部的深化,我觉得这样去做的话就不会很担心。

  观点地产新媒体:你们是怎么创新提升一下自己品牌?

  童方亮:我们今年做了很多的提升,比如说门店的提升、形象的提升、就餐氛围的提升,包括我整个产品开发的提升。

  比如说在华南地区,要结合当地菜式和自身的主打去进行提升;同样在提升的过程,也给消费者带来好的用餐环境、服务态度,然后就是产品的整体提升,最终还是回到消费者评价这一块,我相信我们在上海和北京的店能做到这么好,也有信心做好其它的市场。

  在产品上我们也花了很大的精力在做网点打造的准备,可能我会结合粤菜,结合本土的消费群体,在产品上做一些深化。比如说我们目前的烤鱼有20种口味,在这20种口味当中我还能不能延伸5种、10种,这是我们需要探索的。

  观点地产新媒体:您说未来布局会扩展到二三线城市,具体是怎么打算的?

  童方亮:我们计划是先把自己的东西做好,把内功先练扎实了,觉得有信心了,我们才会去做。对我们来讲,我们的业态是比较适合一线城市的,一线城市的布局我肯定是不变的,我们的网点目前的基数还是非常少。但是在这种少而精的状态下,以后我们也不会放弃二三线城市;因为一线城市的城市容量也是有限的,以北京为例,我已经有二十六七家店了,上海也有十几家店了。

  因此,我们这一次也做了很大的尝试,比如说江苏一下投了两个店下去,这两个店就是在二三线城市。我是把它当成一个自己的调研,如果说这次在二线城市能够达到我们的预期效果,可能我们就会去二三线城市进一步布局。延伸到二三线城市,这里是空白的,但是我要考虑我的业态匹不匹配的问题,消费者认不认同。一旦认同,完全是可以复制的。

  观点地产新媒体:分店和总店是采用哪种运作模式?是怎么来管理的?

  童方亮:我们基本上也是分公司的模式管理,一个城市有一支团队,我们目前总部在北京,北京下属有天津分公司、济南分公司、南京分公司、上海分公司,可能接下来就是深圳分公司。我们会把所有的权限下放到下面的这些城市,然后统一由北京总公司来进行管理。

  观点地产新媒体:能不能谈一下在这个资金方面都是怎么合作的?

  童方亮:目前很多品牌公司也都是希望上市,我们原来也是从街铺店做的,做了8到10年的时间。出资方也是看准我们的项目才进来,包括我们内部的管理、品牌的优势以及未来整体的前景。第三方进来以后,通过两年时间,我们能把上海打造出来,而且基本上消费者只要想吃烤鱼,就能想到江边城外。

  观点地产新媒体:你们未来会考虑上市吗?

  童方亮:其实我们没有说一定要上市,我们还是以品牌为核心;其实我们完全有能力打包上市,这也没问题。但最终我们还想自己去做更大的舞台,第三方只不过是把资金带进来,并没有说后期对我们有什么想法。

  这几年整个餐饮界变化莫测,而且竞争对于很多品牌压力都非常大,在这种环境下,我觉得做好自己才是根本。无论是形象、运作团队,还是菜品上,结合消费者的需求,你能做好这些,以后还是有很多的机会。

  观点地产新媒体:租金占运营的占比是怎么样?

  童方亮:租金估计占江边城外全年的运营费用的20%到30%。除了特殊的店,我要立足打开品牌店,比如上海凯德项目的龙之梦,算是比较一线的购物中心,它的租金当然是相当高的。

  观点地产新媒体:品牌商和开发商合作,您希望是什么样的方式?

  童方亮:这次我们带了几个品牌去南京,所有的东西跟购物中心一起去探讨我们的成长和发展,而不是我进来之后就不管了,双方要有一个很好的互动。

  我们希望的购物中心是能够跟品牌一起,能一起探讨以后的发展方向。能够整理一个方案,比如说物业提供多少辅助我们,我们出资多少,大家一起去做这个推广,这样就很完美了。毕竟我们品牌力量还是比较渺小的,大家一起去做这些事情,做出来的效果会更好一点。



(审校:刘满桃)
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